房地产市场门槛分析,房地产市场门槛分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产市场门槛分析的问题，于是小编就整理了1个相关介绍房地产市场门槛分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 高领资本的张磊表示：为什么不投房地产，是因为房地产挣钱太容易！房地产到底多挣钱？

高领资本的张磊表示：为什么不投房地产，是因为房地产挣钱太容易！房地产到底多挣钱？

要说房地产到底有多赚钱，还是先分析一下房价为什么这么贵，总得来说有这么些因素。

1、低价：土地财政是地方***财政收入需要来源，大家都听说过房价涨的时候地王频出，一块地买几个亿甚至几十个亿都不是什么难事，地价高自然推高房价，土地大约要占到成本的40%。

2、税费：开发商要缴纳很多税费如营业税、教育附加等十几种，这部分很大程度被转移给购房者，这部分要占大约20%的成本。

3、建筑成本和其他的花费：一般情况下每平米1500到3000，高层因为对质量要求更好成本要更昂贵些。另外，就是跑手续、盖章，建好后要宣传绿化等等也是一笔大成本。

4、利润：房地产商肯定是要赚钱的，所得利润大概平均大概在15%至30%之间，一般情况下没我们想象的那么高，但是有一点，刚才说到地价是房地产最大的一块成本，如果能便宜拿地甚至免费拿地，那利润就高了去了，当然这里面有很多的规则……，当然也要看地产商有多大的实力，这里就不多说了。

总之，房价这么高，房地产确实赚钱，但是能赚大钱的还是处于行业顶端或有路子的一部分。

众人都知道房地产是重资产行业，说赚钱，其实和杠杆有关系的，看看房地产哪一家企业资产负债率没有不超过80%的，甚至有超过90%的。开发商初始投入的资金主要就是土地等前期成本，然后依靠房地产融资、快速开盘销售回款、想方设法延缓付款等各路神通，在滚动开发中提升自有资金回报率。

早些年确实地产赚钱比较容易的，毕竟企业底下操作很不规范，靠着错综复杂的ZF关系和利益网，土地获取成本、融资成本、开发环节的成本或者付款进度，都可以低到不符合正常市场经济下的标准；同时市场需求旺盛，销售回款快。这显然不是一个合格的地产企业。

随着***限购限地限售限融等政策，地产企业就经历了几轮洗牌，趋于行业头部集中，集中率超过30%。地产行业越来越规范了，那地产的钱越来越不好赚了，当然除了行业龙头外。

对于高瓴资本创始人张磊这个人，他说“我要做企业的超长期合伙人，这是我的信念。高瓴的使命就是发掘最具有长期竞争优势的企业，用最长线的钱来帮助企业实现长期价值。我们相信那些能长期为消费者带来价值、为产业链提高效率、‘护城河’足够深的商业模式能够带来长期的高资本回报率。”显然地产行业并不符合张磊投资的商业模式，所以并不介入地产。

在一次***访中，有记者问张磊，你在圈内有这么多的朋友搞房地产，你为什么不投资房地产呢？张磊回答，因为房地产行业太挣钱。当时所有的嘉宾都笑了，但这只是张磊整个论点的前半部分，张磊不投资房地产有他自己的原因。

张磊不仅是一个成功的投资者，还是一个理想主义者，这一点和早期的马云有点像。早期的马云之所以广受大家追捧，和他那套理想主义的话术是分不开的，比如他曾说，我们的目标是把完善社会，促进社会，影响社会放在第一位，把利益放在后面。不过现在马云似乎忘了初衷，但是当初，马云的确做了不少促进社会发展的壮举。

张磊也有差不多的认知，他的投资理念是帮助新兴企业成长，帮助传统企业整合，强调的是帮助和共同成长。无论是在他的新书《价值》中，还是电视节目上，他都一再强调投资的本质是把钱拿出来，给到那些能够疯狂创造价值的企业，帮助它们成为行业中最优秀的企业，企业成熟之后，自然而然的就会把利润回馈给投资者。他的观点是先给予再索取，先帮助社会，再从社会发展红利中分一杯羹。

另外，张磊特别强调创新，他更愿意做的事情，就是发现市场上最有潜力的创新企业，跟他们一起成长，做那种十年磨一剑的事情。帮助一家小公司成为行业巨无霸，创造一种行业新格局，这才是一件激动人心的事情。做这样的事，淋漓尽致了表现了张磊的理想主义。

而房地产行业虽然很赚钱，但是它并没有为社会创造很多价值。举个例子，实体经济制造业，当人们发明并开始制造货车，就大大提高了整个社会的运输效率，社会总财富增加，个人的财富也会增加、当人们开始使用4G网络，就催生了一大批互联网企业诞生，推动了整个互联网产业链的发展。但是房子盖出来，人们花了大量的资本投资到房子上面，就等于资本沉淀到了房地产市场，这些资产不仅不能创造价值，还阻碍了实体经济的投入。

现在A股市场上的房企，并不是很好的投资标的。但是房地产行业依然是最挣钱的行业之一，美的，雅戈尔这些企业都设立了房地产公司，并且[_a***_]不错。不过还是有一部分企业家反对房地产，比如曹旺德，张磊等。这些企业家至少做到了知行合一，没有在这个暴利行业上捞钱，这也是我很佩服他们的原因之一。

