房地产投资价值分析概述,房地产的投资价值

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产投资价值分析概述的问题，于是小编就整理了1个相关介绍房地产投资价值分析概述的解答，让我们一起看看吧。

1. 从哪些方面来衡量一个城市的房产是否有投资价值？

从哪些方面来衡量一个城市的房产是否有投资价值？

回答一下

很简单，只要形成较长时间人口较快的净流入，常住人口较快增长，这个城市房产就有投资价值。或者预期人口形成净流入（比如雄安）。

需求创造市场，人口是住房的唯一需求。人口增长居住，必须有房。

当然形成人口较快净流入有多种原因，但主要是经济快速发展，特别是非短期***消耗的发展。

另外，还有一个就是房产自有率。

至于是否限购，其实影响不大。即使限购，也至少跑的过通胀。

投资房地产，若干年前确实回报丰厚，正是这种投机行为，直接帮助不良房地产商暴富，助长了房价上涨。现在国家三令五申房住不炒，就是为了遏制房地产大起大落，引发社会动荡。房产税出台之日，就是炒房客的末日。

所以目前有点闲资，不主张投资投机买房，回报率没法预料，到时也很可能难以变现

我是兰州李永平，我来说说这个问题：一，人口分布，人口集中的大城市及特大城市对房产的需求量大，所以上升空间大，具有投资价值。二，区位优势，属于国家、省、市或者地区性的政治、经济、文化、科技、商业等中心城市，一定具有上升间。三，国家政策倾斜扶持的城市和区域，我国是高度中央集权的国家，国家的政策导向对当地的经济发展效果非常明显。站在风中与风同行，必有收获。四，适合人居，同时房价被低估了的城市也可以作为投资的选择方向。五，关注宏观层面上的选择，也必须要关注微观细节，比如城市中具体楼盘的选择。欢迎您关注兰州李永平共同探讨我们身边的故事！

针对从哪些方面来衡量一个城市房价的投资价值这个问题，我的观点如下：

第一，全国各大知名的房地产开发商都涌入这个城市拿地开发楼盘，在楼市形成百芳齐放、百家争鸣的繁荣盛景。当地的楼市供不应求。

第二，该城市的房价，跟这个城市在全国的城市地位不相匹配。

第三，该城市的房价还处于价值洼地，有较大的升值空间及利润空间。

第四，该城市能够吸引大量的外来务工及经商人员来发展事业和定居，安居乐业。

第五，该城市在全国几线城市评比及排名中，不断的上升名次，综合实力不断增强。

第六，这个城市是周边地区的交通枢纽，当地***规划科学超前，城市发展后劲很足，工业，农业，服务业，三大产业发展齐头并进，该城市GDP每年指标数据增长远超全国各地。

决定房价的因素很多，人口变化确实是决定房价最重要的因素之一，因为房子主要是用来住的，人口老龄化、少子化会降低对房地产的需求，流动人口减少，会导致城镇化进程的放缓，进而减缓城镇房地产需求的增速

我之前也多次提到：判断中国城市化率将达到多少水平，不能只看我国城市化率与发达经济体的差距，还得考虑人口老龄化水平，年纪越大，越不愿意流动，中国经济的特征之一就是“未富先老”，因此，我对城镇化的发展空间并不太乐观，例如，从2011年起，城镇化速度明显放缓，过去城镇化率每年平均提高1.4个百分点，2018-19年就降到1.06个百分点。

2021年后我国将步入深度老龄化

来源：WIND，中泰证券研究所

从经济周期看，我国GDP增速自2010年出现反弹高点后，便开始回落，至今已经持续回落了10年，明显是处在下行周期中。而房地产开发投资增速的回落也与GDP增速同步，在2010年达到33%的高点后，持续回落。但跌至2015年接近零的水平后，2016年开始反弹，不过幅度不大。今年估计为负增长。到今年3月末，房地产房地产开发企业房屋施工面积71.8亿平方米，房地产广义库存持续上升。

房地产开发投资与GDP增速均在2011年开始下行

来源：WIND，中泰证券研究所

那么，为何开发投资增速回落而房价依然坚挺呢？因为影响房价的因素很多，除了我提及的五个维度外，还有消费升级、土地投资偏好等因素。此外，还有时滞效应，如美国房地产开发投资增速是在2000年见顶的，但房价是从2006年才开始下跌。

很多人看好房地产的一个重要理由是货币超发，但实际上，我国M2增速在2009年达到26%的高点后，持续缓慢回落。尽管回落，增速还是不低，而且高于居民收入增速。当然，居民收入也出现了分化，例如，根据国家统计局的统计公报，2016-2019年，高收入组的人均可支配收入累计增长29%，而中等收入组的累计增长只有19%，绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大。

城镇中等收入户可支配收入增速低于M2增速

到此，以上就是小编对于房地产投资价值分析概述的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产投资价值分析概述的1点解答对大家有用。