房地产的风险决策分析,房地产的风险决策分析怎么写

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产的风险决策分析的问题，于是小编就整理了5个相关介绍房地产的风险决策分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产崩盘是什么意思，会有哪些表现？
2. 做一个房地产项目公司的法人代表有什么风险？
3. 第三方房产评估机构对法院拍卖的房产评估价格为什么远低市场价？
4. 现在有些人的财富都被套牢在房产、商铺上，这是不是一种好的结局？为何？
5. 现在的新一线城市买房有前景吗？还值得做房产投资吗？风险如何？

房地产***是什么意思，会有哪些表现？

大批的中小房企破产，老板跑路跳楼。高杠杆的房奴炒房客弃房断供。大批的地方中小银行倒闭关门。 全国到处都是烂尾楼，二手房无人问津。 经济危机开始，下岗失业的满街都是。在上个世纪九十年代初日本就这样。我们伟大的祖国一切都在可控范围之内，请不要危言耸听。现在世界经济下行，个人买房最好不要加太重的杠杆，量力而行吧！

在许多人的眼里，我国的楼市，似乎已经走到了最危险的时候。

到底是不是，一时也难以论证。

不过有一组数据，体现了严峻的情势。

4月21日，西南证券地产首席分析师胡华如也发布研报，2019年1-3月份，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，连续两月2位数增长。

这其中住宅投资占比很大，占房地产开发投资的比重为72%，同比增速达到了2014年以来的新高。

在房产投资越来越多的同时，还有另一个重要的数据下降了，经济学家李迅雷4月20日发布的数据，未来5年，我国15-64岁的劳动力人口每年将减少300万人以上，10年后的2028年，每年将减少千万级别的劳动力。

如此多的房屋，未来可能会面临长期空置的局面，到时，楼市还能挺得住吗？

那么，我们不妨***设一下，如果楼市真的***了，会带来什么样的影响，谁最受伤？

做一个房地产项目公司的法人代表有什么风险？

法定代表人需要承担的责任主要源于“单位犯罪”。一般情况下，法定代表人的职务行为产生的民事责任由法人承担，法定代表人一般不需要直接承担民事责任，但也有例外。以下情况法定代表人可能直接承担责任：因经营过错而需向本单位法人承担的民事赔偿责任。

但如果公司所产生的债务因公司吊销而产生的债务，由股东承担的话，（如果你是股东之一的话）你的一部分债务如果不能清偿可能会以该房产来偿还。这种情况是特别的，如果这种情况你有心理预期的话，就放心好了，仅此而已！

第三方房产评估机构对法院拍卖的房产评估价格为什么远低市场价？

纯在即为合理！

现在的第三方评估机构没有那么认真的给你做评估的，都是到现场去同周边中介公司去调研，询问中介公司周边可对比商业价值，然后就出来一个评估值了！

现在***拍卖大多都不用第三方评估公司了，现在都是淘宝京东工商等大数据评估，价格一样不准确。但是***认可就可以。

再给你普及一下，起拍价=评估值80%，起拍价决定不了最后的成交价，越低的起拍价越是吸引更多竞买人！最后的价格可能越高！

因为评估公司评估的时候要考虑各种风险因素。

1.抵押价值减损因素

估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响。估价委托人和估价报告使用方须密切关注估价对象自身状况变化情况和所在房地产市场变化情况。

（1）相关当事人的生产经营活动中，因正常或非正常使用、维护不善及不能获得赔偿的意外事故等使抵押房地产的价值发生一般损耗或严重减损。

（2）因社会环境、经济环境、法律环境变化导致房地产市场的供求关系发生结构性或根本性变化进而使抵押房地产的价值发生减损。

（3）因相关法律法规变化而使抵押房地产的部分或全部不合适设定抵押，出现已抵押房地产的市场价格没有大的变化而其抵押价值却发生较大减损的情形。

2.信贷风险关注点

各项房地产调控[_a***_]、房地产开发企业及关联企业的财务风险、法律风险等，均可能导致房地产信贷风险，估价委托人和报告使用者须关注抵押期间可能产生的房地产信贷风险点。

