商业地产管理的难点,商业地产的问题

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产管理的难点的问题，于是小编就整理了4个相关介绍商业地产管理的难点的解答，让我们一起看看吧。

1. 商业地产这个行业好吗？
2. 怎么解决开发商车位不好卖的问题？
3. 房地产销售没业绩怎么办？
4. 房地产销售怎么找客户？

商业地产这个行业好吗？

先说结论：商业地产行业很难做，细水长流，需要精细化运营管理。很多商业地产都是要几年才能收回成本，变现慢，周期长，不易出售。

一个商业地产项目需要“极具内功”的运营力，这是商业地产能够活下来、与众不同的核心所在，就市面上做起来的商业地产项目，以及无数死去的或者半死不活的商业地产项目而言，他们的典型问题是项目资金回收周期长，商业运营是一个工作的常态。

商业地产的要求

如果想要进入商业地产这个领域，想要下一番苦功夫才可以。下面这个是一家商业地产公司招聘商业营销副总裁的职位设置的要求：

其中非常重要的几点是：营销方案的制定和实施、招商运营和整合商业***、制定目标和带领团队等等。

从企业的角度看商业地产

从项目的财务角度看，目前一个商业项目的回报周期至少在5年以上，这5年的资金沉淀成本是非常高的，后期如果招商运营能力足够高的话会给公司提供源源不断的现金流，而项目本身又可以作为资产进行抵押以及其他的融资租赁来获取现金流···

这些让商业地产在一定程度上有了相对的吸引力，但是对于要求“高周转”和快速回笼资金的开发商来说，商业地产是非常“烫手的山芋”。

从个人的角度看商业地产

如果要参与进商业地产项目中，做招商运营企划等工作，可以为个人积累非常充足的经验和大量的***，就个人的职业生涯而言是一个不错的选择。

综上所述，商业地产对于开发商来说并不是一个最好的选择，而对于个人而言却可以在其中积累丰富的经验。

你问的商业地产，因此主要拿住宅地产来进行对比：

一、商业地产的涵盖面更广，运营模式更复杂，有利于自己的学习和提升。

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、***、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

二、商业地产行业的发展潜力更大

相对于住宅地产而言，商业地产的发展空间和潜力更大。国家在大力推动实体经济的发展，这是未来相当长一段时间的主流，有实体经济就有商业地产，有企业就需要办公。虽然短期内疫情的影响对商业地产的影响巨大，但长期来看商业地产一定是未来的主旋律。

三、商业地产的客户阶层更优，利于个人的***积累

打工是为了干嘛？是为了实现自己的原始***积累！有句老话：“一个人的社会阶层和***整合能力，取决于你身边的人是什么阶层”，做住宅地产大部分都是刚需者，做商业地产大部分都会面对企业主，而且是长期反复的和企业主打交道。对自身***的积累会非常有帮助。

您说的不是商业地产开发，而是商业地产的运营管理服务了。这首先就要看购物中心或商业体的基础条件了，包括开发商，物业公司，购物中心定位，地理[_a***_]，所处城市等方面，越知名品牌的招商条件就越好，管理条件也会越高，比如典型的万达广场、Skp、金鹰国际等等。

知名物业品牌一般都会有固定的招商等级和长期合作品牌，在建设物业之初就会草签合作合同了，这样在物业建设规范时就会有的放矢，也会减少后期招商压力。不然的话还需要对招商形式构成，品牌等级，楼层分布作出规范，如需不需要***、餐饮的比例、服饰，化妆品的品牌等等。

对于个人来说，这个行业还是需要不断经验的积累，也有利于个人综合能力的慢慢提升，还是值得一试的。祝您好运！

商业地产好不好这个得基于目前社会趋势来讨论。主要有以下几点：

1.当今政策是否支持？现如今政策导向，地方扶持都在给予商业地产行业支持。趁着这个大趋势我觉得商业地产是好的。

2.市场需求。如今城市愈加集中护化，催生了大量商业地产，我觉得市场是可行的。

3.最后就是个人精英化。打铁还需自身硬！加油！

谢邀，商业地产这个行业“好”，这个问题问的很笼统，业内有句话说"做住宅的是小学生，做商业的才是大学生"这句话从侧面也说商业地产的操作难度系数!

