房地产行业周期分析表,房地产行业周期分析表格

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产行业周期分析表的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产行业周期分析表的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产市场周期是多久？
2. 哪些指标能有效说明房地产启动了下跌周期？

房地产市场周期是多久？

从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期***替变化。当然，这种所谓的“周期”，不是数学上的严格意义上的周期，不像春、夏、秋、冬季节变化那样有规律，而是大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌，即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌;下跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。

房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。

(1)上升期。

在这一时期，需求不断增加，房屋(房地产)供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收入增加等时期。由于消费需求的突然增加，市场上的房屋(房地产)供给不足，租金和售价不断上升;随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。

因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段的后期，房屋空置率下降到正常水平。

(2)高峰期。

这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性的消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批房地产开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

哪些指标能有效说明房地产启动了下跌周期？

房地产周期波动，长期看人口，中期看土地，短期看金融。在这个大逻辑下，判断下行周期的主要指标可考虑聚焦到：成交量、价格同比环比指数、优惠力度和手段、政策和金融面等。

1. 成交量：下行周期的启动先是成交量的萎缩，需求退水以后量先行撤退，可在数据上量化的指标有月度一手房网签量、二手房成交量、二手房带看量等，如下图，为了更直观的看到一手房月度变化，我们把每年的月度成交数据量化并作出走势，可以清晰的看出2013年青岛是上轮小周期的大年，但到了2014年成交量下降，下行周期开启。同理，2016、2017年是青岛历史大年，但进入2018、2019年销量持续下降，也标志着2018年是青岛下行周期开启的年份。

2. 价格：市场下行，先是量的萎缩，等成交量萎缩到一定程度时候，开发商在业绩指标下撑不住，就要动价格了。这时候就进入到“量价齐跌”的阶段。价格连续几个月守不住的时候，在一手住宅价格走势上会表现出来。但因为这几年***限价、限签等行政手段有干预，一手房价格走势短期观察的难度比较大，最能够立竿见影的反衬价格走势的是二手房。我们还是以青岛为例，在2018.5月上合峰会前二手房受恐慌购房情绪影响达到顶峰，随后快速的回撤，反应特别迅速。

3. 优惠力度和手段：市场上行期优惠很少，手段也不多。但当开发商发现市场下行任务难以完成的时候，首先想到的是申请优惠，比如：买房送家电、送车位、送精装修、送物业费、更大的折扣力度、地道的购房节、以“内部员工房/工程抵款房”形式包装降价、首付分期等等。以青岛为例，2017年的市场狂热与当前的市场冷淡，在优惠反差上简直天壤之别。

4. 政策和金融面：相比较前三条，本条敏感度最低，市场上行/下行到一定阶段的时候才会出台相关调控的政策，存在时间差。市场下行期，首先绝不会出现政策或金融从紧的可能性。而当市场回落超出预期时，前期从紧的政策和金融会有节奏的适度放松。比如慢慢放松限购、降息、公积金政策调整、首付比例降低等。

   总结：市场下行通道的判断，先看成交量是否萎缩，再看成交价是否下滑，二手房较一手房更敏感，下行期开发商优惠力度加大、优惠手段多样，下行超过预期时，则调控政策松绑、货币金融宽松。

短期看金融，中期看土地，长期看人口。

就像2015年金融大牛市后，房地产也出现来一波“去库存”的炒作跟风，大量的炒房者投入了大量的资金，背负着大量的贷款进入房产市场炒作。造成了全国房地产的价格翻了一番多。

但是这两年以来，金融市场并未走出牛市，再加上大家手里的财富早就被之前的炒房洗劫一空，自然没有足够的实力推动房价继续上涨。

我们可以看到，这一年以来，许多一线城市和新一线城市已经有了明显的回调，而大部分城市的销售额度和销售数量出现了明显的下滑，“金九银十”没有出现，说明未来大批还处于高位的城市将面临房价的补跌。

为什么这样说呢？因为土地供应越多，开发商拿地越多，说明房产开发就越旺盛，也就说明大家对于未来房地产市场的[_a***_]都非常看好。

而对于开发商来说，他们拿地基本背后都背着一个银行，所以即便高价拿地，也是有足够信心把房子卖出去的。否则过多的***将无法兑现还出，银行就会产生系统性的风险，这是不允许的。

这也是为什么许多房价会在地价的基础上翻好几番的原因了。

我们看到，一旦调控房价，就一定会出现稳地价、稳房价、稳预期，其中地价是首当其冲的。因为，中国的土地是拍卖制的，土地炒得越高，房价就越高，再加上背负着***，开发商更容易以更高的房价价格来达到从中获利。因此土地收紧了，开发商不敢拿地了，说明房价见顶要回调了。

就拿地而言，2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%，信号非常明显！

中国是一个14亿人口的大国，最主要是归功于前几次的出生潮，婴儿潮。根据数据显示，在50年代、60年代、以及80年代，都出现过所谓的婴儿潮。

到此，以上就是小编对于房地产行业周期分析表的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产行业周期分析表的2点解答对大家有用。