房地产投资分析估算,房地产投资估算实例

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产投资分析估算的问题，于是小编就整理了3个相关介绍房地产投资分析估算的解答，让我们一起看看吧。

1. 不动产投资比怎么算？
2. 房产投资的价格该如何确定？
3. 房地产户型配比，需求配比定义是什么，如何计算？

不动产投资比怎么算？

什么是房产投资？

你买一套100万的二手房，首付30万，贷款70万，月供4100元；然后你再把这套房租出去，一个月按租金2200计算，你的实际还款变成1900。 三年以后，原来30万购入的房产卖到200万，实际上你只出了30万+费用5万+(月供1900×12×3)68400元=418400 你的盈利等于：升值100万+79200(租金2200×12×3)=1079200 平均一年36万，年投资回报率在86%(360000÷418400)！每月3万的利润，每天1000元的收入！ 当然如果你可以首付10万去购入这套房产呢？ 持有成本：首付10万+费用5万+68400(三年月供)=218400 你的盈利等于：升值100万+79200(租金2200×12×3)=1079200 投资回报率492%，年均投资回报率在164%！ 如果你可以首付5万去购入这套房产呢？ 持有成本：首付5万+费用5万+68400(三年月供)=168400 你的盈利等于：升值100万+79200(租金2200×12×3)=1079200 投资回报率639%，年投资回报率在213% 这就是正确的房产投资！

房产投资的价格该如何确定？

不管是买房还是出售自己的房子必须都要对房子进行价值评估，物有所值是家大欢喜最好的结果。那如何才能准确判断房屋的价格呢？可以从以下几方面入手：

一、房龄

首选要区分房龄和土地使用年限。房龄一般以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。土地使用年限是从开发商拿地开始算。

一般来说，新房的房龄一般不超过5年。当然，预售的房子，一般都是还没计算房龄的。

对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。

二、地段

较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的升价空间。

三、外部环境

所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区，这些因素会使房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，如果这些因素不够健全在价格时一般可扣减5%左右的价格。

四、楼栋

我是在北京做一手房销售的。

关于房产投资的价格，首先要考虑区域的价值。投资房地产不能只看眼前的利息，眼光要放长远。决定房屋价格的因素某很多，位置，交通，生活配套等，但就现在市场投资的话没有必要花太多的钱。

目前投资商业办公类房屋，最好是小户型，低总价的，这样前期资金投入比较少，后期升值空间也大，租赁还有之后的转手受众群体会比较多。。而且这个商业办公类房子的投资适合多个篮子放鸡蛋。而且相对来说，投资这种房子一手房相对二手房来说更有价值。。

但是投资住宅的话不建议小户型。目前全国放开二孩儿[_a***_]，刚需刚需改善型成为主体客户群体。所以投资住宅不能光看低总价小户型的，也要考虑使用性，和后期的转手问题。

决定房子价格的有几个方面

区域的价值：主要体现在区域内的大配套，比如地铁，大型商超，医院，学校等等。

开发商价值：大型开发商能决定几年后甚至几十年后房子维护和增值。

物业的价值：在后期的居住环境，社区管理，直接影响本小区的口碑。

户型的价值：南北通透的户型和北向的户型价格都会相差几万块甚至几十万。

楼层的价值：该楼层有没有遮挡。视野开阔是否也是决定价格的重要因素之一。

最后就是重量级的，将来发展方向和将来会有的，会对居住人群带来方便的配套（例如：通州有副中心建设。再例如大兴有机场在建设）。这些都是决定价格的因素。

鄙人才疏学浅，如有说的不对的，勿喷。

能得到大家的提点，是我最快乐的事情。

房地产户型配比，需求配比定义是什么，如何计算？

户型配比是在整个项目中，各个户型占总套数的比例；需求配比是指根据市场需求（比如刚性、投资或者改善、婚房在成交中占主导地位的需求)来决定所建设的主力户型比例，比如刚性需求中的婚房一般是在90平方米以下，享受政策的优惠，可以做34-50的小户型，可以做标准2房，也可以做精致3房，如果是改善性住房，可能要做100-140的大户型。

到此，以上就是小编对于房地产投资分析估算的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产投资分析估算的3点解答对大家有用。