就拿住宅和商业地产的区别，通俗的讲住宅注重的是两方关系业主、物业，而商业地产讲的是业主、经营公司、物业、消费者等多重关系，在操作难度、复杂上均远远的超过住宅。

就商业项目操作来说，首先要考虑商业项目的定位，而定位在前期决定了商业项目的生死，定位是在商业前期，根据地块所处城市情况、区位、位置、以及周边情况等因素做出定位;其次根据项目定位制定项目建筑规划……

当然商业项目开发最主要的是对资金的考验，当然也就是项目的租售模式的论证，对商业经营管理的要求都是有极高的要求……;

另一方面撇开传统商业地产来说，近几年的电子商务对商业的产生巨大的影响，尤其是新零售模式的兴起对商业行业的影响也极大的，对商业地产操盘造成了较大的难度!

怎么解决开发商车位不好卖的问题？

首先车位好卖与否取决于小区内客户群体的收入水平。也就是项目前期的市场定位，产品定位，客户定位决定了选定什么样的群体做为业主。若定位为高端，一般这样的车位不愁卖。因为业主的车辆多为30万以上，且家庭车辆多为2辆。停车位若按照1：1设计，是紧张。而停车位不好卖的小区多定位为中低端，客户收入水平较低，车辆多为15-20万间，一般家庭一辆车。这时你让他买13-15万的车位，多会觉得不值。于是宁愿车停远点，不进小区。这时开发商车位不好卖，觉得还不如出租一部分，但租金较低，结果客户就干脆催啦，觉得买车位不上算，最后又影响了哪些有意向买车位的客户。若真像卖，那就一大切不租，还有无车位车辆一律不让进小区。跟交警沟通好，小区外非停车位勤贴罚单。

您好朋友，我们也面临车位销售难去化问题！我说下我的看法，以供参考。

为什么车位销售难？

究其原因主要有几个：小区入住率低、车位价格高、小区路边可以廉价停车！

首先得找到问题的根源，针对不同的原因有不同的应对策略！

若小区入住率低，小区还没有销售完，可以考虑买房送车位方案，适当提高房子价格！若小区已经完销，可以考虑买车位送物业费等方式！

若小区车位价格高，超过客户心理预期，可以考虑和银行合作，低首付吸引客户，降低客户交易门槛！

若小区路边可以廉价停车，则可以和交警部门沟通好，天天巡检，其次小区内部明令要求未购买车位业主不能停车，我们通过这个方式去年年底去化200个车位！

希望我的回答能帮助您，谢谢！

车位之所以卖不出去，有开发商的主观原因，比如定价偏高，车位配比过多，没有针对性去找车位投资大户；也有一些客观原因存在，比如入住率低，小区外道路停车没人管，车位租金便宜。

如果要想法子卖出去，正规操作相信你已经试过了。我曾跟车位包销公司的朋友聊过，他们用的招数比较损，我举一些例子吧。从上述的主观+客观原因来讲。

1、开发商对于车位业主的转介绍给与多一些奖励，加大宣传车位的好处，这是主观层面的。

下面的操作就比较损了。

2、见业主随便停在外面路边，那些车位包销公司的人打电话去交警举报有大量车违停影响交通安全；

把小区大部分停车位都安上地锁，少部分车位高价出租，没有租车位的，一律不给进地库；

也有的开发商会制造车位销售火爆的***象，雇***排队登记买车位，然后把楼座附近还没卖的车位挂上“已售”的牌子；

还有的开发商把停车场开放给外面社会的车辆，制造停车场很多车停的***象，给业主制造紧张感；

还有的开发商***装打出一个礼拜涨5000的操作，配合***买车位的现象，并买通部分业主做卧底，在小区业主群里发布销售情况。

以上这些损招看起来确实有点损，我暂列这么多。希望广大购房者看完以后，能识破某些开发商的套路，不要被蒙骗了！

这个现在已经有了比较多的解决方式

一～搭配销售，在购房时以一定的优惠方式进行搭售，既能提升房价又给客户实惠

二～蓄水认筹，在车位紧张的小区可以先收意向金再集中卖，形成轰抢

三～门禁销售，充分利用门禁系统，在已有租赁车位已经租光的情况下，进行逼售

四～第三方包销，这个只要注意下法务问题，可以达到很好的效果，包括物业方，资金方，代理方等都可以合作

五～错位营销，利用信息不对称，利用率不一样，用途不同，推售方法不同等进行有针对性销售。

没有卖不掉的产品，只是没有找到它的主人

小区车位问题也是一个社会问题。

规划方案报批阶段，机动车位、非机动车停放都有指标要求。许多城市按1.：1要求规划设计。深圳有的小区按1：2规划设计，2个/户。

车位分为地上车位和地下车位，地上车位控制比例为总车位的10%。地上车位归全体业主共有，不允许出售，原则上用于公共停车。小区地下车位分为普通车位和人防车位。人防车位不得出售，可出租。

