分析房地产估价原则,分析房地产估价原则的依据

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1. 简述工程估价的概念和特点原则？

简述工程估价的概念和特点原则？

由于建筑产品具有单件性、独特性、固定性、体积庞大的特点，为了准确地对建筑产品进行合理估价，往往按工程的分部组合进行估价。根据工程项目的难易程度，可对建设项目的组成进行如下划分： 建设项目是指在一个总体设计或初步设计的范围内，由一个或若干个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上有独立机构或组织形式，实行统一管理的基本建设单位。 其特征是，每一个建设项目都编制有设计任务书和独立的总体设计。如工厂、学校、医院都可以称作建设项目。 单项工程是指具有独立的设计文件，能够独立存在的完整的建筑安装工程的整体。 其特征是，该单项工程建成后，可以独立进行生产或交付使用。单项工程是建设项目的组成部分。如工厂建设项目中的一个车间或生产线，学校建设项目中的教学楼、图书馆等。建设项目有一个或若干个单项工程组成。 分项工程是分部工程的组成部分，它是将分部工程进一步划分为若干部分。如砖石工程中的砖基础、墙身、零星砖砌体等。分部工程由一个或若干个分项工程组成。 计算工程造价时，往往从局部到整体，通过对分项工程、分部工程、单位工程、单项工程的费用计算后，汇总成为建设项目的工程造价。

工程估价是指工程估价人员在项目进行过程中，根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序、***用科学的估价方法，结合估价经验等，对项目最可能实现的合理价格做出科学的推测和判断，从而确定项目工程造价的经济文件。

工程估价的基本原则包括合法原则和最高最佳使用原则。其中合法原则要求工程估价应以估价对象的合法权益为前提进行；最高最佳使用标准：法律上许可、技术上可能、经济上可行，价值最大化。

工程估价的概念

通常将可行性研究时期、方案设计时期、差不多设计时期、详细设计时期及开标前时期对建筑物成本所作的测算统称为工程估价。

特点原则

具有单件性、独特性、固定性、体积庞大的特点

工程估价就是估算、确定建设项目工程造价的过程。具体是指工程估价人员在建设项目实施的各个阶段,根据各阶段的不同要求,按照一定的估价原则和程序,***用科学的估价方法,结合拟订的工程项目施工方案和估价经验等,对建设项目较可能实现的合理价格加以科学计算,进而确定投资项目的工程造价,并编制相应的工程造价经济文件。

工程估价是指对工程项目的费用进行估算和定价的过程。它是在工程项目的计划阶段或设计阶段进行的，通过对各项工程工作、材料、设备、人力等***消耗进行估算，得出工程项目的总费用。

工程估价是评估项目投资成本、制定预算、确定投资可行性的重要依据。它的目的是为了帮助项目方了解项目投资的规模和范围，为决策提供参考，并控制和管理项目的费用

　　工程估价较基本的工作是确定工程量和单价，有了工程项目所包含的各子项目的工程量和单价就可以计算整个工程的造价。根据工程量计算规则、单价所含内容，以及工程造价合成过程的不同，工程估价形成了不同的计价模式。

　　在我国，工程估价存在两种基本的计价模式，即定额计价模式和工程量清单计价模式。

　　有两个基本因素影响着工程估价的结果，即进行估价的工程项目的实物工程量和相应项目的单位价格，这即通常所说的“量”和“价”。如果在估价之前能够确定工程所包含的各子项目的实物工程量和相应子项目的单位价格，则两者相乘并进行累加就可以获得工程造价。

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