大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产定位精准分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍商业地产定位精准分析的解答，让我们一起看看吧。
做房地产外场，怎么找客户？
简单跟您说说常规性拓客的5点，供您参考：
1、商圈派单
工作定义：根据客户地图，派单人员以派发单片，加简短介绍，直接传递项目
信息并客户邀约。派单拓客可以理解为售楼处外延的销售行为，是一种推广聚
客的手段，关注度、约客看房是拓客目标，是最常用、到达率最高的推广方式。
由于客流量大，通常不留电。
2、社区覆盖
记住客户，有时就能成交。
如果你是经纪人，学会客户管理、分类、维护才能源源将***变为资本。
长期维护！
1、如果是初级的房地产销售人员，刚开始是需要到大街上去发***的，路人接到***，如果有购买的印象中会留下电话。然后打电话与客户邀约来看房子，如果客户对房子比较满意就会成交。
2、如果是老销售人员就会有非常稳定的老客户，如果能够与客户搞好关系，那么老客户也会帮助销售人员介绍一些新客户，老客户会介绍自己的朋友或者是家人来买房子，这种销售的方法也非常的简单，而且成交率也非常高。
3、打电话。有的房地产公司会收集有购房意向人的电话，大家可以挨个打电话，我在全书有购房意向的朋友们邀约他们到现场看房子。
4、房产销售人员一定要有较强的抗压能力，还需要有锲而不舍的精神，要多学习，多了解到楼市的价格以及走势。
5、客户的来源渠道：要想把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有很多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销流动、派发单章、旧业主先容、上门造访、亲友先容等。
6、做直销：直销作为一种销售手段，在几年前的楼盘或贸易项目销售中运用的较多，效果也较好。但是，跟着销售模式的改变，现在DS运用得较少，常用于销售前期及销售淡季。做DS最好直接找到目标客户，但此种可能性较小。因此，做DS时业务员应先对自身做一简朴先容，再对项目做一简介。若对方并不感爱好，则应留下资料礼貌地离开。若对方感爱好，则可索取对方手刺或联络方式，约其来现场做进一步洽商。切记，除非对方有需要，否则不可在其工作场所做更具体的先容。
要做到客源增多可以确定目标客户、提前制定计划、竞品截流、在商圈派单，具体介绍如下：
1、确定目标客户，首先应该要明确自己需要的目标客户是什么样的。简单来说，就是是否有接近的可能性，是否有购买意向，是否有购买能力。具备以上3个条件的客户才有接触的必要，才值得下资本投入。
2、提前制定***，要提前制定拓客***，提前想好时间，地点，拓客人员数量，还有预算成本。有了***后，才能更好地实施，并且及时反馈，根据实际情况随时调整。
3、竞品截流，房地产客户并不像别的商品一样，看一看就直接定了。是需要货比三家，各种情况都了解清楚以后才会决定的。所以可以在竞品售楼部附近截流，看见有走出的客户就主动递上单页，引导客户去往自己的楼盘详细咨询。
4、在商圈派单，在本地人流量较大的商圈，让一些拓客人员进行派单。拓客人员要先经过培训，要了解清楚自家产品的基本情况和[_a***_]优势在哪里。遇见有意向客户要留下电话。
注意事项：
1、需要注意拓客话术，突出重点用最短的话术，最短的时间吸引客户注意。
2、多种方式都要同时实施，并且长期坚持。
发***技巧首先要给人舒服的感觉，其次要穿着干净整齐，笑容甜美，并选择合适地方也是很重要的。
1、发***不被拒绝诀窍一：穿得干净清爽
发单虽然只是一件简单的工作，但是如果想高效地完成，就要注意一下仪表，路人看到一个穿着邋遢的人发***是不会产生信任感也不会去接你的单子的，更不要说买你的产品。所以，想要发***时不被路人拒绝，一定要穿得干净清爽，最好是公司的制服。
2、发***不被拒绝诀窍二：笑容甜美
