房地产整合期分析,房地产整合期分析怎么写

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产整合期分析的问题，于是小编就整理了3个相关介绍房地产整合期分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？
2. 清镇四季贵州一期哪年修建的？
3. 2021山东省房地产发展趋势？

为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？

对于开发商而言，都希望用最小的资金作为杠杆撬动最大的开发量，因此对一次性开发的抗性就显示的很明显：（1）一次性动用资金过多（2）大面积开发需要整合的***和供应商更多（3）一次性动迁的成本过高（4）全盘推出对市场冲击（供应量）太大，不利于有序去化。

因此，大多数开发商都会选用“一次性圈地、滚动开发、销售一期、建设一期”的做法，用N分之一的杠杆，启动一个整体项目。

同时，站在市场而非资金的角度来看，滚动开发可以实现（1）保障推出体量不至于压垮市场消化的胃口；（2）可以最大限度贴合市场价格的变动，实现在市场上涨过程中的利益最大化。

站在工程建设的立场，滚动开发便于管理便于控制，对企业对接的难度和压力、各个环节人员的配置和管理难度都不会有“瞬间拔高的增量”，便于开发企业的管控和成本。

分期开发除了开发商建房资金能周转外，很大一个原因是土地年年涨，房价节节高，而开发商买进來的土地还是原来的价，涨上去的资金大部分成了利润。

(小部分是建材，人工费的上涨)

***如，房价下跌，开发商分期开发的话，后期利润就更少了。

(甚至前期赚进的，也许后期会贴进去)

问题回顾：为什么开发商会把一个楼盘拆分成多期卖？

我是【袁哥房产观】，从事房产23年，而且大多数时间都是在房产企业工作，对于开发商为何把楼盘拆分多期卖？这个问题看似很简单，其实之所以这样做，有营销需要，也有开发商经营需要，更多的是为开发商利益需要。接下来，我就为大家揭秘并一一分析。

1：开发商分期卖，是对市场的一种试探及了解，为下一期做铺垫。

开发商拿到一个项目后，开始准备预售，虽然拿地前和预售前都做了详细的市调，但是市场一直在变化中，购房者对于房价的接受程度一直变化中。

把楼盘分成多期，遵循低开的原则，先拿出很少的一部分做为市场试探，不仅能有效的吸引购房者，更主要的是通过一期的试探，可以了解购房群体的年龄，职业，喜好，及对项目的价格接受程度等情况，对于下一期的开发和定价及局部调整，都有非常的意义。

2：开发商分期卖，是一种营销手段，易造成热销。

开发商分期卖，是一种饥饿营销法。推出有限的房源去吸引无限的准客户。

常常是拿出100套房源，而大肆宣传，吸引数百个或更多准购房者认筹，其目的就是让大家去抢，一方面让在售房源售罄，另一方面没有买上的客户，自动滚动到下期购买。

这种营销手段，确实是有些大家经常说的割韭菜，把购房者当韭菜似的一茬茬收割。

3：滚动销售，易造成价格不断攀升，关键是前期客户造成房价上涨，给后来客户造成热销和房源紧张的一种态势。

开发商的楼盘销售分一期、二期、三期……主要是因为资金链的关系。一般来说，新小区第一期的楼盘质量比较好，开发商总想取得一个良好的口碑，有利于后面几期楼盘的销售。

开发商一个楼盘分成几期开发销售。首先，是资金方面的问题，并有利于贷款资金及时回笼。其次，可能是因为第二期、第三期的土地买卖上，可能还有一些技术问题。一般情况下，开发商首先销售第一期的楼盘；通过购房者的首付获得一部分资金，用来开发建设第二期、第三期的工程。

这样操作的话，开发商的资金压力相对要轻一点；从经济角度来出发，可以减少银行***，减轻利息方面的压力。开发商对于整个小区的建设，有一个通盘的考虑，不仅会有土地买卖尚未谈成的问题，也有开发商把二期楼盘建设成为“楼王”的可能性；以此作为下一个开发楼盘的“样板房”。所以开发商的如意算盘，外界人士未必清楚，购房者更是蒙在鼓里。

在大多数的情况下，开发商为了树立整个小区的口碑，在一期的工程建设中，同时会做一个样板房，以吸引二期和三期的准客户。如果一期工程质量有口皆碑的话，可能二期、三期工程的房子会比较抢手。

