大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产区位分析研究的难点的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产区位分析研究的难点的解答，让我们一起看看吧。
昆明投资房产买大的好还是小的好？半年出手三次均失败，眼看要黄？
感谢邀请，不太确定你半年出手三次均失败是啥意思？要黄的意思是还价不成功，没买成？
我不在昆明，对昆明的房价不了解，但投资房产买大还是买小，我觉得买小可能更容易变现吧？毕竟小房子出租比大房子要容易，然后刚组织家庭的人如果想购置房产，受限于经济能力肯定也是优先考虑小房子。
我了解在贵阳这边的行情，和昆明差不太多，认识到一些大手笔的老板，人家不缺钱，但是人家就偏爱面积小的，好多聪明的投资客，早在前几年就动手收小户型了，毕竟，未来的房价可能会更高，也就是说，一套房子，对于有的人而言，会越来越买不起，那么总价低一些，门槛也就越低，面向的市场也就更广阔，二手房的流通性就更好。
毕竟投资嘛，考虑的还是后期房价涨了然后出手，二手房在未来流通性还是要重点关注，“远大新”的房子，往往还不如城中心的“小户型”好卖，而且城中心区域，小户型既好出租，又好出售。
一个小区里面，你如果去买新房，往往小户型的单价是最高的，而当你要出卖的时候，小户型的总价却是最低的，也就是说，卖的时候，小户型拥有整个小区组团的定价主动权。
所以，好多有钱的老板反倒是比较偏爱城中心的小户型，而所谓的刚需购买力，好多还是买的城市边缘区域的大户型，毕竟价格方面更实惠，但是，市场就是这样，往往便宜实惠的，不一定有好货，优质优价的道理。
房产投资最重要的3个因素：
这三个因素已经占了所有买房投资因素的90%，至于其他的所谓的房子大小、朝向、楼层高低、小区环境、装修等等所有条件加起来都不会超过10%。
所以说买房投资的话，房子大小楼层都不重要。
你这个大的定义是什么？小的定义又是什么？依老刘的经验来看，在昆明投资房产100平以下的小三房或者二室占比30%，100至130平的三室或者四室占比70%。
半年出手三次均失败，只能说明你优柔寡断，用昆明话讲，可能有点墨迹。老刘在做不良资产房产处置期间，就有客户房子就不看，看看总价和照片，了解下基本信息，就直接转账定房，这才是一个成熟投资客的做法。
昆明作为云南的省会，自带光环。通过非***息了解，目前昆明销售的房产中，外省客户占比30%，地州客户占比35%左右，昆明本地的占比35%左右。足见昆明的购买力之足，所以下手要稳准狠，不然就被别人抢走了。
作为投资客，老刘非常看好昆明未来的房产趋势。目前昆明虽然看着像个大工地，今天这里挖，明天那里挖，但不影响昆明房产的开发。疫情缓解后的6月、7月，昆明的一手房和二手房销售都迎来了一波小高峰，N多售楼部还打出涨价的新闻，随然是噱头，但也足以说明昆明房产行业未来的良好发展趋势。
就房产投资而言，老刘觉得还是要做好持久战的准备。身边一朋友，女性，近10年的时间，累计购房20+套，目前现金流充盈，出租率超高，偶有聊天，不是在看房的路上，就是在出租房屋的路上，足以证明，她在房产投资这块已经做的小有成就。
其实2020年的今年在昆明投资房产。不一定是个好的时候。如果一定要投资。那么可以考虑一下70到100平米左右的。但是位置一定要选好。最好是一些名校附近的学区房。这样出租或者是出售都比较容易。许多人买这样的房子或者租这样的房子，都是为了孩子上学。他们并不需要大面积的。相反的，如果投资的是离城区比较远的大面积的新楼房，昆明目前的政策又要必须持有两年以后才能出手。这样等到可以出手的时候，其实非常难卖。所以投资的话，其实城区成熟地段的二手房。也是可以考虑的。
频繁曝出的烂尾楼、延期[_a***_]问题原因到底何在？
