分析房地产市场情况的方法,分析房地产市场情况的方法有哪些

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于分析房地产市场情况的方法的问题，于是小编就整理了4个相关介绍分析房地产市场情况的方法的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产市场分析及前景？
2. 如何分析一个行业？
3. 房地产中介行业解析？
4. 财报季，各房产公司财报透露了房地产行业当下怎样的趋势？房企格局是否会变，求分析？

房地产市场分析及前景？

市场形势分析：多项政策利好加持下，部分城市房地产市场流动性逐步得到改善，还有不少城市的房地产市场预期低迷，市场流动性仍待回升。大幅降价成为一种可能，房地产市场前景不容乐观。

　 根据现在数据分析，至少五年之内有下降趋势，全国房地产开发投资增长速率，从2012年的16.2持续下降到2020年的7.0，2021年的数据还没有出来，预计将进一步下滑。

目前，房地产行业处于一个调整的周期，在前些年政策不断严格调控的背景下，今年房地产行业总体呈现了一个相对向下的走势，然而，从中长期来看，房地产行业依然是中国的支柱产业，房地产市场依然前景光明。

如何分析一个行业？

谢谢邀请

很早做过简单的行业分析，但都没有系统性的整理过。第一次吃螃蟹，希望能开创出新局面。

分析一个行业，一定要对该行业熟悉，有充足的资料储备，常年关注行业动态。既要从上下游产业链纵向分析依存关系，还要入细微处，横向比较相关企业的差别优劣。

进阶之道认为行业分析从四个方面入手。

我们以金属铜为例，。

一、行业概况

最近读了一本《学会洞察行业》，提供了基本的分析思路，和常用的分析工具。

1、发现和分析问题的方法

行业分析都是为了了解行业特点，发现行业机会，明确行业优势，识别行业劣势。做行业分析，其实是基于各类杂乱无端的现象和信息，经过组织分类、深入的思考验证，发现问题和规律，得出有用的结论，甚至找到问题的解决办法。《学会洞察行业》中，作者重点介绍了逻辑树分析方法，用来将复杂的问题拆解成简单的小问题，以便各个击破。

逻辑树分析法也可以说是一种金字塔思维结构，从已知的核心问题开始，作为逻辑树的主干，逐步向下扩展分析，罗列这个问题的子问题或相关问题，作为主干的分支；以已知的分支问题作为新的主干，再进行分节；如此循环，直至穷尽所有问题。

在书中，作者举了一个例子来说明如何用逻辑树分析。比如，针对“大疆无人机为什么能占据全球70%的消费市场？”这个问题，首先，首先从价格、用户体验、营销三个维度分解，之后针对每个子问题再拆解，比如“价格是否有优势？”这个问题又从成本、售价、利润三个维度进行细分。如果还要再深入分析，针对“成本低”这个子问题还可以继续细分。

逻辑树分析方法在处理复杂问题时非常有效，能够帮忙我们以一个大问题作为切入点，梳理问题的核心脉络，从线到面找到更多相关问题。行业分析前期帮助我们定位问题的另一个方法是“大胆***设，小心求证”。根据了解到的这个行业的相关信息，或者行业专家的一些观点和判断，可以先得出自己对这个行业的一些***设，然后以这些***设为切入点，寻找数据和事实来支撑这个***设。***设—求证的过程，是一个迭代的过程，***设可能会得以证实，变成结论，你也可能在验证过程中推翻之前的***设，得出新的结论。但最后，一定是用事实和数据说话，需要搜集足够的论据来支撑***设，而不是直接把***设当做结论。

对于这个问题，首席投资官评论员王小星认为：

分析一个行业，要看即这个行业是不是值得我花费时间进入、或者投资。在这个回答里，我们以后者（投资判断）为目的。判断这个行业最主要的有两点，其一是长期资本回报率，其二是风险；