开发商在建设二期、三期工程的时候，它们的房子已经提前销售，实际上卖的差不多了。此时开发商的主要精力可能就是下一个新小区的开发。不会把过多的精力在放在二期、三期的工程质量上面；所以二期，三期工程不如第一期工程飞质量是大概率的事情。

不过这也不是绝对的，有的楼盘的二期和三期，会对配套设施有所改进，吸取第一期楼盘的经验教训。特别是第二期楼盘在小区中的位置可能比较好，具有景观优势。

打一个比方，在饮食服务业方面，某一个网红饭店；开始的时候菜肴总是价廉物美。久而久之，此类酒店生意好了之后，菜肴质量就会有所降低。即使一些生意火爆的饭庄，老板考虑的事情是怎么去开分店，而不是花费很多心思来提高原来饭店的菜肴质量和品种。

以此类推，开发商造房子也一样的道理；现在国内一流品牌开发商所建造的房子，也会不时出现质量问题。道理是一样的，原理是相通的。

购房者一定要选择适合自己的和自己能负担得起的，如果觉得一期各方面都适合自己，那就买一期；如果觉得一期各方面不适合自己，那可以等二期开盘。但要记住，一期二期可能会相隔很久开发，在这中间可能会存在很大的变数，比如房价上涨。

个人分析有两方面原因。

其一为楼盘体量相对大，边开发边销售。能够快速回笼资金，且随着楼盘的推新，加强宣传，吸引客户。在加推的楼栋上对价格可以进行调整，灵活性更高。

其二主要是与当前房地产的调控有很大关系。从2018年开始，调控[_a***_]的连续出台，到2019年房住不炒，因城施策的房地产核心调控的落地。当前市场在一定程度满足了大部分刚需消费者，少了许多炒作的。致使房地产市场曾经的火爆场面不复存在。开发商就为了保护自己的权益，在新开发楼盘上为了不造成***过度消费，精准吸收潜在的消费者，同一期楼盘***取集中精力差异化销售，保持现金流的充盈。

所以从政策还是开发商开发体量角度，为了维持房地产市场的稳定发展，保持经济活力，达成年度销售目标，开发商会将每个销售的楼盘策略做到精细化。房地产市场转型中每个开发商都不想掉队，所以***取同一楼盘分成小的售期也就不足为奇了。

清镇四季贵州一期哪年修建的？

清镇四季贵州一期是一座住宅小区，位于贵州省贵阳市清镇市。根据可获得的信息，清镇四季贵州一期于2013年开始修建，2015年竣工。

该小区是由贵州四季置业有限公司开发和施工的，总建筑面积约为60万平方米。小区内有多栋高层住宅楼和别墅，提供不同户型的房屋选择。同时，小区内设有配套的商业设施、儿童乐园、健身房、游泳池等便利设施，为居民提供舒适的生活环境。

请注意，以上信息仅供参考，具体详情还请您向开发商或相关房地产部门咨询，以确保准确性和更新性。

建设于2016年

四季贵州是由清镇市委、市***主抓的重点PPP项目，2016年由清镇市城市投资建设（集团）有限公司、贵银投资发展基金、贵州米克尔森房地产开发有限公司共同组建了项目SPV公司——清镇市森城文化旅游投资有限公司进行重点运营打造，并将作为2017年第八届贵阳市旅发大会的主要会场之一，也是2016年贵州省重点建设项目。四季贵州旨在整合项目自然温泉***、红枫湖国家风景区等优越的自然***条件，组合项目水上乐园、室内滑雪、欧洲风情小镇等主题业态，提升清镇乃至贵阳的旅游品质

2021山东省房地产发展趋势？

山东省房地产发展趋势：

1.住宅市场潜力巨大，前景看好。

2.市场稳定，房价将继续平稳上市。

3.二手房市场趋于活跃。

4.房地产开发将以普通商品住房为主。

5.房地产融资机构趋于多元化，企业面临重新整合。

6.房地产投资继续升温。

7.***将加大对房地产开发的介入力度。

8.物业管理进一步走向规范化和产业化。

9、房地产营销奖回归到地点、产品、社区三个基本层面。

到此，以上就是小编对于房地产整合期分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产整合期分析的3点解答对大家有用。