笑容是具有传染力的。发***时要面带微笑，这样让陌生的路人看到你会感到亲切友好，一般也就不会拒绝你的***，而且当你微笑时路人也往往会给你回以微笑，让你的心里也倍感欣慰和舒服。
3、发***不被拒绝诀窍三：语言有礼貌
发***时要注意语言礼貌，比如说“你好，麻烦看一下”，当对方接受你的单子时说一句“谢谢”。或者配上简短的广告语，或者几个路人一组，比如第一个人过来是说“你好！看一下！”，下一个接着说：“我们是xxx。”再下一个说：“这是我们的新活动。”再下一个：“非常感谢。”
4、发***不被拒绝诀窍四：站位要合适
发***时，站位要和迎面来人成45度角，让你看起来不是当道的，同时也不要别7a686964616f31333363396431人看不到你。等路人到了身边的时候，伸手递***。***递过去的时候，要向着来人的方向，这样适合他阅读，不要让别人看到倒着的文字。同时，***递过去的时候，稍微偏头看着来人的眼睛，笑一下，与对方有个眼神交流。
5、发***不被拒绝诀窍五：选择合适的时间和地点
商业地产适不适合投资？
从抗风险和保值的角度来说，商业地产是可以投资的。至于想赚更多的钱和有更高的回报，那么商业地产不是很好的选择。目前一般的商业物业临街商铺，位置好的可以达到5%以上的回报，商场里面的铺面，回报相对低一些。位置差的和经营差的，那就更低一些。
但为什么说仍然可以投资呢？因为目前的存款利率只有2%不到，理财产品又经常出问题，加之通货膨胀的情况，会导致货币贬值，中国股市也完全不可能参与。如果不找一个安全和持久的投资方式，那么不仅会没有稳定的收益，而且手上的钱还会越来越不值钱，等于亏钱了。
虽然现在商业地产有一定的过剩，但现在房地产调控下，总体供应量已经被控制了。另外土地***毕竟是有限的，不像货币是想印多少就印多少。所以随着调整和消化，商业地产的价值会逐渐稳定下来。
当然投资的选择主要取决于目的和自己的风险偏好，我们这里主要是从安全性和保值的角度来谈的。
社区商业还是值得投资的，遵循以下几条选择方法。
一、选择大社区，户数在1000户以上；
二、选择商铺与住宅配比小的社区，例如同样是1000户的社区，配比30个商业比100个要好，这是供求关系。
三、选择社区出入口两边或转角位好于中间位，这是人流动线习惯与频率问题。
四、选择社区商业的门口车道是慢车道或人行车道，不要选快车道。否则车来车往却没人流。
五、选择入住率现在高或将来高的社区。如何判定它将来入住率高？那就与它现在的地段、产品、管理等很大关系。
六、选择社区商业的门口有足够的停车位。
七、选择社区商业外摆空间够宽，方便拓展使用空间及人流通行。
八、选择商铺的面积尽可能控制在30-60平米，总价低，易转手，也有利于各种业态的出租。
九、选择的商铺尽可能门面宽，进深短，层高高，展示性好，可做隔层。
商业地产，是指利用商铺经营生意，实现收益的物业。商业地产有三个主体，一是开发商，二是运营商，三是业主。开发商是指投资土地并进行建设的企业，运营商就是如“万达”一样的，负责招商，日常运营的企业。业主是指经营商铺生意的个体户或企业。
这时候，你所指的投资是什么样的投资？是投资开发一块商业用地，还是投资购买商铺？还是象万达一样投资做运营商。
开发商业用地现在不太好做了，由于要拥有土地的所有权，商业地产被电商冲击后已经发生了质变，有些地方的商业地产已经过剩。
运营商需要大资本，但还是有机会的，例如现在的仓储式购物中心，如上海最近很流行的COSTA,***用的就是会员制。其核心要义就是会员价，先交会员费用，把零售消费的资金集结到一起来，然后有了订单就有了可以谈价格的筹码，***购成本下降，销售价也可以降下来，这种属于破坏式的业态。在经济下行的过程中，人们为了省钱，会很流行。
对于投资商铺，现在不是说黄金地段了，现在需要的是综合体和地铁换乘商业中心。很多商业街的商铺很萧条了。
人气决定了商业价值。靠小商铺自身的运营能力是不足以撑起流量的。
所以，靠山吃山，要学会地铁边上和综合体寻找机会。
