房地产利润与现金流分析,房地产利润与现金流分析的关系

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产利润与现金流分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产利润与现金流分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产企业现金流来源包括哪几个方面？
2. 怎样对房地产开发利润进行计算呢？
3. 开发商利润计算公式？
4. 房地产行业中的销售流量金额和权益金额的区别在哪里？

房地产企业现金流来源包括哪几个方面？

房地产企业的现金流来源， 主要来源于房屋商业的销售款， 企业的融资贷款 、代收业务款（如代收大修基金和契税）等

1、经营性活动现金 房屋销售 款、代收代缴其他款

2、融资（筹资）性现金流 在建工程结算款、土地抵押款

3、投资者资金

国内房地产行业真正实现了“空手套白狼”，为什么这么说呢？我正好借这个问题做个回答，房地产行业主要资金来源如下：

1.银行***：房地产企业运作的第一步是参加招拍挂拿地，而拿地需要有充足的现金支持，大部分房地产企业起步阶段就是靠与银行的良好关系，取得***，然后拍地，拍到的土地抵押给银行，完成了抵押贷款的闭环，也完成了房地产开发的第一步。

2.供应商、建筑商融资，建筑出地面：土地拿到后，开工建设也需要钱，但不管是现场施工建设还是购买建材都需要大量的资金支持。但对于起步阶段的房地产开发商来说，第一步拿地后，剩余的***资金已经不多了，怎么办？这个时候，房产开发商往往只给建筑施工方和材料商支付第一笔定金，建筑商再垫付一部分资金开工建设，挖地基、挖管道，材料商也垫付一部分资金，先供应前期的材料，在建筑商和材料商的支持下，房地产开发商的建筑就可以建到出地面了。

3.房产预售融资：建筑建到出地面后，房地产开发商就可以预售了。你没看错，很长一段时间就是这样，还没看到房子的雏形，房子就可以对外卖了。预售给购房者后，购房者向房地产开发商支付首付，银行发放剩余***。拿到全额购房款的房地产开发商就有足够的资金来把房子开发建设完成了。

财经社区为你通俗解答！

关于房地产企业的现金流的来源呢！我会说出几点特别常见的，因为我家之前由于业余原因，跟很多的本市房地产企业老板有过联系，所以对这个方面也有一定的了解。说实话，房地产是一个听起来很高端的行业，一听就觉得特别有钱，因为看到的东西就特别厉害！其实并不是这样，大多数房地产企业只要拥有开发总额的10%到15%的资金就可以开工工作了。很多房地产企业都是通过用别人的钱来赚钱，下来听我一一道来！

一、银行***

房地产企业通过用项目的土地或者房屋跟银行进行***，买土地的钱是要自己掏出来的，银行利息又低，又能给的数额大，所以很多老板，不管什么行业，都会跟银行搞好关系，以便能在符合资历的情况下顺利拿到***来运行项目。

二、商业融资

商业融资指的是，原本房地产企业认为自己能够独立完成项目的开发，后来出现了一些问题，比如银行***下不来之类的，导致资金链断裂，这可不能让项目停下来，一停就是把钱都套在里面了，要想继续完成项目开发，需要通过自己的人脉关系来找钱，指的是找投资，谈好出资金额和入股比例就好了！这一步的话其实有很多，特别在大城市，很多房地产企业会选择合伙开发，毕竟一个大的综合型小区，中小型公司不一定能够建的起。

三、民间***

民间***是一个不太好的选择，很多房地产企业在没有资金或者想单独开发项目或者没找到合适的合伙人时，会去找民间的投资公司借钱，当然利息都特别高，高出银行四倍利息之外，我看了周围的这些事例，一般房地产企业走到这一步都很难了，基本要不然要破产要不就是亏损严重。因为房地产开发这个行业周期很长，所以利息很高，可能你的利润还支付不了他的利息。

四、开发一期卖一期，用前一期的钱来开发下一期

企业现金流按其结构分为三大类：经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。

回答题主的问题：房地产企业除了经营性现金流、融资（筹资）性现金流两个来源之外，还有投资性现金流来源。

投资活动的现金流入，具体包括以下几类：

1、收回投资所收到的现金，包括企业[_a***_]、转让或到期收回除现金等价物以外的短期投资、长期股权投资而收到的现金，以及收回长期债权投资本金而收到的现金。不包括长期债权投资收回的利息，以及收回的非现金资产。

2、取得投资收益所收到的现金，包括企业因各种投资而分得的现金股利、利润、利息等。

3、处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金净额，包括企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金，扣除为处置这些资产而支付的有关费用后的净额。以及由于自然灾害所造成的固定资产等长期资产损失而收到的保险赔偿收入。