小区车位销售难，集中在地下车位。

销售难的原因很多，主要有以下几个：

1、销售价格高。开发公司在制定车位价格时，偏离市场价格，以垄断手段让业主屈服。

2、施工质量差。小区车位交付后，扬灰、扬尘严重、光线黑暗、漏水、渗水，业主害怕进去停车，焉谈销售。

3、小区物业管理差。小区干道、支道上到处停车，甚至消防通道、消防登高面上都停车。当业主肆意去乱停车，争抢地上停车***。

4、小区所处的城市、地段、经济状况都与小区车位息息相关。

5、小区业主结构。小区投资客较多，居住者渺渺。

房地产销售没业绩怎么办？

房地产销售没有业绩

这个问题涉及的层面太多，就以自己的经历来简单回答，当一个置业顾问出不了业绩的时候首先要摆正心态，分析原因，大家都知道大部分项目的销售冠军都是职场新人，因为他们好学、积极、勤快工作特别有***，而老员工一般都有个共同特征-慵懒，因此心态是很重要的。

没有业绩的时候，如果你是小白那么就保持积极的心态死守A位，频繁接待客户，如果你是“老人”也该积极起来整理手上客户***，筛选精准客户。其次无论是新人还是老人都要时刻提升自己的专业素养(谈吐从容，察言观色，夯实地产知识及术语)赢得客户信任(信任是成交的核心)，促进首次成交之后一定要做好后期关系的维护，发展老客户带新客户的追销模式，积攒人脉。最后附上销售人员的5条禁忌。(1、怕见客户，怕被拒绝。2、想得太多，干得太少。3、不想付出，懒字当头。4、总是等客户主动上门。5、相当自信，自以为是。)

谢谢邀请。微信[_a1***_]号鸿观市场建议：

（1）业绩不是发牢骚来的，得找出来，找到业绩。

（2）虽然大环境不甚乐观，但是***得永存，每天临出门，照着镜子对自己说：酷，你一定行的。复述三遍。

（3）狭路相逢勇者胜，保持清晰头脑，到目标市场去，总会有收获的。

先分析原因，再***取行动。

没有业绩，主要有两个原因：一是努力不够。二是技能不够，方法不对。

首先，你要看看同行，他们是否有业绩，回答肯定是有的，不然房地产都关门了，也不存在销售人员了。

如果他们业绩都不好，那就不能怪你，可能公司运作有问题，赶快跳槽，别耽误了自己。如果同行大部分都干得好，你却没业绩，那就是你努力不够。

怎么办？你懂得。继续努力，拼到无能为力。如果你很拼了，还没有业绩，那就是第二个问题：没有销售技能，或工作方法不对。

俗话说得好：方向不对，努力白费。

找到原因，就该立刻行动。先向行业老大学习，看看别人是怎么开展工作的？学习过程中不可生搬硬套，适合别人的方法，有时候未必适合你，取长补短很重要。

还有一般销售高手未必都愿意手把手教你，有些秘籍是不外传的。所以你得多花点心思，多一点悟性。如果你能让销售高手乐意教你了，那么恭喜你，说明你已经领悟了一些销售之道。接下来你再开展工作就顺利多了。

总之，销售是一个挑战性的行业，如果你能掌握了销售精髓，再加上你的勤奋，那么我坚信你一定能做出惊人的事情来。

我认为房子销售的好不好，卖的快不快，销售员个人能力不占主要原因，主要原因在于房子所处地理位置，房子开盘定价，开发商实力，营销模式。

销售业绩不好时，先从外部环境找原因，***如说是因为地理位置那没有办法，***如说是因价位太高，促销手段不対路，你可以及时的把顾客意见，周边的行情通报给主管反馈到开发商，开发商比你更急于早点把房子卖出，资金回笼是企业命脉。增加优惠条件，吸引顾客购买，举行促销活动等等，都需要开发商决策，销售员只是积极配合就行了。