从投资业态来说，目前商业模式中，连锁和加盟是很重要的模式。
首先，我们要知道商业地产不仅指的是购物商场这类产品，还包括公寓和写字楼等。商业地产是一个具有地产、商业和投资的三重特性的综合行业。
近十年来，商业地产呈现出空前的快速发展，市场渐趋饱和。而随着互联网的繁荣和普及，传统的购物模式受到了淘宝等网络购物的极大冲击，线下实体店的经营状况不容乐观。过去"一铺养三代"的说法，也渐渐成了人们茶余饭后的笑谈。
当然了，商业地产适不适合不能一概而论，对于那些具备地理位置优越，人气旺等要素的商业地产而言，还是有很高的投资价值的！
整体来说商业地产是适合做的，理由有以下三点：一、中国的地缘辽阔，人口众多，城镇化水平还有很大的空间；二、商业地产能得到***的支持，通常能够拿到比较便宜的地，另外配套部分住宅，这都会产生巨额的利润，例如这十年发展起来的万达和新城控股一样，都是得益于巨大的商业地产空间；三、人民对美好的生活向往也需要商业地产，过去门口有间士多店就能赚钱，现在人们都很少去士多店买东西了，一般去商场买，美国的发展也证实了这一点。所以综上所说商业地产还是前途无量的！
为什么99%的人买新房找的都是中介，难道他们知道什么秘密？
很高兴能邀请我回答问题，以我从事二手房销售工作数年的经验，买新房找中介公司有一下几大好处
1. 了解全面，省时省心省力
在一个地区中介一般代理的新房楼盘比较全面，所以买新房找中介可以一次性把自己可以接受的楼盘全部看一遍，不用再绞尽脑汁从网上大浪淘沙，这样省时省心省力。
2. 价格优势，享受团购
买房子最担心从中介渠道过去买会被中间商赚差价，其实中介和开发商合作完全是开发商给的渠道费用，开发商省去了广告宣传费用，给了中介渠道公司，而且有实力的中介还会拿到特殊的优惠形成团购，所以价格只会合适不会吃亏。
3. 没有中介费
买新房中介不收取任何中介费，也不见得是不想收，还是因为竞争压力，所有中介都不收，所以不会产生中介费用
4. 享受更优质的服务
因为中介渠道公司之间的竞争压力，所以服务提升的越来越高，只要你出来看新房，会车接车送，而且很多开发商有针对中介带访客户的带访小礼物，还有一手房销售手里客户要远远比中介人员手里的多，所以销售相对来说不会上心，有任何的特惠房有可能就会把某一些客户遗忘，但是中介人员只有这一两个，服务的质量肯定大大有保障
竞争的压力也提升了服务的质量
接触行业多年，身边朋友亲戚要买房，我都一律推荐他们找中介。总是有很多朋友不理解的问： 为啥我买新房还要找中介，直接去售楼部不更便宜？
我却总是神秘微笑摇头说 ：“你先去售楼部问价格，再找中介带你去问价格试试。 同样的房，看看谁报价低？”
于是这些朋友大多不信邪，真会去售楼部问价。 不仅问价，还软磨硬泡的要求优惠。 有些能磨到优惠，有些根本讲不下价。
比如今年初，我和朋友小李在北海度***。北海这个城市[_a1***_]便宜风景不错，旅游顺便购房的人很多，无论是开发商还是中介都很活跃。其中有个楼盘叫XX海岸，位置很好，我和小李都有点兴趣，于是相约一起去看房。
我说直接找个中介得了，人家开车来接，说不定还能看点别的楼盘。小李非觉得自己去售楼处问价更便宜，气得我也不和他争，让他请客打车，咱们就到售楼部，让他去问价。 不过有个要求，第二天我再联系个中介过来问同样的房源，看看价格如何。
说实话售楼处的服务态度也不错，端茶送水，售楼人员很热情。但是一提到价格优惠，售楼小妹就一脸为难的反复强调：这已经是最低价了，如果能马上签合同，付全款，最多还能优惠3000元。
小李被说得非常心动，一脸信誓旦旦的跟我说，这肯定是最优惠了。我瞥了他一眼，没有说话，扯着他去吃晚饭了。
到了第二天，我找了个当地最大的中介，跟着业务员又来了这个楼盘，直接去了昨天我们看好的那栋楼，开门见山的问最低能优惠多少。
经纪人笑着伸手比了个一，说：“总价优惠1%，单价和她们说的一样，一万四。 不要中介费哈！”
也就是说，这套86平的房，找中介买可以便宜1.2万！ 而售楼部最多只能优惠3000元！ 差距显而易见...