针对这两点进行判断，小编建立了如下的框架：

1. 这个行业/或者子行业的市场空间有多大？

2. 在这个行业内的竞争格局如何？是否有进入壁垒？

3. 这个行业内有什么样的玩家？最好的最优质的跟其他公司有什么区别？在这个行业混的好，有什么关键***？

4. 行业内的新技术突破对边际利润有多大的影响？

5. 这个行业发展未来的趋势是什么？目前的资本回报率能够维持多久？

完成以上5点的分析，行业上就差不多了。但是知道行业好其实投资工作仅仅是完成了一半，更重要的还有自下而上精选公司。至于如何精选公司，大家可以私信互动。

认真分析一个行业，几天就可以了，最多15天。

分析一个行业，一周，最多也就是15-20天，如果是超级复杂的行业，集团公司，最多也就2个月时间！

当然，我是从策划和咨询的角度出发的，要了解一个行业，从四个主要方面去综合分析，加上平时的积累，经验，一般一周到半个月时间，一般的项目就会了解的差不多了；

但，从市场，行业，业务，营销，管理的角度来看，要深刻的理解一个行业，还是远远不够的，至少2-3年。

这也是一个行人进入一个行业，能否有成绩的一个风向标，如果3年干不出什么成就，那就需要换地方了，说明，第一，你不适合这个地方，第二，这个地方不适合你！

要大致搞清楚一个行业，半个月还是可以做到的。

根据我多年营销和策划经验，谈几点看法。实际上就是做好一次完整的市场研究而已。

第一，行业分析

包括行业[_a***_]、市场发展趋势，市场状况，竞争格局、产品情况、营销基本情况；

第二，竞争分析

主要竞争对手分析，包含了品牌、产品、渠道、商业模式、推广、市场信息、团队等多方面；

快速的了解一个行业，是初入职场必备的基础能力，体现着一个人的基本学习能力以及基本的职业素养，同时也能成为锻炼行业思维的一种捷径。那么，分析一个行业的历史、现状以及前景，可以从下面几个方面着手进行：

对于接触一个行业，记住关键词起到了关键性的作用。其一可以起到提示作用，***记忆；其二关键词还能帮助准确的找到重点，分析其中的关联之处；其三可以梳理逻辑思维，从逻辑角度系统的进行深入学习行业知识。同时，找准关键词，还能大量的搜集到关于行业的一些理论及学术报告文章，记录的同时帮助学习，提高分析行业的效率。

书籍可以帮助快速的搭建一个行业的知识框架，在书中会明确地写明关于此行业的一些背景、环境介绍以及相关的政策法规，从而梳理行业脉络，理解行业的价值链。网络上的相关电子书籍及新闻也可以帮助实时了解行业相关信息，做到与时俱进。

当对行业有了初步的了解之后，遇到不懂的问题，便可以带着问题去请教前辈或是较为专业的人士请他们帮助解答。也可以以维护客户的形式去和客户去交流，了解客户的业务范围、当前需求等信息，同时针对行业的龙头企业的核心产业、核心业务以及当前的技术实力也要进行相应的了解，以根据这些信息及时调整自身企业的不足。

房地产中介行业解析？

是提供房地产信息、咨询和交易服务的行业。该行业的主要职责包括为房屋买卖提供咨询和服务，帮助客户进行房屋租赁和销售，以及提供房地产评估和抵押贷款等相关服务。

在业务模式上，房地产中介行业存在多种形式，包括直营连锁、***和特许经营等。特许经营模式具有低成本投入、高效益回报的特点，能够利用品牌的规模效应降低运营成本。

房地产中介行业的竞争状况与市场环境密切相关。在房地产市场繁荣时期，中介行业的竞争相对激烈，但在市场低迷时期，中介行业的竞争相对缓和。此外，政策的调整也会对房地产中介行业产生影响，例如***对房地产市场的调控政策可能会影响中介公司的业务。

在广州，以满堂红为例，该公司在2015年被收购后，正式将业务从单纯的住宅中介扩展到商业地产领域。广州的房地产中介行业经历了快速的发展，在短短三年的时间里，中介公司取得了骄人的业绩。这主要得益于中介公司数量众多的商业经纪人，这些经纪人为公司带来了大量的客户和业务。

财报季，各房产公司财报透露了房地产行业当下怎样的趋势？房企格局是否会变，求分析？

房地产一直是政策导向非常明显的行业；这些年受土地、银根等限制性的政策影响发生了激烈的几轮开发商的洗牌。而行业的趋势很大程度大多会从政策导向、人口及需求、城市的规划几个层面出发分析；在过去的时间，因为行业市场的简单粗暴，很少有从这个层面去分析。在当下的市场因为经过洗牌后，存活的也仅剩上市品牌房企，从财务报表的情况着实可以反应出一些问题，但在报表数据的真实性就有待结合当地城市具体情况及真实数据调研综合分析。这个问题很好，抛开政策层面可以在一定程度财报的数据上，还是可以反应出一些市场趋势的问题。那么可以从以下几个方面来分析：

一、经营流量现金流量

房地产是一个现金流量高周转的行业；通过这个数据可以分析该企业资金周转需求的量额程度，当现金流量负数越大代表房企需求的回款数额也越大。那从房价的涨跌趋势可以预估，市场不会在短期内出现猛涨的可能，房企一定会先考虑销售量，在考虑销售价格。

二、现金及现金等价物净增加额

一个行业的真实的市场趋势一定和供需有直接关联。房地产行业也不例外，当供给与需求比例发生变化，市场的量价的走势也会发生变化。从财报的这一点不难看出，当数值为负数时市场是需大于供，当数值为正数且逐年翻倍增长时，代表房企大部分建好的房子没有销售变现。那在接下来的市场主要就是去库存的状态。