张磊的《价值》一书，对投资有着很深度的解析，充满理想主义的气息，同时也非常正能量，希望做投资的人，无论是专业投资者还是业余股民，都能读一下这本书。

我是叶老师，我来回答这个问题。

房地产当年确实是暴利行业，我知道的一个人用400万的本金挣到了1.6亿的利润。而且整个耗时不超过10个月，但是这样的故事现在已经很难***了。

基本的套路是以400万本金为保证金，以民间借贷的方式去支付土地出让金，在拿到土地证之后，通过银行贷款的方式来筹措项目建设所需的资金，另外一部分项目建设的资金由建筑方进行垫款，这样一来对于拿地的老板来说，实际上只付出了400万的本金，其余所有的资金都是借的。

在过去房子拿到预售证之后就可以立即销售，销售完了资金就可以立即被股东提出来作为利润，不像现在有监管账户要求根据工程的进度才能提取购房款。而且当年老百姓对于买房的热情远远高于，现在他的那个楼盘是日光盘，在开盘的当天就已经卖光了，所有的房子从拿地到开始销售，总过程也就是8~10个月的样子。

我记得当时他的土地金大约是1亿左右，其中9000多万是他的民间借贷，然后当他拿到土地之后，他又从银行***了一个多亿建筑方垫款一个多亿，也就是说这块项目的总的投资额是在3亿左右，而当年因为土地比较便宜，房价上浮空间也比较大，该项目他回笼了将近5个亿的资金，扣除掉相应成本之后，他获利了接近两个亿。

也就是说他以400万的本金在一年不到时间之内赚了将近两个亿的利润，这就是房地产当年的利润来源，但是***设如果他不幸失败的话，那么他唯一的方法可能就是将项目还给或者是抵押给银行或者是***的提供人了。

所以房地产的暴利主要来源于高杠杆，也就是说你负债开工，负债率越高，那么如果成功的话，你的利润率也高，当然这是9死1生的冒险的事情，还有很多人因为用这种方式而造成了大量的烂尾楼的存在。

现在随着房地产开发行业的竞争日趋激烈，小型的房地产公司的利润已经很难得到保证了，老百姓更加认可大的房地产公司的品牌和实力以及建筑质量对于小房地产开发商的项目并不感冒。

所以现在如果有人说搞房地产依然能够很轻松的赚钱，那么我就只有呵呵了。

俗话说得好，千金难买早知道。

大家好，我是勇谈。相信多数朋友都知道如今这么多行业中最赚钱的行业基本就是金融、互联网和房地产，那么作为最赚钱的行业之一房地产，究竟利润率有多少？根据2018年的数据显示，多数房企的毛利率在30%以上，要知道我国传统行业，比如：制造业的毛利率也不过10%左右。高瓴资本的张磊表述的房地产挣钱太容易了，确实是这样。到底房地产挣钱有多容易？借此机会简单谈谈我的观察。

房地产的门槛看似高，其实很多漏洞可钻，要不然也不会全国房企达到10万家

虽然说2019年媒体披露的房企破产总数量已经500家，不过相比于我国接近10万家房企来说这点破产数量真的不算什么，而我国房企数量这么多，也从侧面反映了房地产的门槛并不高。几点观察：

第一、房企的起始资金并没有多少，而且过去多年房企的融资渠道十分的多。一般来说房企在建设项目的时候资金来源有3个部分：自有资金、银行***和融资、定金和预付款，他们所占的比例大约都是33%左右。也就是说一个房企只要有33%的起始资金就可以开始一个项目，以1亿资金的项目为例，也就是说3300万左右就可以。

第二、对于房企来说最难的其实还是拿地，只要土地在手其余资金都好办。33%左右的资金其实也就是拿地成本，只要土地在手后房企就可以通过银行***、民间融资、信托基金等形式筹集大量资金开始项目建设，在项目建设达到30%左右（拿到预售证后）就可以以房产向银行申请房产抵押贷款，进行房产销售，然后用销售回款来还银行***、其他欠款和进行其他项目开发等。

第三、建筑行业多年的潜规则决定了开发商的款项都是延后支付的。对于建筑行业有所了解的朋友应该知道，多数的项目款项结算都是滞后的，先干活后结算基本是常态。这样的行业特点决定了，开发商拖欠建筑商工程款，建筑商拖欠施工方工程款，施工方拖欠农民工工程款。因为这样的特点存在，使得本身开发商的风险其实是最低的。

房地产的钱真的好赚，只是多数房企走错了路子

第一、房企有今天的成就跟各种政策和***扶持有很大关系，只是可惜多数房企至今没有造血能力，按照如今的负债率。房地产行业涉及到了超过大约30多个行业，房地产行业对于这些行业的发展固然有帮助作用，但是不要忘记一点“多数房企都步入了短视发展的道路”。尤其是在过去20多年的快速发展期，房企为了利润完全忽视了自身的负债风险，前段时间海航集团因为负债率超过70%面临资金链危机，大家要知道如今多数房企的负债率都超过了80%，甚至有些房企的负债率直逼90%。从正常情况来看其中多数房企是要倒闭破产的，事实情况是很多房企活得好好地。

第二、转型是房企这几年必须面对的事情，原因还是高负债率。大家要知道高负债率而不出现资金问题的前提是资金高周转，但是随着资金管控愈发严格，民间借贷、银行***和融资渠道变窄之后房企资金出现问题是必然。稍微明智点的房企都会努力降低负债率（SOHO负债率在40%左右）或趁如今房地产还有机会进行转型，比如：恒大造车等。

综上，房地产挣钱是事实，要不然也不会吸引那么多的资本进入。超过30%以上的毛利是吸引资本的关键，在随着毛利下降后资本开始退出是必然，对于房企来说降低负债和加快转型是为数不多的道路。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

到此，以上就是小编对于房地产市场门槛分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产市场门槛分析的1点解答对大家有用。