非常高兴能回答这个问题。关于为什么找中介
1、帮你更快找到合适的房子(每一个房产经纪人手里都会有很多盘源房源，你可以有很多房子进行比较，更容易找到适合自己的房子)。
2、效率高，省时省事(经纪人一旦有好的适合你的房子，就会第一时间通知到你，不用自己东奔西走找房)。
3、房地产经纪人对所服务的区域通常更为熟悉(能提供客户比较详实的区域背景信息，比如环境、交通、学校、治安等，从而帮助您选择合适的居住区)。
4、根据你的经济承受能力和个人喜好，做匹配推荐。
5、掌握楼市政策更为及时(关于最新的楼市、房贷等各项政策，房产经纪人无疑是更了解的，得到的消息也更快更准确)。
6、熟知市场行情和房价(能帮助你避免多花冤枉钱)。
7、房地产经纪人通常为您提供一系列的咨询服务(帮助您了解购房的流程，甚至提供包括<合同、法律、估价、勘测、贷款、产权过户>等得全程***服务)。
8、每次带看都是提前安排好，你只需要去到现场看房即可。
9、代表你的利益，帮助你谈判。
因为正规的房屋中介机构是经过工商局等***部门批准的经营机构，他们对房屋交易业务很熟悉，对房屋交易的全过程是轻车熟路，在办理过户手续时不会走弯路，既省时间又减少了很多麻烦。最重要的是有安全感！万一中介机构出了问题可以找有关部门追查。因为申办中介机构需要很多证件、证明材料，企业法人与股东的个人资料在工商局，税务局都有备案。
2、中介机构是最好的见证人
如果不通过中介买卖房屋，私下交易不是不可以，一旦发生纠纷就难于解决，谁给你做见证人呢？通过中介公司交易房屋中间就有了支柱力量。有了掌握原则的主心骨，万一遇到麻烦事，或者需要打官司，中介公司义不容辞主持公道帮您解决好。哪个中介公司不希望自己做出成绩，来赢得大家的信任呢？从国外到国内，从大城市到小城市，通过中介公司买卖房屋的越来越多，说明此路是正确的。
3、有了中介房屋成交就有了保障
买卖房屋的焦点问题是先交房屋，还是先付房款？谁都不愿先出付，谁都怕上当！但总要有人先出手。在这关健时刻双方都很需要有个中间人牵线搭桥。这个牵线搭桥的也就是房屋中介公司最合适。他们一手抓卖房人的证件，另一手抓买房人的购房定金，再约定双方签好合同，这样就牢牢地掌握了买卖关系，房屋成交就有了保障。
4、在中介公司买房选择的余地大
中介公司佣有全市东、南、西、北、中很多地方的房源，有大户、有小户，有高楼层的、也有低楼的，有装修好了的、也有毛坯房，有商品房、也有私建房，等等。您可以根据自己的经济实力和需要进行挑选房屋。哪个中介公司不是耐心地介绍房源，甚至不厌其烦地带购房者看房呢？当然，您要有识别能力，要找那些信誉程度好，房源信息多，服务态度端正的中介公司买房为宜。
总之，通过中介机构买卖房屋好处很多。虽说花了些中介费还是值得的，花了佣金买得安全，买得稳当！一些大城市在一幢楼内买卖房屋，楼上的卖给楼下都是通过中介公司交易。
针对为什么99%的人买新房找的都是中介，难道他们知道什么秘密？这个问题我的观点如下：
第一，首先我要纠正一下题主提的这个问题，你说99%的人买新房找的都是中介，这个比例不知是从哪里得来的，我认为是不科学的，也太夸张了一点。其实现实中更多人买房的话，是直接到售楼处，通过置业顾问买房的比较多。