（1）截至价值时点，估价对象不存在租赁权。在此提请金融机构注意：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。如在租赁期内该抵押权实现，估价对象的处置价值将受到该租赁情况（租赁期限、租金水平等）的影响。

（2）截至价值时点，估价对象无抵押权未注销。在此提请金融机构注意，房地产抵押权自登记时设立。当本次抵押权实现，如在本次抵押权设立前已登记有抵押权的，则需按照抵押登记的先后顺序进行清偿。

现在有些人的财富都被套牢在房产、商铺上，这是不是一种好的结局？为何？

今年以来，我发现一个情况，就是很多人都在为有很多房产、有很多商铺的人担忧，这其实是一种非常严重的思维错位。这些人总觉得自己足够聪明，买房子的人都很傻，看不清趋势，但话说回来，人家能买几百万上千万的房子，能力不会比一边嘲讽一边连首付都付不起的人差。

因此，我觉得这个问题，没有必要为别人担心，还是先管好自己。长期来看，货币一定是一个贬值的趋势，我们一方面为富人们担心，担心人家的财富都被套牢，另一方面又只能不断的看着自己手里的钱不断缩水，确实是一件悲哀的事情，不如把更多精力放在提升自我上。

你就比如说，过去有人通过投资房产，赚到了十倍的财富，早就够说风凉话的人上班几辈子领到的工资了，那么他们的财富就算是来到现在，房地产行业迎来变化，未来房价不能继续上涨，房价也不可能再跌回十年前的水平，就好比别人赚了1000万，现在回吐了10万元，大家都在说，看着这些富人们好惨啊，套住了！

至于说刚刚通过自己的辛苦劳作攒到钱，又全部投入到房产和商铺上的人来说，那可能就不是太好了，因为错过了涨势最好的阶段，财富套在房产和商铺上之后，第一，如果房价不能再像过去一样上涨，其实是亏的，还不如做理财；第二，房产变现没有那么容易，有时候就算你想降价也不一定有人买。

对于商铺就更是如此了，我在前面多次分析过商铺，目前看商铺的投资价值已经很低，好的商铺早已卖光，现在的很多商铺都是售楼的各种宣传包装，一旦砸在自己手里，租也租不出去，卖也卖不出去，确实会比较头疼。

财富被套牢在房产商铺等一些不动产上面，其实这种情况在我周边的城市很少出现，听就听得多说有房子卖不掉房子大降价导致亏了多少钱这样的信息就经常有听到。

我们常说眼见为实，耳听为虚这样的说法在我国现在信息行业这么发达的情况下，通过全国互联的情况观看出不少北方地区确实是有部分财富被套牢的现象。

在现实生活中跳楼在股市的资金比套牢在房产上的资金似乎多的要多。

（1）没房人替有房人担忧。

没有房子的人更加的关心房子的价格走势情况，一有小小的变动房价或者出现了轻微下滑的情况，就会夸大其谈的来谈房价必然会出现暴跌等等相关的话题。

●身边真实的情况。

在深圳或者东莞这边购买不起房子的人群 ，其实有很多人都来观看过惠州这边的房地产市场，但是观看完之后说和深圳，东莞对比商业不成熟，交通不成熟，各种各样的毛病又随之挑剔。

套牢在房产、商铺上？

如果说部分商铺被套牢住，那么我是相信的（毕竟这两年，商铺的形式确实比较不好），但是说住宅性质的房产被套路住，则有点夸张了，随便一个城市，最不愁卖的就是住宅性质的房产。

很多人持有的房产或者商铺并非说是被套牢住，只不过是这些资产价格的涨幅远远还没有达到他们心目中的预期，所以不舍得出手，他们始终坚信房价还会上涨。不然的话，就按照当前的市场价或者略低于一点的市场的价，十套的话，不说十套全部都能出售成功，但是出售个九套应该没有大问题。所以目前还算不上套牢，什么叫做套牢呢？就是你想卖都卖不出去，没人愿意接手，这个才算是真的被套牢住了。

