商业地产涉及的税务风险,商业地产涉及的税务风险有哪些

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产涉及的税务风险的问题，于是小编就整理了5个相关介绍商业地产涉及的税务风险的解答，让我们一起看看吧。

1. 企业的往来款项可能涉及到哪些税务风险？
2. 房地产企业如何做税收筹划？
3. 税务系统所谓的高风险地区是啥意思？
4. 税务系统所谓的高风险地区是啥意思？
5. 企业被税务稽查的原因有哪些？如何应对？

企业的往来款项可能涉及到哪些税务风险？

1、企业与关联公司之间的往来,一般计入"其他应收款"或"其他应付款",短期内还款清账一般不涉及税务风险,但若长期挂账,很容易引起税务机关关注,容易被认为是借款,借款不收取利息,不符合独立交易原则,存在被核定利息收入征税(增值税及附加、企业所得税)的风险。

2、坏账损失属于专项申报扣除的资产损失,需提供中介机构的鉴证报告,税务机关受理之后才能扣除,而我们财务人员往往通过内部管理人员的签订确认后直接进行核销,未准备相关证据材料,造成在所得税前无法扣除。

3、企业实际已付了款,***购的货物已收到并投入使用,但发票还没有收到,这种情况常有发生,但不少企业只计入往来而不结转成本费用或为人的不结转成本费用,这将导致企业利润虚高,提前多缴纳企业所得税。根据企业所得税相关规定,企业所得税汇算清缴结束前取得合法票据,税前可以扣除。也就是说没有取是成本***也可以列支成本费用。

4、如果给公司高管的绩效工资、股东的分红或股东向企业的借款,以借支的形式挂往来。在年度终了后既不归还又未进行相关核销的,又未用于企业生产经营的,其未归还的"借款"可能视为企业对高管发放的工资、对股东的分红,涉及20%的个人所得税。

5、对企业私设的小金库、出租出借账户等行为,一旦被发现后,就会被认定为偷税行为,需要补交流转税与企业所得税。

每一项管理的被后都隐藏着纳税的风险,如果我们稍不注意,就有可能会给企业带来不必要的纳税成本。

1、虚开发票虚开分为没有业务发生进行虚开，发生了业务，但开的数量价格与实际金额数量不一致。虚开被稽查，除了补缴税款、滞纳金等行政处罚外，还要承担刑事责任。2、公转私现在对于大额公转私进行了限制，并且已经在多地进行试点，***如企业业务必须进行大额公转私，一定要有合理的合同，去银行柜台办理公转私业务。3、骗取出口退税现在国家对出口贸易有一些政策，有的企业为了骗取税款，通过***报出口等欺骗手段，导致税款流失。4、增值税零申报有的企业增值税零申报是因为业务还没有启动，或者启动了还没收款，但是长期零申报也是会引起系统预警，需要到场解释。还有就是私人账户收款没有如实申报，像二维码收款等等。5、虚列成本虚列成本就是将一些业务本身支出没有这么多，但是为了降低所得税应税额就将成本提高了，也容易引起系统预警。像虚列人员工资就是虚列成本的一种，将不是本公司的人员提交资料也进行工资发放，或者高于员工实际工资。6、税收优惠企业认定税收优惠企业的所得税减免政策，都会复查，对于不符合要求的企业，将不能享受政策。比如今年阿里腾讯都被取消了重点软件企业的认定，只能退而求其次享受高新技术企业的所得税减免政策，将10%的应税率提高到了15%。7、税负率异常税负率异常一直以来都是税务稽查的重点，只要我们的税负率不在这个[_a***_]的正常区间值内，就容易被稽查，因为区间值是系统通过大数据横向纵向各种数据对比得出的一个区间值，低于这个值说明企业存在虚列成本的情况，高于这个值说明企业的业务不规范或者账务处理不规范。

往来款这个是很大的一个课题，任何一家公司任何业务都有可能在往来款上趴着。但长期来看都可能会存在税务风险的。

我理解的往来款有应收款、预收款、其他应收款、其他应付款、应付账款、预付账款六个科目。

应收款核算的主营业务客户欠的钱，长期欠款的应收款最主要的就是公司资金的一个垫付，在计入应收款的时候，这笔业务的增值税附加税都次月以现金交了，年底入股还收不回来还要垫资缴纳企业所得税。还有一些因为销售产生的销售费用、人工费以及购进产品的垫资或者提供服务的垫资；