开发商拿出优惠政策后，促销手段就靠你了，具体的营销模式你们上岗前已培训了，我做为一个顾客仅提点建议①热情接待顾客把握自己态度，太过分了顾客不习惯，太冷淡了顾客认为不被遵重，②大厅里接触顾客是个认识机会，关踺是电话回访，和顾客交心谈话，有意识透点内幕，把新的优惠和调价信息与顾客交流，将该区域发展前景与顾客探讨，调动顾客购买欲望。③，保持与老顾客联系，争取以老带新。④掌握不同年龄，不同收入阶层，千万不要看外表取决人，许多大款很朴素，观察区别很重要。

最后***如你认为房子销售不好，自己没有业绩，是因为开发商的原因，建议也没有用，或者是碰到了奸商，干脆辞职，重新选择到有实力讲诚信的公司就业。

你好，感谢邀请！

没业绩就去搞也业绩呀，在这里问大家也是没用的，毕竟我们也不会去找你买房！

作为销售，有业绩好，有业绩差，很正常！

自己去努力吧，

我还是相信努力就一定会有结果的

希望我的回答能够帮到你！

房地产销售怎么找客户？

首先说一下现在售楼处的配置:

1、案场销售，负责接待客户回访客户完成成交，也被称为坐销。意思就是一直在售楼处不外出。

2、市场渠道。这个又包括市场拓展和渠道拓展。所谓市场拓展就是自己通过派单、陌拜等方式发展客户，而渠道拓展是通过***整合把市面上已经存在的销售公司或者团体组织进行整合，通过他们提供客户***。
接下来一起了解具体的脱了方式

1、老带新老业主介绍新业主，销售公司对介绍业主的老业主进行相关奖励。

2、线上渠道的拓展方式。通过现在的房产网站做线上宣传，如搜房、新浪乐居等等。

3、通过线下的媒体和广告直接进行项目宣传，来获取客户***。

4、通过线下市场，市场拓客人员直接拉访。

房地产销售找客源这各话题的从房地产策划开始说起，策划的目的就是定位准确。如果定位错误，这个楼盘有可能就会失败。定位做完后我们在细分人群寻找潜在的客户群体（特征），在以往销售人群中寻找，同时再加上销售过程中出现的潜在的客户（广告或其他方式自己找来的）。总之重在积累吧。

敬邀！题主你好！你卖房，让我来给你找买房客户，把这么麻烦的事儿交给我，既操心又犯难，朋友实话告诉你吧，我给你找不着，因为现在我所属的地方，房子价格是有，但是有价无市！要想市场价出售，很难，我家亲戚现有楼房出售，都打算卖三年了，还没有卖出去，其中的原因很多，所以想找买房的客户不是件容易的事儿。如果到处都是买房人，那售楼人员早发财了，不好意思，我是无能为力，帮不到你，请见谅！我的回答完毕！（谢悟空！谢阅）🙏🙏！

1. 如果是初级的房地产销售人员，刚开始是需要到大街上去发***的，路人接到***，如果有购买的印象中会留下电话。

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   打电话与客户邀约来看房子，如果客户对房子比较满意就会成交。

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   如果是老销售人员就会有非常稳定的老客户，如果能够与客户搞好关系，那么老客户也会帮助销售人员介绍一些新客户，老客户会介绍自己的朋友或者是家人来买房子，这种销售的方法也非常的简单，而且成交率也非常高。

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   有的房地产公司会收集有购房意向人的电话，大家可以挨个打电话，我在全书有购房意向的朋友们邀约他们到现场看房子。

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   房产销售人员一定要有较强的抗压能力，还需要有锲而不舍的精神，要多学习，多了解到楼市的价格以及走势。

6. 6

   在给自己中介所打一些好的广告，留下好的口碑，在打广告的时候尽量给一些业主留下好印象。

7. 7

   网络寻找客户，现在很多的网络上有许多户主发布房产信息，你可以联系户主与他沟通发展为你的客户，在联系的时候要确认房源是否真实可靠。

到此，以上就是小编对于商业地产管理的难点的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产管理的难点的4点解答对大家有用。