大家好,今天小编关注到一个比较有意思的话题,就是关于商业地产价值包括的问题,于是小编就整理了1个相关介绍商业地产价值包括的解答,让我们一起看看吧。
如何判断商铺的投资价值?
第一是可预见的未来3-5年的成熟,这个就要求首先要选择有人口基础的城市,有这个保证,未来才能兑现,所以一线二线是比较有保障的城市。第二步就是分析长远这个商铺的冲击有哪些,判断长期持续收益。比如,你能买到上海南京路,成都春熙路的铺子,那肯定是有保证的,这些地段是有保障的。那商城,专业市场,这些长期稳定性就难保障。总的来说,概括起来,我个人认为一线二线的大楼盘,高密度的电梯公寓下面的商铺可以考虑。长期作为大社区配套,是不容易受到冲击的,哪怕现在电商已经存在的冲击,这些社区底商也有活下来的空间。有条件多花点代价也要选靠近大门口的,只有这样,才能把商铺投资的风险降低到最低。
买商铺千万不能以炒作的心态进行,炒房主要炒的是住房,因为,商铺交易的税费太高了,相当于住房交易税费的几倍甚至几十倍。所以,买商铺只能以投资的角度进行,起码持有十年,甚至二十年、五十年。这个时候,我们就需要判断商铺有没有投资价值。
第一,商圈价值
商业是需要氛围的,每个城市都有自己的商圈,即使是小小的县城,更小的小镇也有。商铺位于哪个商圈,基本上决定了商铺80%的价值。上海的城隍庙,重庆的解放碑,南京的夫子庙,你的商铺是不是在这里,还是在别处,其价值是天壤之别。
要注意的一点是,商圈是会变化的。比如,在水运发达的年代,不少城市临近江河形成了繁荣的商圈,后来大部分都萧条了。再比如,不少城市的商圈是临近过去的衙门而形成的,随着时间的推移,有的也衰败了。还有现在建设新城而导致城市中心转移的问题,在你投资商铺的时候都要考虑。
第二,功能价值
通俗地说,就是这间商铺能有哪些用途。比如,如果这间商铺位于一个鞋城,只能卖鞋子,那和可以卖不同商品的商铺价格必然有明显差异。这也是商贸城里面的铺子通常价值低于社区型商铺的原因。再比如,这间商铺面积的大小,也会影响其用途,进而影响投资价值。
功能价值的判断,有的时候很要命。某地级市有一栋5层的商业建筑,初期规划是用于卖瓷器,所以,楼里面的铺面都是卖瓷器的,但一楼临街部分实际上是多种功能的。几年后,这个瓷器市场办不下去,楼里面的铺面丧失了功能,价格、租金一落千丈,而一楼临街店铺却没有受到太大的影响。我去实地看的时候,楼上楼下商铺售价已经相差3-5倍。
第三,租金价值
这就进入到商铺价值最直接的判断部分了。现在一年能租多少钱,是决定商铺售价最关键的因素,也是砍价的要点。二十年回本,也就是5%的租金回报率,是一个比较被市场认可的水准,这也相当于银行理财的收益率。
但是,前面两部分价值的不同,会影响到对未来租金变化的判断,有的时候,就可以对售价进行调整。比如,某市有一条WD金街,刚开始店铺售价约每平米3万元,年租金约每平米1200元,租金回报率4%;三年后,该地年租金上涨至每平米3600元,而店铺售价已经超过10万元。
把握以上三点,基本上八九不离十。最后要提示一句,房地产投资黄金期已过,投资商铺需谨慎。
现在商铺两极分化比较严重。
有的商铺门庭若市,日进斗金。有的商铺门可罗雀,生意清淡,亏损严重,面临着关门的风险。
任何选择商铺,是一门很高很高的学问。
主要看租金回报率吧。
回报率在5%以上的就是好商铺。
住房和商铺是两回事,房子是住的,商铺是作生意用的,物价长了,租金必然根长,租金长了,商铺的价格也根长,商铺投资必须是地段好,临街必须是,还得是主街,或城市商业街,每个城市都有百分之十的好商铺,投资者看怎么选了最重要,能选到比投资,什么都稳定,一铺养三代,产权40年到期交点土地税就可以了,和[_a***_]70年一样,只是商铺早交税,住宅晚交巴了,一倍子不交国家也不会抢走,只是想卖的时候必须过户那时必须要交,但晚交会有利息,所以一般40年到期都会交,但土地税一般不超过百分之十,所以有钱投资商铺是最好的投资双收入,租金,商铺升值,但必须选择好的地段,地段还是地段,选中了,租金一直根着物价长下去,长不过物价也是,比起投资什么都稳定。最好买50平左右的黄金地段,商场里或,反租的商铺不要动。
其实,首先要明白买商业地产都是为了投资,那投资最重要是投资回报率。
对于商铺的投资利润主要来源于两种,其一是买卖溢价,其二则是租金回报率。
不管是买卖溢价还是打算自己持有出租,不管是在什么地方,最重要的是以下几点:
第一:地段不等于人流量
关于这个话题,我们在之前的文章《过分讲究商铺的“地段”,竟然也是一种误区?》中做过详细的阐述,投资房产最看重的是地段,然而在投资商铺时,相比于地段,更看重的是人流量,而且很多时候,地段并不直接等于人流量。
比如A类地段位置肯定优于B类地段,但是很有可能B类地段因为是后发展区域,房价较低是人们的常住地,且相关商业配套尚不完善,这时候,B类地段的商铺相对人流量要大大优于A类。
到此,以上就是小编对于商业地产价值包括的问题就介绍到这了,希望介绍关于商业地产价值包括的1点解答对大家有用。
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