其他应收款中核算的备用金、公司的小金库、无法入账的支出，以及往来单位资金过账的痕迹、股东借款，长期报销不了的费用对公司的成本有影响，主要体现在税务报表的税前扣除上，会增加公司所得税的金额，公司股东借款长期不还可能会被认定分红，需要缴纳20%的个税，其他虚挂的往来款等，有一天清算或者诉讼，债权人可能会连带起诉让对方偿还公司借款，也是比较头疼的问题。这些款只有老板和当事人清楚，说不清道不明。

预收款常年挂账会认为收入不入账，这就可以理解了财报审计中为什么披露一年以上预收款，一般情况下，超过一年以上的预收款是不太正常的。有什么业务需要两年或者两年以上才能完成呢。这就会有税收风险，增值税所得税这些避免不了。预付账款同理吧。

其他应付款长期挂账也有可能是收入未入账，虚挂账，有些单位将非主营的的收入计入其他应付款中，长期不转收入科目，也会存在税收风险。

应付账款和其他应付款还有一些超过两年的款项，实际也不在支付了，有些是项目的尾款，金额都比较小，从法律上也超过了诉讼有效期，这些完全可以自行处理。

说起来太多了，就分析这么多大家可以参考补充一下，码子很辛苦，希望有缘人能关注一下。谢谢大家

房地产企业如何做税收筹划？

这个问题太笼统，税收筹划本身是一个综合的，复杂的，贯穿地产企业经营全过程的。从企业拿地，成立，立项，建设开发，销售，每个环节都有对应的税收筹划点，都需要先熟悉项目所在地的房地产涉税的具体情况。比如前期土地出让合同签订时间，会涉及到土地使用税的纳税义务时间，项目立项的不同会涉及到后期土地增值税清算，等等

《梅梅谈税》专注于企业股权转让税务筹划！助力企业合理、合规、合法进行节税税收筹划！

房地产是高负债率产业，很多公司的负债率在80%以上甚至90%以上，房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。否则，资金链将面临断裂的危险。

　　改革开发到现在的20多年里，房地产市场销售暴涨，快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上，除了极少数激进的房地产企业资金链断裂，大部分房地产企业基本上赚了很多钱。但是随着***严管，加上银行融资的严管，房地产行业迎来最大的历史转折点。

　　从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。

第一，销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。销售额尚未进入负增长区间，但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势，销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下，开发人员可以快速滚动开发，充分利用杠杆资金，但如果销售回款变慢，房地产的资金就不能尽快收回，这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险

谢谢，邀请，房地产企业投资，第一，投资大，基数高，并且涉及的行业范围广，要专业的人，做好税收规划，要考虑一下几点，第一，规避平台规划，具体表现是增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税跳跃临界点，因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现，第二，投资转化，房地产公司，除了开发，销售房产这一传统经营模式外，还可以***用出租，投资联营等多样的转化技术，以上就是关于税收筹划的想法

税务系统所谓的高风险地区是啥意思？

税务系统所谓的高风险地区通常是指，税务征收管理相对较弱，虚开增值税专用***、虚抵增值税进项税额、虚开增值税普通***用于虚抵成本少缴企业所得税等违法犯罪问题出现频率较高的地区，以及骗取出口退税违法犯罪问题出现频率较高的地区。

近年来，被某些企业和某些财务公司用来进行所谓的“合理避税”的税收洼地，也已经成为税收风险的高发地区。前两年某自治区的某边境城市被媒体曝光和被有关部门查处，恰恰说明了这个问题。

税务系统所谓的高风险地区是啥意思？

税务系统所谓的高风险地区通常是指，税务征收管理相对较弱，虚开增值税专用***、虚抵增值税进项税额、虚开增值税普通***用于虚抵成本少缴企业所得税等违法犯罪问题出现频率较高的地区，以及骗取出口退税违法犯罪问题出现频率较高的地区。

近年来，被某些企业和某些财务公司用来进行所谓的“合理避税”的税收洼地，也已经成为税收风险的高发地区。前两年某自治区的某边境城市被媒体曝光和被有关部门查处，恰恰说明了这个问题。