投资渠道

对于大部分普通人而言，投资渠道是比较窄的，除了传统的银行定期、国债以及理财外，基本上可选择的也就股票及房产了，相对而言，股票的风险太大，再加上中国人传统的理念，所以更多的人选择投资房产，这也是最近30年来房价一直上涨的一个原因。在国人的投资渠道没有更好的拓展之前，房产依然是一个最热门的选择，所以说房价要降也不容易，这也是为什么年年有人喊房价在高位，要跌了，但是年年再涨，部分年份更是夸张致及，比如2017年，我们当地的房价直接翻了一倍，很多人都说2017年的疯涨在2018年以及2019年会回调，但是现实并没有，这两年房价就稳定在2017年的水平之上了。

总结

其实，有能力买房又买商铺的人，基本上都不差钱，这些人自己都不担心被套牢，我们又何必替他们瞎操那么多心。你要相信，人家有能力买那么多房产，其本身的能力与眼光肯定不会比我们差，所以与其替他人担心，不如我们自己多加努力，早日争取也有机会被套牢一下。

的确，因为房价，商铺价格下跌，导致很多人财富套牢在房产和商铺上，造成的后果，就是“空心化”和“社会资金效率持续下降”。

目前，从上铺角度来看，“转让”，“空置”“租金低”，“实体经济持续下滑”等现象，已经持续非常久了，未来可能更难熬。而以前“一铺养三代”的时代，现在是“一铺坑三代”。资金大量被沉淀是必然的。

而从房产角度来看，新区新盘不断建设开工，老城区和老楼盘却无人问津；中心城市——一二线城市，和三四线城市的中心区，新区的结构性需求和结构性过剩愈演愈烈是非常明显的，那么，必然有处在或者站在“结构性过剩”这一边的人和资金，他们逐步套牢，逐步僵尸化，也是必然的趋势，难以逆转。

从社会的角度看，物竞天择，适者生存，是正常不过的事，而从资金效率角度来看的结果，就是我国每年的m2保持在高位水平，而“钱”却无法流入实体，这背后的原因，就是题主所说的这个现象——大量的社会资金沉淀和套牢在结构性过剩的房产和商铺中没有流动性。

打一个比方，我国***设需要50万亿的m2——流动资金总数或者新增总数，但是，每年沉淀到结构性过剩的房产和商铺中的资金在50万亿以上，那么，正常的50万亿m2就不足以满足社会的需求——因为被沉淀了。那么，只能增发大于50万亿的m2，比如100万亿，长期以往，就变成了人民币购买力加速贬值和资金效率越来越低——一边是企业缺乏资金，拼命呼吁放水降息，一边是每次放水降息钱都自动“沉淀”掉，没有多余的资金流向实体——道理非常简单，作为460万亿的房产总市值，就算按照5%的房贷利率，每年仅仅房贷利息支出就需要消耗掉23万亿的资金和财富。

造成的后果就是“放水”——“沉淀”——“再放水”——加速沉淀的恶性循环，当然，对于经济来说，不是好事。

我不赞同这种说法，除非购买的房产、商铺所用的资金是借贷来的。而且借贷的利息高于房产或商铺的租金收益率，否则哪有套牢一说。

如果，房产或商铺的地段比较好，适合出租。而且是通过自有资金购买的，这类投资自古以来都是收益最稳定的投资。而且投资者只要认可当前的出租回报率就可以。长远看，一个发展中的国家，租金回报水平是逐年提高的，房产位置良好的前提下。连年下跌的机会不是很多。当前虽然商铺受到电商的冲击比较大。但是在闹市区位置好的商铺，还是很难租到。

比如，我有好几个朋友想经营食品类的商铺，结果找了一年左右还没有找到合适的店面。什么原因呢？好位置的商铺，都被人预定了，根本不愁租。住宅市场也一样，一，二线城市小户型的离地铁近的住宅也根本不愁租。

相比住宅和商铺，投资项目，事业的风险就大多了。特别是这几年，金融供给侧改革，金融产品频频爆雷，很多投资人血本无归。股票市场更是让很多中产阶级返贫，一赚二平七亏本的铁律未改变。

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现在的新一线城市买房有前景吗？还值得做房产投资吗？风险如何？

虽然长远来看，房地产的投资价值逐渐降低，甚至投资风险远远大于投资回报，想通过投资房产实现阶级跨越，或者财富增值变得越来越难，房价将趋于稳定，但是短时间来讲，新一线城市有大量的人口净流入，房产还有一定的空间，但是不要抱太大希望，幅度有限。

