房地产价格行为分析,房地产价格行为分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产价格行为分析的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产价格行为分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 现在房产量这么大，房价维持在这个价格或者推动上涨因素源自哪里？
2. 房地产行业还是暴利行业吗？

现在房产量这么大，房价维持在这个价格或者推动上涨因素源自哪里？

1，直接原因——供小于求价自然涨

①人多地少，城市被平均

两个最根本的现实，一是城市土地是有限的，二乡镇人口不断涌入城市，房子供给小于人们购房需求，房子自然是价高者得。

明面上看似房量大，那是全国统计被平均的结果，实际上具体到某一地，尤其是大城市（北上广等一二线城市），人数是远高于房数的，而且每年人口还在不断涌入！

②定量供应，多人抢一房

人口从乡镇流入城市，按现在交通条件，再远也就三五天，可房子从打地基到建好，接目前施工水平，起码要三五年，这期间市面上的存量是有限的，必然形成多人抢一房局面，房价自然上涨。

③保障滞后，无奈抢购

各类保障房虽说对房价有抑制作用，可正如上面提到受工期影响，面市得在几年后，这对于一部分急需住房的人（如结婚/孩子上学等）来说，可谓远水解不了近渴，他们没法等，只能加入抢房大潮，而这同样也造成了房价进一步上涨。

2.长远趋势——城镇化持续推进

我国推进城镇化+迈向现代化的步代不会停止，而我国目前的城镇化率仅60%，而要达到发达国家的最低水平也得70%，未来十年按目前年均增长1%的水平，每年也将有1400万人涌入城市，因此大城市人多地少的局面，短期内不会有多少改变。

房地产行业还是暴利行业吗？

对于房地产行业的问题已经讲过很多了，目前来看我国行业收入最高的还是集中在几个而已，比如：互联网、金融、专业服务和房地产行业。虽然说这几年房地产行业的利润和销售数据得到下降，但是不得不说房地产行业比起其他行业（尤其是传统制造业）来说还算是暴利行业。借此机会简单谈谈我的观察。

房地产行业的利润率有所下降是真的，但是比起传统制造业来说算是高利润了

根据2018年的数据显示，多数上市房企的毛利率在30%以上，图上所示是媒体公布的2018年房企毛利率排行表，可以看到毛利率都在30%以上，最差的房企维持10%-20%的毛利率也是正常的。这个毛利率在传统行业来算是比较高的了，尤其是相比于传统制造业来说，一般毛利率在10%左右。就以2018年的服装行业为例，根据中国服装协会发布的数据显示百强企业的平均利润率为11.07%；这也是为何我说，哪怕房地产行业已经步入了稳定期，也是属于暴利行业的原因。

房地产行业在暴利的情况下为何还会出现资金链问题？其实还是因为高负债引起的

开始之前先问大家一个问题，2019年大家认为的一线房企中在媒体负面报道中频繁出现的都是哪几个？无疑碧桂园、融创、绿地，为何会是这样呢？根据2018年标准地产研究院据上市房企2018年财务报表及公开资料整理统计，发布的《2018年中国上市规模房企利润率排行榜》中，融创、绿地等企业的毛利率基本属于行业平均值以下，比如：碧桂园为27.03%、融创为24.96%、绿地更惨为15.35%；这也是为何今年这两三家房企今年会频频暴雷的原因。除去进入融资端调控加大了房企融资难度和成本外，主要还是因为这几家房企的负债率过高导致的，基本上超过80%以上负债率的房企，其中不少的利润都是要用来还债的。几点观察：

第一、在国家加大对于融资端调控后，房企的融资成本升高，依赖过去的高周转模式，用时间来换取空间的玩法已经不合适了。一直以来相信很多朋友都跟我一样有一个疑问“为何房地产行业利润率这么高，房企却那么差钱？”其实说到底很多房企在积累了前期财富后，为了快速扩大把金融杠杆利用到了极致，最后的结果就是碧桂园和融创等的模式。依靠速度来换取空间的玩法，最后的结果就是房屋质量和设计让人诟病。

第二、房企未来要想真正生存下去，降低负债率，提上房屋质量才是根本。盲目的地产扩张，盲目拿地的后果就是需要不停的借债，然后还贷，击鼓传花的[_a***_]总会有到头的时候。看得明白的地产企业要么开始转型（比如：恒大、万达等），要么开始降低负债率（SOHO就是这样），那些还在盲目扩张的企业，要么是“管不了”要么是“不想管”。说到底了，很多房企还是跟政策风口的。

综上，房地产行业目前来看还算是暴利行业，只是这种暴利在巨大的负债面前打了对折而已。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，更多优质内容继续贡献中。

已经不是了。

相关的观点我在以前的文章中详细阐述过，这里简述观点。

第一，房地产过去的狂暴增长来自于房地产行业放开之前产业结构的扭曲，和中国经济的高速增长。现在中国增长已经放缓，并且房地产行业经过了长期的发展，现在供需已经接近了平衡点，因此可以说房地产行业的拐点已经到来，但是这个拐点并不是说房地产价格会下跌，而是今后很长时间，房地产会缓慢上涨，成为正常行业盈利。

第二，长期来看，城镇化进程持续存在，对房地产的需求支撑就一直存在，因此，整体房市的价格上涨仍然是大趋势。只不过速度会放慢，并且在调控之下得到了控制。

第三，现在房地产在一些城市因为过度建设而回调，一些城市房地产已经拖累了经济，但是这不是整体房市的问题，由于房市的不同城市存在割裂市场，因此印城施策更加重要，要根据不同城市的发展状况，决定房地产是应该抑制还是鼓励，而不是一味打压。

已经是过去式了：

1、都说房地产暴利是以前房地产空隙太多。例如：炒楼花：用1000万就可以撬动10个亿的项目，最后利润1个亿。李嘉诚等地产大佬大多都是这么起家的（现在漏洞已经补上不可能了）。

2、银行贷款：用银行的钱生钱。例如：十亿的项目拿出5000万圈地，土地招拍挂时通过借支过桥拍地，土地证下来抵押给银行，从银行***运营盈利2个亿。（目前国家严控炒房，银行对房地产***收紧，开发商只能投入更多钱才能运营）

目前开发商能有10%—20%利润就不错，成本高如果出现销售不畅，成本不断增加有可能赔钱，这也是目前每天平均有1.5家地产公司倒闭的主要原因。

未来的房地产两极分化，一线城市和新一线城市仍然有投资价值，而其他的地方恐怕就不那么乐观了。

《2018中国城市家庭财富健康报告》指出，城市家庭住房占比达到了77.7%，但在金融投资比重上，占比仅有11.8%，股票投资比重仅有0.96%、基金投资比重仅有0.38%。

而目前国际上房地产和金融投资比例30比70，而美国的房产投资比例为34.6%，金融为42.6%。

可见国内城市家庭而言，对房产投资依赖度处于非常高的状态，疏忽金融资产的投资力度，导致房产投资与金融资产投资失衡状态。

这种比例一定会改变。大家去想象一下。如果改变，中国股市会是什么样子的？

另一方面，目前中国的投资分布还暴露出了3个问题：

第一，中国房产总市值65万亿美元，大约450万亿人民币，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。

第二，中国股票市值6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右;

第三，中国房产总市值是股票市值的十倍多，远超美国、欧盟的1倍。

到此，以上就是小编对于房地产价格行为分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产价格行为分析的2点解答对大家有用。