企业被税务稽查的原因有哪些？如何应对？

2023稽查力度极大，上半年公布了多起稽查案件，虚开***，利用个人账户接收钱款隐匿收入，个人卡发放工资逃避个税等等都属于红线行为坚决不要碰。

企业成本费用***等涉税信息全面掌握，横向与其他企业相对比，纵向从长期的申报数据中不合理处也很容易“暴露”只是说是否启动稽查的过程，让你拿证据来自证，所以老板们一定要关于财税合规性，如果税收负担过重可以想想其他办法，千万不要黑灯瞎火走到底。

现在税务系统不仅强大而且稽查十分严格，所以为了长久发展，一定要拒绝所有不合规的避税方式！

一、税务局是怎样查工资的？

1．检查工资支出的相关凭证

税务机关发觉企业可能存在着薪资涉税的问题时，会通过检查企业的工资花名册、考勤表、工资计算表、工资明细账、工资发放凭证与员工工资卡等数据是否对应，确定企业工资发放数据。

2．核查员工人数、薪酬标准

税务机关会通过实地走访企业生产经营场所。了解企业的实际生产规模和经营状况，查看记载薪资数据的资料，并与同行业同规模的企业进行对***析，核实从业工人数和薪酬标准，同时重点注意月工资长期低于5000元的工人数以及占比情况。

3．各项补贴、奖金、***的计税情况

审查分析企业的“应付职工薪酬”庄户和实际支付工资总额是否对应，特别是针对各项补贴、奖金、***，同时会重点查验现金支付、实物支付的情况，来确保是否代扣代缴个税，通过检查账务和实际工资发放情况，来确定是否存在漏税问题。

4．金四、社保系统联合数据分析

金税系统已经能够实现税务数据和银行、社保局的关联。税务系统会直接核对企业工资表人员与社保申报人员数量、申报金额是否存在较大的差异，同时还会针对企业申报个税人员的比例和收入进行追查，了解企业的实际薪酬发放数据。

企业被税务稽查一般有六大原因。

1、被举报

这是必查案件。被人举报的案例是一定要查的，实名举报那必查，不仅要查，还要把查的结果信息反馈给举报人，所以他不想查你都不行。”

“那你的意思是不被举报，就不会查呢？”

“有些税源丰富、企业比较多的地方，很多被查企业都是因为被举报的，因为稽查局人员配置也是有限的，举报的案子都查不过来，我还给你查别的。所以，和气生财！”

2、纳税评估

比如税负率严重低于同行业平均水平，总是零申报，还有那种天天喊亏，常年不倒的企业，这种一看就有问题，肯定会被查。只要我们实事求是，税局一般不会来骚扰企业。

3、专项检查

税务局会有一些专项，比如增值税抵扣专项，看你抵扣是不是规范，有没有违规操作，还有个人所得税专项等等。这是他们的工作，我们需要配合。

4、协查

关于这个问题回答如下：

一、关于被税务稽查原因，主要有以下几种情况：

1.可能是税务机关随机进行抽查被选中，目前税务机关选户建立了一个随机抽查机制，对长期没有检查的户会***取一定比例进行随机抽查。

2.增值税***出现异常。比如税务机关监控发现存在虚开***或者接受虚开***的重大疑点。

3.通过其他案件查处发现公司属于业务关联企业有偷逃骗税等违法行为，比如检查发现某公司有隐瞒收入成本费用问题，发现与其有交易往来的公司很可能存在隐瞒收入等问题。

4.税务机关预警监控发现公司存在很大涉税风险，属于预警风险评估高风险企业。

5.审计等其她相关部门移交的公司存在偷逃骗国家税款的重大疑点线索。

6.知情人举报公司存在偷逃骗国家税款行为。

二、关于如何应对问题

1.建议积极配合，对稽查需要提供的资料以及检查的问题及时给予回应。没有问题做好解释工作，有问题实事求是说明，不夸大也不要故意隐瞒，也不要无中生有。

目前金税四期上线后，后台监管程度的严格可谓空前绝后。一般企业如果上下游出现***问题、企业高管（包含法定代表人、监事、股东、财务负责人）关联企业出现税务问题、都会引起税务后台的预警，所以在以后财务工作中一定要注意相关事项。

到此，以上就是小编对于商业地产涉及的税务风险的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产涉及的税务风险的5点解答对大家有用。