房地产销售报价问题分析,房地产销售报价问题分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产销售报价问题分析的问题，于是小编就整理了3个相关介绍房地产销售报价问题分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 请问：商品房的备案价格和实际销售价格关系是怎样的？
2. 二手房在中介的网上报价有时候为什么比到店面的价格低？
3. 楼盘是如何定价的？哪些因素影响楼盘价格？

请问：商品房的备案价格和实际销售价格关系是怎样的？

备案价是允许你按这个价格卖，但不能超过；销售价是:（1）这个价格卖不掉，那就便宜点卖，（2）这个价格好卖，觉得卖亏了，开发商不接受指导，反而违规“加价”卖。

两者的关系是:备案价是***指导开发商房子最高卖价不超过多少，销售价是我（开发商）不一定接受指导，但在合理可操作的范围内还是能卖。

补充一《备案价》:

1、备案价是由***主管职能部门，结合房地产调控政策，商品房市场给出的定价，给开发商出合理的商品房销售指导价，引导商品房市场健康有序的发展；

2、价格方面，并非是一捧打死、固定不变的，而是在一定期限内，在一定的价格波动范围内，允许上下浮动，例如:半年或一年内允许的上下调整5%－10%；

3、备案价是在房管部门网站上向社会公示的，其目的是约束开发商不得擅自在销售中超过此价格卖房，同时结合房地产调控政策，稳定房地产市场，防止短期内房价大起大落！

补充二《销售价》:

当房子好卖，或者备案价较低，同时房子与价格在市场中具有很大的优势时，开发商就可能会“捆绑搭售”、“价外加价”了。

1、绑车位，买房必须买车位，接受捆绑车位的购房者有“优先”选房权；

2、绑装修，开发商统一装修，价格不超过4000元/平方米，或许不超过3000/2000元/平方米，但实际的装修成本价值千元左右，甚至更低；

3、价外加价，分为三种:（1）超出部分只收现金，并且没有发票，（2）购房者先买，先交钱但不签合同，等到价格调整后再签合同，（3）“茶水费”，选房号费等。

二手房在中介的网上报价有时候为什么比到店面的价格低？

这是一种房产套路。

房子万万套，突然如发现新大陆一样，你心情如哥伦布一般，这么便宜的房子，网上价格这么美丽，你会心动之，忍不住电话打过去，便宜的事谁不想占呢？可是套路深的是，对方经常是这样回答你的：真对不起客户，这套房，房主不在家，看不了，我给你介绍别的房子吧？如果你就想看这套房，他也会说：这套房的手续有问题，目前家人意见不一样……总之，网上的低价如免费赠送你一份好心情，目标是要来你的电话，仅此而已。

而经过几次以后，你终于蓦然回首：那些价格高的房源才是市场价，所谓的网上低价只是水中花，浪费了你的时间，还有心情。为什么现在有些中介推出真房源，事实上就是因为这个行业信誉以前太乱了，让消费者伤了心。

***的总会如海水一样退潮，请善待我们的消费者，真的是房，真的也是心，这才是信用社***应该有的

楼盘是如何定价的？哪些因素影响楼盘价格？

你好，很高兴为你解答这个问题。

楼盘定价，不是开发商直接定价。楼盘开盘卖多少钱，他是要到房管局备案，以备案价格进行销售。

影响房价的因素有几方面原因。

1.根据***政策有关，比如限购，限售，限贷，之类的一系列政策。有可能导致房价的一个波动。

2.投资客，炒房。大量投资客到一个城市炒房，这也会导致房价大量波动。

目前就想到这些主要原因，欢迎大家补充。

关于楼盘的定价，实际是一个很复杂的过程，这要综合考虑多个因素，这些因素对楼盘价格会产生较大的影响。一般来说，开发商有一套自己的定价价格体系，通过这个体系形成一个价格表，再通过提交价格表和房屋均价，由物价部门批复，房管部门核定无误，进而发放销售许可证。在这里***定价咱就不说了，来说说企业给楼盘定价会考虑到那些因素呢？