首先在房地产的项目，以及区域城市建设的楼盘，出现烂尾楼，延期交房等问题，直接存在的原因，主要由三个方面构成；
1.资金的问题；
资金的影响因素，在这两大问题中，占的比例超过80%左右，也是最常见的，主要的影响原因之一，主要体现在；企业自有的资金比较紧张或者不充裕的情况下，再加上银行贷款等利息的支出，各项费用综合成本来说，最后造成楼盘延期交付使用，而且即将面临的几个问题。首先，是延期交房赔偿违约金的问题；其次，在这样的情况下，仍然需要支付房地产抵押贷款利息等资金成本的支出；最后，各项工程款等实际每天支出的费用，也是一笔很大的开支，少则数万元，多则几十万元，甚至几百万元不等；所以造成连环的资金紧张问题，是最重要，最主要，最核心的关键影响因素之一；
2.企业自身的问题；
由于以前的房地产项目开发，可以直接用土地抵押向银行借款，那如果在开发的过程中，和销售的环节流程当中，出现了工程延期等情况，或者销售速度较慢，导致回笼资金出现短缺的情况下，项目有可能处于停顿，最后导致延期交房，甚至更严重的就出现了楼盘长期停工，最后出现烂尾楼的情况。
3.项目监管的问题；
很多大的房地产企业，在同一城市开发多个楼盘项目，甚至在其他区域城市同步开发楼盘项目，这样一来大家都知道，在监管不到位或者中途出现问题的时候，再加上房地产项目，更多的时候需要用资金来补充，用来加快建设推进，所以在出现同类问题的情况下，导致项目出现资金紧张，多个楼盘工程规划和开发，处于停滞不前的状态，最后就出现了很多的问题，按期交房的目标将彻底失败，造成延期交房的情况，这也是普遍存在的情况其一。
不论国家的政策如何严防死守，烂尾楼和延期交房的问题都屡禁不止。其实说延期交房还好，最终还有机会交房，但是烂尾楼确实让无数购房者神伤。那么烂尾楼和延期交房的问题根源到底在哪呢？
其实开发商只要正规操作，一般都不会出现烂尾的情况，延期交房也是对工期的把我不准或者是资金的临时周转出现了问题。所以说开发商的不正规操作其实才是楼盘问题频出的关键。
开发商对房地产开发认识不清
有很多小型的开发商对于房地产开发的认识不到位，觉得只要自己有钱就能开发房地产。加之现在大量开发贷和融资的介入。开发商更是肆无忌惮。不专业的开发商对房地产开发的成本估计有很大的问题。他们只计算了拿地、建设等成本、却忘了还有各类税费、营销、利息、***的支出。而当这些成本最终暴露出来的时候，开发商再想补窟窿就不够了。
当然还有一些开发商也是受人蛊惑，在开发的时候不按图施工，最终导致成本大增也就无力回天了。
开发商挪用资金
其实大部分的开发商规范开发都是可以做到的，只不过在收了预收款之后多出来的钱还没有支付工程款和后期的税费。所有他们就先将这些钱拿到其他地方挪作他用，等到用完了再拿回来支付其他支出。但是投资总是有风险的，如果投资赔钱了，那么后续的工程款就无法支付了，项目也就面临烂尾了。
开发商步子太大扯蛋了
泰禾现在就是步子太大扯着蛋了。与国内的龙头房企不同，泰禾的产品区域高端，本来销路也是不错的。原本这一类高端的房产不需要大量的供给。毕竟每个项目的资金需求量也很大。但是泰禾就是不信邪，大量项目一起开发，但是自己的资金却没有那么充足，高端房产的资金流动也不是很快。盘大了资金跟不上了，也就扯着蛋了。
大家好，我是勇谈。烂尾楼问题从2018年后就逐步被媒体曝光出来，伴随着烂尾楼频发、延期交付的背后其实更多的是国家房地产调控从供需端向融资端转变后的一个必然阶段。对于资金密集型的房地产行业来说，一旦缺少了国家“输血”不可避免的要经历这样一个过渡阶段。
烂尾楼、延期交付的背后都被指向一条“资金链断裂”，房地产企业靠借债过“空手套白狼”的日子已经众人皆知
房地产企业进行项目开发一般来说需要支付的资金只有项目整体的30-40%，除去房地产企业需要自筹资金拿地外，其他的包括商品房建设等资金其实都是可以通过建筑商垫付或者银行***的方式来获得的。
