房地产估价区位分析,房地产估价区位分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产估价区位分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产估价区位分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 开发商进驻哪里，哪里的房价就高，究竟有哪些潜在的因素呢？
2. 长沙买房，六区一市两县哪个区域未来升值潜力大？
3. 公寓房产评估流程和费用？
4. 在西安什么区域投资房产未来升值潜力大？

开发商进驻哪里，哪里的房价就高，究竟有哪些潜在的因素呢？

其实开发商只是顺势而为，比如北上广深等一线城市，具有超大的虹吸效应，越有效率，法制，医疗，就业机会，大家都想去这里居住，互相之间就有竞争，而房屋的存量和增量都是有限的。价格就被推高了。正是因为有许多人想来生活，所以给开发商高价拿地的勇气，因为他们相信就算拿地成本很高，老百姓也是买得起，而且很多人排队买。

所以，其实是有需求的人把房价推高了。没错，如果你也买房了，那么恭喜你，你也参与了抬高房价的过程。过程大概如下：居民有强烈的需求 -> 开发商才敢高价拿地 -> ***阳光化卖地。

有几个因素：第一，看这个地区未来***的规划，开发商才敢花这么多钱去拿一块地；第二，看这个房企本身的知名度，房屋质量，小区园林设计；

第三，这块地周边的交通配套，生活配套，生活环境是否优越。

开发商和中介是炒房客的亲密战友。越跌越买，不怕爆仓，我炒房敢死军团至死不回头，头可断，血可流，炒房初心不可丢，什么“大庇天下寒士俱欢颜”，就是要炒得“天下寒士无房住。”

我国的土地制度是招牌挂。***对开发商的代建要求将会越来越高，包括基础设施，代建道路配套等。由此产生的各项税费及成本事实上是由开发商进行买单。而开发公司主要的任务是为了盈利。所以导致成本上升，那么这部分的成本将转嫁给消费者。

开发商进驻后，为何房价就高，或高于周边现有房源，主要有如下几个因素：

1、开发商在拿地时，***对于此地块已经进行了规划，住宅和商业的配比要求，土地性质等都一一进行了规划，土地属于稀缺***，土拍一块少一块，优质地块逐渐稀缺，所以价格水涨船高，本身地块在获取时，就高于周边，造成***格整体偏高，所以销售时价格也高于周边

2、开发商进驻时，配套，让整个溢价率做到最大，这样不仅吸引购买者，也能对房屋构成最好的溢价率

3、随着房地产快速的开发过程，材料成本、物价、人力成本、土地成本等等都逐年上涨，造成开发成本的增长，也使得开发的楼盘比以往周边的楼盘价格高，但利润空间不见得高，这个是各方成本增加的结果因素，也有社区规划的因素，好的规划，也带来高溢价，也是价格高的原因

4、开发商所开发的房子配套越来越完善，幼儿园、小学、商业、医疗等***社区居民生活便利的引进，也是成本增加的因素，这些都要转嫁到房子的身上，造成单方的***格增长，同时大家因这些配套完善，也钟情于社区的规划等因素，价格反而不是考虑的主要因素了，综合性价比超越了房子价格本身，所以产生了溢价，造成房子的价格高。

5、比周边房子价格高，还有就是新房的问题，老房子配套也不完善，社区规划也不是很合理，社区停车难等一系列问题，物业管理不好等等，新开发的属于新房源，大家还是比较愿意买新房子的比较多，客户购买力增多，也是价格提升的因素，购买力变大，房源少，都是房价高的因素。

6、房价高还有就是在销售时，销售会告知一些配套规划条件，有利于你购买的欲望，增大你购买需求，吸引你对此房源的购买欲望，只要愿意购买，谁会降价，只有太高价格了。

长沙买房，六区一市两县哪个区域未来升值潜力大？

个人认为目前长沙买房看好南城和高铁西，也就是雨花，天心和望城区！

长沙的城市规模随着时间的发展必将进一步扩大，长株潭融城在未来十年必将完成，靠近株洲湘潭的雨花，天心两大区的发展前景一片大好，湘雅五医院在天心区即将投入使用对地区房价是极大的利好消息，目前买到就是赚到。

高铁西站目前轻轨动车都已经开通，动车距离益阳，常德等地均在两三个小时以内，地理位置优势明显，非长沙本地户口可以优先考虑这一区块！

长沙市区内五区，不用讲，各个规划中心，跟着人群走就没错。

望城，要买就买和岳麓区交汇的区域，比如金星北，高铁西站等，原来的县城区域，没有多大意义。

宁乡、浏阳，单独出来就好，宁乡、浏阳离得远，严格来说，不算长沙，但是宁乡人口160万，城市居民数量约50万，而且不限购。还可以。真香。 浏阳不太了解，但是估计也差不多。

