房地产债券案例分析,房地产债券案例分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产债券案例分析的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产债券案例分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 地产与债券的关系？
2. 房地产开发商债务居高不下，市场缺少购买力，为什么银行和信托机构敢贷款和发行债券？

地产与债券的关系？

答：地产与债券是相互关联，相互帮衬的关系。因为地产公司在投资地方项目时，由于战线拖得过长，造成资金短缺，出现了运营性的资金缺口，那它就需要通过债券公司筹措资金以缓解目前的困难，而债券公司则将筹措的资金略高于利息的代价借给地产公司，而获得中间的差价。

房地产开发商债务居高不下，市场缺少购买力，为什么银行和信托机构敢贷款和发行债券？

这个问题，你问的有点不太正确，但意思大家能明白。我也就用大家能明白的话说，银行这些年赚翻了，都是从房地产赚的。

是开发商好，还是买房人好，都不是，是政策好。***拍的地，他不想让开发商死，才有人继续拍地，所以***就必须托好房子价格，这样银行还怕吗？

首先，需要说明的是，目前市场并不缺少购买力。主要是“房住不炒”、“一城一策”的政策管制引导和管制下，对于购房者监管要求只紧不松。一旦有松动的迹象，市场反弹力度不会小。

其次，需要了解下目前房企的债务情况。

以百强房企为例，2019年的平均资产负债率是78.7%，若剔除预收账款，真实的资产负债率在50%左右。风险可控，并非居高不下。特别是近两年正处于房企利润的兑现期，尽管房企利润率下滑，但仍旧是除金融行业外，最赚钱的领域，况且房企融资的抵押物减值概率要远小于其他资产，也仍然是银行和信托利润的主要来源。

2019年，百强房企平均营收546亿；净利为69亿。两项数据增速尽管放缓，但仍分别同比增长24.2%和19.5%。

再有，房企的违约率并不高，而从目前上市公司违约大户TOP20榜单来看，房企不再其中。

房地产和银行及信托业是紧紧的绑在了同一架马车上，在这种情况下呈现出的就是一荣俱荣一损俱损的结果。不论市场是否缺少购买力，三者还得一起前进，好的时候一起吃肉喝酒，差的时候一起挨过难关。

1.房地产业的两大特征，一方面是强资产性，土地、在建工程、建好的房屋都是重资产。而重资产又是银行等信托行业最喜欢的***抵押类型。一方面又呈现出大资金需求，整个房产行业吸纳了全部金融资产的35%以上，融资总规模应该达到75万亿以上。这两大特征合起来，是不是同金融业强相关，无法分离？

2.房地产业融资的主要途径还是通过银行及信托，以及银行信托合作，这三个途径而获得。至于其他，例如直接发债、ABS、RAITS等等，获取的资金占比比例相对比较低。从历史上的数据表明，也只有银行和信托才能供给房地产行业这么大的资金量，那么未来这种趋势也很难得以改变。

3.银行直接供给房地产资金是受到监管的严格管理的。每年监管部门会针对可发放房地产的***品种的总额指标、单项指标进行严格管理。在此情况下，房产企业在使用完银行额度之后，就会通过信托公司，设计各类信托产品，从信托方面去获取融资。当然喽，所有人都心知肚明，信托项目的出资人大部分还是银行。

4.在2009年宏观调控愈发紧张，针对房地产开发中的各个环节，监管部门针对各类金融机构都做出了严格的流程管理。倒逼着房产企业进行降杠杆降负债的双降[_a***_]。

5.正因为房地产企业是国民经济的支柱产业之一，而金融业也是国民经济的支柱产业之一。两者其实都在国家的严格的调控管理之下。呈现出一种外表市场化，内部行政化的监管态势。所以未来房地产业的走势，包括房产价格的走势，其实主要还是看国家宏观调控态度。

总结一下。大家明白了房地产业同金融业的紧密联系了吧！同样也知道房地产市场的走势，其实是服从于国家宏观管理一盘棋的。国家讲房住不炒，那就是抑制房地产在某个区域或整体区域过快上涨。国家讲因城施策，那么就是讲未来有些地方房价还会上涨，有些地方城市房价会下跌。

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房产商债务高企，但是银行和信托机构还是愿意给其***或者发债？原因大概有三个：

第一是房产商高负债是行业特性，不能用分析生产型企业的眼光来看待。房产商开发房产的过程，其实就是不断运用财务杠杆的过程。房产开发是滚动的，只有滚动才能给房产商带来利益最大化。如果开发商只用手中现金而不融资的话，由于建设期和销售期的存在，那么一年不一定能开发完一个楼盘。这样开发的效率，房产商一定会死掉。所以，房产商高负债是必然的，导致房产商倒闭的原因，不是高负债，而是资金的滚动出现了问题。

第二，房地产仍然是暴利行业。虽说这几年房地产已经不再高歌猛进，但是房地产行业仍然保持较高的利润率，远比实业要高的多。而金融行业，肯定是更愿意锦上添花——谁赚的钱多，把钱给谁。房地产出得起高成本来融资，“重赏之下必有勇夫”，金融机构自然是趋之若鹜。况且，房地产销售回笼的都是现金，对银行来说是大量存款。而实体企业，销售多了，银行账户存款却并不一定多，所以银行对房地产更加有偏好。

第三，是居民的房地产信仰。国内居民的投资渠道很少，所以大多数人都喜欢投资房地产，国民的财富都集中在了房地产上。只要有需求，这个行业自然就不会被消灭，充其量，只是行业内的洗牌和重新整合。银行和信托机构能***和发债的，都是行业的头部企业，在现实的环境下，强者恒强的定律还很有效，所以这些金融机构也不怕融资企业还不了债。

我是空谷财谭，与您分享我的观点。

到此，以上就是小编对于房地产债券案例分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产债券案例分析的2点解答对大家有用。