第二，但有一点题主说对了，不知道是不是闷的。现实中有个买房小秘密，往往许多购房者不是很清楚。其实客观讲，通过中介买新房的话，比你自己直接到售楼处买新房的话，价格要优惠，房源要好，这是事实，你想啊，房产中介它是专门租房和卖房的，它是专家，知道哪些房源好，哪些房源不好。所以它代理分销新楼盘，拿的房源肯定是好卖房，再加上批量拿房，房价比你个人到售楼处去买房优惠。
第三，既然房产中介存在，肯定有它的理由，也有它的优势。通过房产中介买新房，可以为购房者避免一些购房陷阱。这个房产中介的佣金该赚也得让它赚，应该它可以好好的给你把关，因为买房毕竟是大件贵重商品。
如何在大连买房？在哪个区买合适？
我的工作和住处都在金州开发区，我就简单说说我对金州开发区这边房子的一点见解。远房子无非是离单位近，交通便利，生活便利，上学便利，要是能***超级就更好了。得胜大李家那片就在镇中心买；在董家沟工业园上班的就在双d岗附近买。小窑湾和金石滩要买房你首先得供得起车，作为普通的不能再普通的我来说是最先pass掉的。但是有钱人相反尤其金石滩风景好，人又少，车也少，有一种驰骋的感觉，再买个别墅，闲了种种有机菜，放***开车去小窑湾捞捞鱼，简直不能再棒。该醒了，继续往下说，下一个东城天下生活***设施齐全，不但有商场还有高城山大市场，非常棒，但是学区不咋地。金源南里和金源北里都是老小区好像污染还挺严重，空气不好***也不行，但是学区不错，要是在附近的出口加工区上班也可在这买。出口加工区里工作也不少。大连大学附近的远洋时代城房子是不错，其他就没看出来哪好。再说格林小镇，学区差，生活一般，交通一般，据说还有污染，但这种多层的格局还是很好的，亮堂。大孤山小孤山污染重，化工企业多能不住就不住吧。再说就到开发区中心了，有钱的在童牛岭附近买，学区好，去爬爬山也很美，除了贵没有槽点。没钱的在倚山里这些老小区买个二手也挺好。海边的海中国什么的有钱人买吧，车位就够贵了。说太多了累死了，休息
首先，你要想好你买房子是过渡还是改善！然后看你自身得经济条件怎么样，蒙承受多大得房子。和总房款，大连现在首套商业***首付三成！比如70万得房子，你要付21万得首付。当然了你要是经济条件好的话，可以选择的权利多一些！
大连五区中山，沙河口，西岗，高新！属于限购区域，非本地户口，不能买，再就是必须再大连连续缴纳两年以上的社保，这是条件！
只有甘井子区不限购！但是甘井子区老房子8几年左右的房子中间楼层单价在13500-14000左右，要高于同样楼龄🉐市内，老甘井子除外！结合自身情况，你可以对比！甘井子山东路华南附近，交通比较方便，地铁，公交！
现在大连政策是西拓北进的方向！想考虑升值得话可以往北站考虑，万达，中海，招商，万科，都有项目，价格在18000左右！再就是大连湾，海底隧道的入口就在大连湾，通车以后去中山开车15分钟左右！目前价格还没有上涨起来，北关那有一个三合庭院价格在11000左右，这个项目也值得考虑，前提有车得情况下！
以上只是我个人建议，仅供参考！德祐经纪人么文龙！
到此，以上就是小编对于商业地产定位精准分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产定位精准分析的4点解答对大家有用。
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