我长沙有房子，宁乡也有房子，我单位也在长沙，但我都住宁乡，长沙房子也放租了，原因是，我从宁乡开车去麓谷[_a***_]，只需要半个小时，而那些住河东的，上班路上都差不多要个把小时。

长株潭城市群发展规划提了几十年了，但是长沙的暮云镇，湘潭的昭山还没有城市群的概念。一眼望去还是山旮旯，未来城市的发展是易居，房价也是低洼地带。现在有人说长沙西，我感觉不出来能发展到那里去，看看十三五规划，有几条高铁线路经过。未来是高铁，机场，汽车站立体一体化。如上海虹桥枢纽中心，不过毕竟他是大都会，自西向东的高铁线路汇聚于此。现在长沙只有两条大动脉，武广高铁和沪昆高铁，最优解是“米”字型。福建出一条线到西安和南宁延伸南京，那就不错了。所以我看好高铁南站到机场的发展潜力。

公寓房产评估流程和费用？

1、评估费收费标准***取累进计费率：房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0．42％；100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0．3％；500万元到2000万元的收取评估总价的0．12％；

2、2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0．06％；5000万元以上的收取评估总价的0．012％。房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。

中介估价***用“市场比较法”，即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。所以评估值与交易价之间上下浮动相差5%~10%都是正常的。

在西安什么区域投资房产未来升值潜力大？

大西安的美好规划太多，四处开花，投资还是要谨慎，不要老想着自己独具慧眼。简单坚守一个原则：区域发展都是从核心区挤压式向外延伸，不会跳跃。离当前核心区越远，地越多的地方，增值越慢。规划的前景再好也别盲动。照此原则，下一步有潜力的区域一目了然：一路向南向西，航天城、杜陵苑、高新软件新城、长安大学城。其他要么太远，要么地太多。

个人认为未来西安发展潜力最大的是西咸新区，而西咸新区五大组团中以沣东新城的发展最为迅速。沣东新城是西咸新区五大组团中基础最好、发展最好、离西安主城区最近，与高新区接壤的片区。所以，沣东新城未来发展可期，升值潜力也可期！

地铁八号线，是以钟楼为中心的环形线。西安再出现一条环形线，估计得50年以后。也就是说，沣东成不了中心。现在西安把体育会展中心都放在东郊，加上马上上马的东站，平衡的意味出来了。未来房产的投资，应该是沿着地铁八号线，加上科技***、教育***和其他地铁线通达的地方，最有价值。从地铁的规划，也可以看出一点端倪。六号线、15号线都是地下线，五号到了沣东，就成了地上，说明五号线沿线的规划，比六号15号低……

西安买房建议:

1、投资尽量不要买二环以内，大家都知道西安是旅游名城，而二环内作为西安的古城，基本都是老破小，房价未来升值空间不大。

2、首选高新区，高新区是西安的经济中心，1991年3月经***院首批批准的国家级高新区，经过近30年的建设和发展，各方面的配套早已经非常成熟，且有优质的教育***，论公司数量和上班人群来说，高新区也聚集了大量的高科技公司，而这些高科技公司的人员，薪资收入比较高，具有较强的购买力。从生活和工作来看，高新无疑是最方便的。当然现在的高新区托管区域增加，不只是我下图中标记出来的位置，详细的大家可以再去了解。

3、其次是曲江新区，曲江新区自1996年启动建设以来，先后投入资金30亿元用于基础设施建设,基本完成了10平方公里区域的市政配套,整体环境不错，现在也是西安旅游的主阵地，不夜城、唐人街，曲江的夜景，美轮美奂，仿若回到了***长安。长安文化，被曲江新区发挥的淋漓尽致！整体居住氛围也很成熟，区域的周边可以受到整体发展的辐射，具备一定的投资价值

4、投资且资金稍微紧张一点的，可考虑浐灞，地铁，加上全运会的带动。目前大多楼盘取证集中区域东郊浐灞，房价也随之上涨，这是政策性的导向发展东边区域，而目前来说浐灞正在发展，交通配套、教育配套都是不够完善的，还需要继续发展。而2021年全运会在浐灞举行，也带动整个区域基础建设的步伐，这两三年的发展肯定是飞快的。

5、资金比较紧张的，购房主要考虑自己住的，可以考虑经开区，市府所在地，买房跟着区府市府所在地去买，一般市府所在地，相对来讲，区域面貌，基建，教育医疗都会跟上来，这是比较有保障的地方

到此，以上就是小编对于房地产估价区位分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产估价区位分析的4点解答对大家有用。