世界房地产泡沫分析图解,世界房地产泡沫分析图解最新

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1. 历史上都有哪些国家发生过大规模房地产泡沫？

历史上都有哪些国家发生过大规模房地产泡沫？

上世纪90年代前后，日本、泰国等东南亚国家和中国香港都发生过大规模的房地产泡沫，2007年前后的美国也发生了房地产泡沫。

自1985年“广场协议”后，日本银行下调利率，货币供应量大增，不动产投资迅速膨胀，房地产抵押贷款比例逐年增加，国家财政部支持的住房贷款机构也向土地投机发放大量的信贷资金，降低了融资成本，导致土地价格飙升。房地产升值和信贷规模不断扩大，形成房地产泡沫。据统计，相较于1983年，1988年，东京中心地区商业用地价格增长350%，住宅用地价格增长300%。1989年日本金融迅速收缩，地价暴跌，房地产泡沫随着破灭。

受日本泡沫经济的影响，泰国和马来西亚也相继爆发房地产泡沫。80年代后期日本向东南亚国家大规模输出资本。为了弥补财政赤字，泰国******取扩张性的货币政策，放宽资本管制，吸引了大量外资。但这些资金却没有用于生产部门，而是流入了房地产市场和证券市场，导致地价快速上升，形成泡沫。1996年后，由于泰国产品的国际市场需求下降，贸易赤字严重和***政策失误，泰国金融形势恶化，房地产泡沫走向崩溃。马来西亚则与泰国的情况类似。

香港经济从上世纪70年代后期逐步转型，以金融、贸易和服务业为主。发达的金融业支撑房地产业的发展，加之香港用地受到限制，供不应求，房地产价格上涨，炒楼在19***年达到***，形成房地产泡沫。香港回归后，***出台政策增加住房建设，扩大了供给量。此外，在亚洲金融风暴的冲击下，房地产泡沫破灭。

2007年前后，美国也爆发了房地产泡沫。2001年9月以来，美联储连续11次降息，美国人民开始***囤房，导致房屋需求激增，房价持续走高。2007年次贷危机爆发，美国房地产泡沫崩溃。

历史上有记载的大规模房地产泡沫有4次，分别是上世纪20年代初的美国佛罗里达、80-90年代的日本和同时期的东南亚，以及07年的美国次贷危机。

1、与二战一样，一战后的美国因为远离战争，没亏就是赚，美国人民的口袋逐渐富了起来。1923年前后佛罗里达州***大举兴建基础设施以吸引旅游者和投资者，美国版城镇化的推进，自驾游开始兴起。车子成了日常消费，房子就成了下一个目标。人们很快发现，佛罗里达的土地简直是价值洼地。赚钱的消息不胫而走，越来越多的资金涌入这里。

在1923年—1926年间，房价以年均100%左右的速度上涨，迈阿密地区的房价在3年里甚至涨了5,6倍。当时迈阿密总人口只有75000人，就有1/3人口从事房地产业。而著名的庞氏***也就是在佛罗里达赚钱效应背景下产生的，人们不断加杠杆，新钱还旧账，只需要买入并等待，等上涨后赚差价。

价格再高总要有接盘侠，这些人没了，泡沫也就最终破灭了。1925年，迈阿密的房地产交易量从10.7亿美元萎缩到1926年的1.4亿美元，无数人因为高价卖不出房，还不起房贷，最终破产。

2、日本的地产泡沫比较熟悉。主因是1953年-1***3年这20年日本的崛起，日货占领美国市场。到80年代，美国贸易赤字1/3来自日本。为了改变现状，1985年9月，广场协议诞生，日元开启了疯狂升值模式。

美国、日本、东南亚都曾发生过。但是背后的原因各不相同。

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道哥，中国注册金融分析师培养计划办公室主任，作为从业20年的资深研究员，曾在国家智囊机构工作过的专家，道哥拥有政策端高端人脉***，能够精准把握、认知房地产政策；在市场上与国际、国内相关机构联系密切，对市场动态和趋势分析中肯。2017年主讲《道哥答[_a***_]问》半年时间在全网获超亿万次推荐，超过800万人次观看，数十万人评论和点赞。

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上世纪九十年代初的日本、九十年代末的中国香港为代表的东南亚地区、本世纪初的美国，是距离现在比较近的三次规模和影响力都比较大的房地产泡沫发生地。

美国的地理环境比较特殊，香港不符合题目中“国家”的定义，再加上自身人口密度等方面与中国不具备可比性，所以重点来回顾一下日本的那次房地产泡沫发生的起因、过程和结果。

日本和中国不仅是“一衣带水”的邻邦，在其人口密度、地理环境、文化特征和消费习惯等等方面，还是与中国有相近之处的。

表面上看来，日本国土37万多平方公里，有1亿两千多万人，而中国960万平方公里，近14亿人，日本的人口密度比中国要高三倍左右，但考虑到中国的人口主要集中在“胡焕庸线”以东的平原地区，其实两国人口密度上的差距没有数据看上去那么大。

日本经济在六十年代起飞的时期伴随着三大关键词：奥运会、高铁、房地产。

1964年的东京奥运会被认为是史上最成功的奥运会之一，借助奥运场馆和其他交通等基础设施的兴建，尤其是在此期间的新干线高铁的横空出世，日本的房地产经济也被迅速带动了起来，同期日本的出口经济也很出众，从六十年代开始，日本的经济保持了高速增长的态势，反过来，也推动着日本房地产的发展，特别是东京都的房地产市场，极度繁荣。

东京都的房地产一度被称为“永不跌价”，当时住在东京都的人们都有这样的底气，首都（多么不可***性）、奥运会、高铁、持续高速增长的经济、不断涌进东京都的新市民，都为这种愿景起到了推波助澜的作用。

随着1985年美、日、德、法、英五国***签订的《广场协议》，日元强劲升值，日本人不仅蜂拥到海外进行旅游、投资，大量国际热钱也涌进了日本国内，日本的银行为了鼓励民众***，把利息压到了最低，引导着日本国民去买房子，利率低，增值快，还有“永不跌”的保障，手头也拥有很多现金，不买房能用来做什么？

以东京都为首的日本房地产市场陷入疯狂境地，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年则暴涨至334.2，在短短三年之内增长了近两倍。到了1990年，根据最新出炉的统计结果，东京都的房地产总价已经超过了全美国的土地总价格。一夕暴富的例子比比皆是，最有名的例子是一个在东京看了一辈子大门的乡下老头，他卖掉了东京的小房子退休回到乡下，兜里竟多出整整800万美元。

全民暴富的神话很快就上演不下去了，最先承受不住的是实体经济，当时的日本实体经济增长率是5%左右，在日益增长的房地产成本的挤压下，很多实体企业纷纷倒下，日本***也看到了危机，开始在1989年调整货币政策，增加***利率，杜绝炒房现象。这一举措打垮了股市，从1990年初，日股暴跌，马上就影响到了房地产，1991年，日本房地产价格开始跳水，房地产企业和相关金融业纷纷倒闭，房价再跌也卖不出去，在建的房子停建，***买房的断供，“永不跌”的神话破灭了，日本进入到了失落的二十年。

这二十年中，后十四年的日本房地产价格呈现“永不升”的状态，恰恰对应了前六年人们“永不跌”的期望值，房地产价格又回到了疯狂之前的原点。

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