第一、成本。如果楼盘地价高，房价也不会低，开发商的拿地成本、[_a***_]成本加利润，分摊到房屋单位建筑面积上，确定最终产品价格。

第二、地段。楼盘的地理位置对楼盘的增长潜力有较大影响，也是影响物业升值条件中唯一不能被改变的因素，地段是影响楼盘价格的核心要素。

第三、结合产品自身特点，包括小区绿化、小区配套、房型设计等实际情况，是毛坯or精装、高层or洋房等，以及最终能否产生产品溢价。这些产品特征和周边楼盘进行对比，再相应定出一个价格。

第四、 楼层，不一样的楼层，价格自然也不同。 高层、小高层一般是倒金字塔型，因为低楼层***光不好，易被前排楼房、树木遮挡。一般来说，楼层越高内墙越薄，实际使用面积高于低层。如果遇到顶底楼层有赠送的面积，则两头价格较高，当然也要考虑到不同楼栋的景观***，在小区里不同的位置，这些参考系数去做些微的调整。

第五、综合一些其他因素，比如小区的物业和楼栋朝向、客群特征等等，综合这些因素进行定价，当然定价要考虑到的因素远不止这些。

开发商是如何给房子定价的？

先来说一个专业名词：“强排”。开发者拿地以后根据土地规划条件，根据各种业态的排布将货值尽可能的做大，以求利润最大化。为了达到最大利润的目的，会做市场调研，目标成本估算，项目定位等一些影响房价的一系列工作。主要通过下面几个方面定价：

1、楼面价，也就是土地成本跟可售面积的比值。

2、建筑目标成本（建安费）：包括建筑施工费，设计费，监理费用，市政配套费，景观绿化，公区装饰装修。

3、开发经营成本：包括办公管理费、销售经营费及融资利息等。

4、计划运营策略，对开发周期的***，回款速度，楼层价格，楼位价格。

5、合理利润。

以上几个因素里面，建安成本在一个地区差不多，只是根据不同楼盘的定位，品质的不同有差异，其他方面差异较大。

影响楼盘价格的因素主要有以下几个方面:

第一、拿地价格，也是占比最大的因素。

做为一名房地产十多年从业者，我客观的回答下这个问题，从内部的角度告诉大家房价到底是怎么来的！

第一:楼板价: 简单来讲楼板价就是开发商从国土局拍卖，竞拍或转让来的土地的一个***格。开发商在拍地之前就会做一个深刻的研究 一般以周边同类的楼盘作为参考，然后再进行细化，达到一定利润才会考虑拍卖土地，这是楼盘定价的最基础的一个点。

第二:建安成本: 建安成本是房屋建筑成本和房屋设备安装成本的简称，简单的来讲的话就是 建设房屋的投入以及安装这个房屋所有的设备的钱，包括水电，强弱线，有线电视，宽带等所有的费用。

第三:项目本身定位: 项目本身定位是房价的一个提升点，需要参考的因素也比较多，主要有以下几个点:

1.楼盘的地理位置，房地产地段决定一切，如果楼盘所处的位置非常好，周边有丰富的商业配套 ，比如商场，超市，菜场，地铁，公交车站台等，尤其是算不算学区，这些都是考量一个楼盘地理位置是否好的一个标准，如果有则楼盘的定价就会高一点，反之则会降低一定的价格。

2.项目本身的品质定位，如果这个项目属于一个高端楼盘，则相对说定价会高一点，如果这是一个刚需的项目则会定价低一点。

以上说的几点是楼盘定价的一个基础定价
标准。下面我再说几点你实际看到的售价表是怎么来的，也就是所谓的一房一价是怎么回事？

有了上面的基础定价以后，开发商会根据以下几种因素来制定每一套房子的一个具体价格。 首先我罗列下影响楼盘一房一价的主要因素。

1.朝向因素，一般除了别墅以外，楼盘不存在 整栋单元的朝向问题 ，所以我们一般来说，这个朝向是客厅的朝向以及他朝向南边的具体有多少房间。一般来说朝南的房间数量越多越好。

2.景观系数，一般来讲就是看这个小区他的整体绿化程度以及是从这套房子可以朝外看到的景观有多少，或者这栋单元他周边的绿化有多少来做为参考系数。

3.环境系数，简单来讲就是看一看这个套房周边有哪些污染的情况: 包括噪音啊，电房啊，高压线啊，厕所啊，马路啊这些情况做为参考。

到此，以上就是小编对于房地产销售报价问题分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产销售报价问题分析的3点解答对大家有用。