三、利润率报表

市场越来越透明，房地产项目从土地、各项税费、各城市的建安成本、营销成本到销售价格大致可以估算房企每个项目的营业毛利润。而现在加上政策的价格导向一些城市已经更加明确房企的回报利润。这一点在财报中如果企业的主营利润得不到逐年的稳定或增长那企业的压力会很大，也很难确保品牌各项服务质量对消费者的保障。

综合所述，在这样的公开政策背景下考量房企的是企业的经营能力，包括融资成本、建筑成本、营销成本；而三者没有一个强项的企业在未来更加难以生存。而从当下的各类房企2019年报中分析，市场趋势整体属于库存量大，房企的回款资金需求量大，市场房价短期内上涨的支撑不足，是消费者购房的最佳时期。

房地产财报季，可以说是几家欢喜几家愁，数据有好看的也有对比往年有下降的。而整体房地产未来目标大多都是降低其负债率。减量提质，提高利润将是房企未来追求的方向。

楼市作为高杠杆运行的行业，去杠杆，降低负债率还是房企未来主要目标。随着疫情对经济的影响以及政策对楼市的严控，部分房企也纷纷降低了未来一年的销售目标。而“谨慎拿地与处理掉不好的资产”也成为很多房企未来的计划。

未来持续会出现大鱼吃小鱼的现象。小房企在艰难的楼市环境中可能会被实力大的房企吞并。房地产可能将会出现新的一轮洗牌，而有实力，融资能力强等的大房企活下去的能力也会更大些。而一些小房企可能会因此消失在地产界。

而对于海南楼市，楼市更是受多方面的影响，不仅仅是整体的房产环境，海南更是在前些天针对地产又出了新政，特别是现房销售这一点，将彻底洗牌海南的楼市市场。新拿的地块开发现房销售对本就是高杠杆的房企将是更大的考验，这也在一定程度上拔高了进入海南开发房产的门槛。之前只要你能买到地就可以开发卖房，而现在买地后你要开发成现房才能卖房。从买地到现房至少需要2年左右的时间，这2年周期项目是没有造血能力的，这对于小房企来说是致命的。因此在未来时间，我可能会看到小房企会陆陆续续退出海南楼市，能留下来的都是有实力的大房企。

目前为止，碧桂园、融创、万科等房企已经公布2019财报，从中可以看到几个重大趋势：

1.龙头房企仍在快速增长

2019年，碧桂园实现销售金额5522亿元，同比增长10.0%，超出2019年TOP100房企6.5%的权益销售金额增速；销售面积约6237万平方米，同比增长15.2%。净利润612亿元，同比增长26.1%。

2019年，融创收入总额为1693.2亿元，同比增长约35.7%；毛利为414.1亿元，同比增长约33.0%。全年合同销售金额约人民币5562.1亿元，同比增长约20.7%。

2019年，万科实现营业收入3678.9 亿元，同比增长23.6%；房地产业务实现销售金额6308.4 亿元，同比增长3.9 %。

房地产行业之所以是经济发展的龙头产业与支柱产业，是因为其发展与景气指数不仅与国家调控政策密不可分，也与城市等级、经济结构、人口水平、产业发展等密切相关，行业在经历了20年的高速发展后，正在走向新的阶段：活下去的阶段。

我们从调控、竞争和市场三个角度来简单分析：

一、政策调控将加速大鱼吃小鱼、小鱼自行退出的局面。

土地招拍挂制度的推行，使得获得土地的方式逐渐被资本代替，过去拿地的方式已经慢慢退出市场，未来主要是通过资本拿地，土地***将集中到国企央企、龙头企业，这就迫使地方小房企慢慢退出市场。看看各房企公布的土地储存数据就知道，小房企现在要在二线城市以上拿地已经越来越困难，随着TOP100房企向三四五线城市下沉，地方小房企的生存将越发艰难。

二、利润和风险的模式正在发生变化，房企需要重新重视品牌、规模及市场。

房企的利润获得来源主要是靠***获利，而非单纯面粉与面包的价格关系。房地产行业是一个资金高度密集型的行业，其资本的周转效率产生的效益远比简单[_a1***_]成本与价格差重要得多。一块土地的开发，***如土地出让金为1个亿，前期资金投入0.6-1个亿，1年后销售回收金额可达3-5亿，扣除建筑、营销与财务成本，毛利可达1亿左右，如按总投资的毛利率计算，利润率约为15-20%，实际按投入成本核算，利润率则为100%，甚至更多。

快周转的模式让许多房企在近几年获得高速发展，但随着“房住不炒”的主基调强力推进，未来房价的预期将由“涨”转向“稳”，房企的债务风险加大，企业必须通过品牌和规模实现快周期和溢价，同时也能抵抗周期调整的风险。

到此，以上就是小编对于分析房地产市场情况的方法的问题就介绍到这了，希望介绍关于分析房地产市场情况的方法的4点解答对大家有用。