国内M2增速在8.5%左右，货币超发最直接的表现就是物价飞涨，此前房地产消耗了巨大的货币存量，居民财富大量沉淀在房产市场，反而金融市场占比略低，这无疑增加了房产市场的风险隐患。近几年来，房产杠杆不断增加，居民负债率也不断攀升，很大一部分来源于房贷，很可能一个200万的房子，60万首付，20年还款，需要偿还本息210万，加上首付，购房成本270万，这还是在不考虑其他情况下。

当前，全球经济增长放缓，各国开始进入货币宽松状态，甚至诸多国家降息，这意味着资本使用成本降低，有更多的货币流入市场，涌入股市，债市，房市，汇市，房产肯定也会受益，当前房产市场依旧是经济的重要支撑之一，肯定会吸引货币涌入。但是过年房产市场本身集聚大量泡沫，倘若任其发展，无异于抱薪救火，一旦刺破泡沫，将会给经济造成重大打击，日本的房产泡沫，日本经济20年仍未复苏，当然还处于负利率时代，也没有将经济救活。

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新一线城市投资房产比一线城市投资房产更靠谱些，升值空间也更大。

首先，一线城市的房票很难搞到，限购太严了。

此次，一线城市的房价已经太高了，虽然后期一线城市的房价还会上涨，但是，投资房产的资金巨大，并且，上涨空间不一定会比新一线城市的空间更大。

而在新一线城市投资房产房票要容易搞到，并且，新一线城市的房价还不算太高，投资新一线城市房产的资金需要也没那么大，新一线城市的发展前景也比较好。

一线城市的房产就好比是优绩股，都知道好，但是，价格比较高，并且，上涨幅度不会那么大了。

而新一线城市的房产就好比是潜力股，成长势头比好，价格低，上涨空间大。

所以，我经常说，投资房产，新一线城市的房产要比一线城市的房产更加靠谱些。

我们国家，不可能只发展四个一线城市，一线城市的发展也是有局限的，也是有天花板的，当一线城市发展到天花板了，那么新一线城市就有了巨大的机会，就有了巨大的发展前景，从现在的城市发展方向来说，发展新一线城市和二线城市是必然的，那么，新一线城市和二线城市的房产升值空间也就是无限的了。

评论员门宁：

新一线城市的房子确实还有上涨的空间，不过我不认为适合投资，我们做投资的人一定要听国家的话，不让炒房我们就不炒房，不然你一定会后悔。

1、城镇化仍在进行，新一线城市房价仍有空间

中国城镇化率目前刚刚超过60%，按照发达国家的规律，达到70%以后城镇化进度才会减缓，也就是未来还会有1.4亿人口流入城市。新一线城市作为中国最具潜力的城市，自然对人口有极强的吸引力，劳动者也会优先选择新一线城市[_a1***_]、落户、安家，因此对房子有需求，对新一线城市的房价形成了支撑。不过对于房价的涨速，不要有太高期待，目前全国范围房价的绝对值已经很高，居民购买力水平不支持房价暴涨。另外国家的政策也没有放开，仍然是严厉调控为主，且目前看不到放松的趋势，如果房价大涨势必会引起更严厉的政策。

2、持有房产的成本在提高

持有房子的成本是每年5%的利息，因为如果你不买房，可以轻松买到5%以上的理财。除此之外，未来可能会有房产税推出，针对的就是你这样炒房的人，势必会进一步增加持有房产的成本。如果房价的涨幅没有超过理财收益加房产税，那么就算涨了你还是赔钱。

3、房子流动性差

房子是高价值固定资产，且不具有通用性，因此流动性并不好。在房价没有快速上涨的情况下很难出手，想买时往往需要打折，

我朋友2015年在天津武清买房，买时价格是5700元，买入1年多房价就涨到15000元。 他从2018年开始卖房***，一直到今年初才出手，成交价格也大打折扣，出去各种费用只有***00多元。这还是在房价暴涨的情况下，如果只是缓涨了一点，根本就不赚钱。

所以我劝你千万别炒房！

到此，以上就是小编对于房地产的风险决策分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产的风险决策分析的5点解答对大家有用。