- 房地产行业发展初期（上世纪90年代后）其资产负债率过高的问题就一直存在，哪怕经历了这么多年的发展，这点仍然没有太大改变。房地产企业资产负债率过高是有历史原因的，毕竟我国首次学习效仿香港开始商品房经济，给予房地产企业足够的土地和金融红利支撑是有必要的，只不过这种支撑逐渐成为了一种习惯。
- 房地产行业“造血”能力不足的问题始终存在，从初期到现在为止都是如此，房企实际自身投入项目建设的资金比例越来越低。现代金融的发展让很多企业都有了“钱生钱”的想法，利用银行和国家的钱为个人（企业）谋利润已经成为一种共识。2019年房地产企业自筹资金占所有到位资金的比例只有32.6%！也就是说其余资金基本都来自于银行***或者购房者的房款。
- 自身造血不足，对于银行***和购房者房款依赖度越来越高的情况下，一旦融资受阻或者房地产市场供需失衡，那么烂尾和延期交房的情况就会很常见。不凑巧的是，2018年开始的国家融资端调控伴随着的市场环境也发生了变化，国内房地产市场已经从过去的供不应求到了如今严重的供过于求！在“房住不炒”背景下，仅仅依靠刚需和改善来消化目前市场上的房地产库存很难。
频繁曝出的烂尾楼、延期交付问题原因到底何在？房地产行业监管缺失、土地红利和金融红利逐步消退是主因
到2018年底，国内登记在册的的房地产企业共计***937家。接近10万家的房地产企业数量确实太多了，在房地产市场快速发展时期涌现了大量的房地产企业，对于这些企业监管不严、审查不严的结果就是很多不符合开发资质和实力的房企进入房地产市场，那么出现今天规模烂尾和延期交付的情况也就是必然了。
- 房地产行业是一个资金密集型行业，这点跟长租公寓类似需要严格监管才行。对于资金密集型的行业必须加强其资金监管，近日银川宣布将在12月1日开始对于房地产企业预售资金和房贷资金进行专项监管，其实是值得很多城市学习的。从理论上来说，仅仅购房者支付的首付款已经能够满足项目完工。
- 土地红利和金融红利逐步消失是事实，作为对土地和金融依赖度很高的房地产行业其融资能力大幅下降是事实。我们可以看到目前媒体曝出的烂尾或者延期交房的项目多数开发商都是本地中小房企为主，甚至被曝出的这些城市也是以中小城市居多。后商品房时代下，对于房地产企业来说最难的其实还是融资能力，需要尽快降负债、降杠杆。毕竟央行已经划定了“三条红线”，要想融资容易就必须这样做。
- 预售制度是造成烂尾、延期交房的客观原因，改革或者取消预售制度已经是必然。在土地红利和金融红利相对比较旺盛的时期，预售制度下烂尾、延期交付的情况发生概率较小。目前房地产市场波动比较大，房地产企业融资受限的情况下，不少房企都会选择烂尾或延期交付。因为说句实话，目前的法律环境对于房企主动烂尾能***取的办法不多。从保护购房者利益角度来看，取消预售制度进行现房销售是很有必要的。
综上，频繁曝出烂尾楼、延期交付问题的答案很明显，其实就是后商品房时代下房地产企业的融资环境发生变化。在房地产行业正在面临洗牌的情况下，一些房企适应不了市场环境导致资金链问题也是必然。对于购房者来说，选择口碑和品牌扎实的开发商很有必要。各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢的朋友可以点赞、关注勇谈楼市壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。
到此，以上就是小编对于房地产区位分析研究的难点的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产区位分析研究的难点的2点解答对大家有用。
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