4、处置子公司及其他营业单位收到的现金净额，包括企业处置子公司及其他营业单位所取得的现金减去子公司或其他营业单位持有的现金和现金等价物以及相关处置费用后的净额。

5、收到的其他与投资活动有关的现金”，包括企业除了上述各项以外，收到的其他与投资活动有关的现金流入。

不仅房地产企业如此，其他企业也是如此。

希望我的回答对你有所帮助。

所有企业的现金流来源都可以归纳到现金流量表中，在该表中，现金流主要分为3类，经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流，房产企业也一样，具体如下图：

经营活动产生的现金流

这个其实很好理解，就是与经营活动相关的现金流。比如收到的售房款、税务部门的税收返还等等。这块就不多说，题主也已经明确了除外了。

筹资活动产生的现金流

筹资活动产生的现金流实际上分为两大类，一类是吸收投资类的现金流，另一类是题主说的融资性现金流。

吸收投资类的现金流就是指公司股本增加，比如增资扩股、比如新股东介入等等，目前实操上比较多的是那种明股实债的模式。

融资性现金流其实简单的理解就是借款。借款的形式其实目前真的有很多种类，从银行的***到各类证券化的资产等等，业内的华夏幸福却是是个比较好的例子，基本将所有的借款模式都做了一遍。

投资活动产生的现金流

看一下这些科目，其实就可以理解为卖资产、卖股权、分红等等。这类的资金流入在房产行业其实很少，在投资类企业中会比较多，所以，实务中这类现金流对房地产这类资金密集型企业来说真的杯水车薪。

怎样对房地产开发利润进行计算呢？

1.房地产开发企业,是按当年实际利润:据实分季(或月)预缴企业所得税的，2.对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前***取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季计算出预计利润额，计入利润总额预缴;3.开发产品完工、结算计税成本后，再按照实际利润再j进行调整.。

开发商利润计算公式？

现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：

　　(1)开发利润是所得税前的，即：

　　开发利润＝开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费

　　(2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

　　(3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：

　　1)计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：

　　直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）

　　2)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：

　　投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）

　　3)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，

房地产行业中的销售流量金额和权益金额的区别在哪里？

销售流量金额顾名思义就是房地产项目在运营过程中由于销售所产生的资金流动额；而权益金额则是指某个投资方在项目中所占的权益份额。两者的区别还是挺大的，不论从性质、核算方法、重要性上都有不同点。

1.从性质上讲，销售流量金额涉及的是一个动态的概念，它对应的是一定时期内资金流动的具体金额；而权益金额更偏向于静态的概念，它对应的是投资方在项目中所占的所有权权益份额。

2.从核算方法上讲，某个房地产项目的销售流量金额指标直接体现在财务报告的“现金流量表”中；而如果想取得权益金额的相关数据，则要从财务报告的“资产负债表”入手。

3.从重要性上讲，权益金额是基础，销售流量金额则是项目运营成败的关键。

由于权益金额直接对应的是项目某个投资方的所有者权益份额，而项目利润的分配通常是以投资方的所有者权益份额为基础进行的，因此，对于投资方来说权益金额是其行使相关权利的基础。

但从两者的重要性上来讲，销售流量金额则是项目成败的关键。所谓“现金为王”，一个项目如果销售流量金额运转快，则说明其可支配的资金就越充裕，项目运转就越高效；如果销售流量金额运转慢，则说明其可支配的资金匮乏，项目进度就会放慢。

因此，抓住项目销售流量金额就抓住了项目运营的核心。管理者要从项目经营、投资、筹资的角度对销售流量金额进行深入系统的剖析，扬长避短，让项目更加稳健。

销售流量金额是指房企操***径的销售业绩，主要衡量房企的项目操盘和管理能力，即将项目销售金额计入操盘方的销售业绩（如果合作项目的控股方控股比例达到51%及以上，项目销售金额全部计入控股方销售业绩）。

但是注意，这里的流量金额并不是所谓的操盘金额，这里概念比较含糊，但是可以理解为能明确操盘方的项目，以操盘方来计算，明确不了的那项目就按流量金额分开加总。当然部分城市的流量榜单可能就是前面提到的流量金额排行榜。

至于权益金额排行，基本上不会有歧义，均是指房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩

流量金额可以理解为开发项目所有参股房企均可以100%将销售额计入自己业绩口径下的金额，无论是否操盘并表，均将销售额100%计入，会有大量重复数据（合作开发项目众多）。

操盘金额可以理解为项目操盘方将销售额100%计入自己业绩口径的金额，其他股东方无论持股比例均无法计入自己业绩口径，联合操盘方一般会均分或从其他渠道获取资料，尽量明确操盘业绩（例如一个综合项目联合开发，A开发商操盘高层1、2、3，B开发商操盘洋房4、5、6，那么123的销售额归A，456销售额归B）

权益金额就是开发商开发项目中所占股权对应的销售业绩，这个概念比较好衡量，基本上就是各上市公司年报中的权益销售额。

到此，以上就是小编对于房地产利润与现金流分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产利润与现金流分析的4点解答对大家有用。