商业地产前期和后期分析,商业地产前期规划及定位

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产前期和后期分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍商业地产前期和后期分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产公司交楼如何影响利润？
2. 房地产刚改盘是什么意思，和别的盘区别在哪里？
3. 城投公司将来的发展前景怎么样？
4. 什么是投资性房地产，如何进行账务处理？

房地产公司交楼如何影响利润？

你的意思应该是在房地产开发商交付房屋时如何对利润进行控制？或者哪些交房因素影响利润？ 1、楼房验收后，具备交付条件，到交付日能够按期交房，这是确保利润的关键。如果开发商不能按期交房，按照购房合同，开发商要赔偿住户们违约费用;同时对开发商的声誉也有影响。 2、楼房交付时，要布置场地，购买各种设施、资料，安排各类人员，这些都是开支，把这些控制好，合理安排，节省不必要的开支，也是影响利润的一个方面。 3、交房时要认真收取各种费用，税费、物业费、维修基金、***费等，不要遗漏出错，以免造成影响和损失。 4、交付楼房时，要有专业人士，解决工程交付中可能出现的任何质量问题，避免出现投诉，住户提出合理问题及需求要及时答复，以免出现赔偿，小的维修及时处理，否则会给公司造成不必要的损失，影响公司利润。 以上是我个人对房屋交付时可能影响利润的观点。

房地产公司交楼如何影响利润？

这个问题说来有点复杂，大致可从以下几个方面分析。

第一，首先得说说何为房地产公司，所谓房地产公司，也相当于就是开发商，开发商就算是业主，就是主人吧，他们都是有钱人，而且是有相当多的钱，才可以去买地来进行房地产开发。房地产公司就相当于是建设单位，是工程建设中权力最大那个。他们很有钱，他们开发建设的目的就是要想法获得最大利润。想让投入的资金获得高利润，得到成倍的增长是他们初衷。

第二，得说说与房地产公司紧密合作的施工单位，房地产公司花大钱买好地后，就去有关部门发布招标登记，让有实力的施工单位去进行投标，最后看谁的合理达到他的要求，就确定好了施工单位。施工单位定下后，房地产公司就完成了很大一部分任务，然后开始了他的预算工作，也开启了工程施工的流程，他们就派人入住现场，开始了他们的业主代表进驻监管督促阶段。工期管控，就成了他们利润的关健！

第三，过程不必多谈，几年时间下来，一栋栋漂亮的高楼拨地而起，原来荒芜的地方也是人流涌动，繁华的商业街代替了以前的冷清。房好了，街道成型了，也是房地产公司回笼资金和收获利润的时候了。

第四，楼房经过层层把关验收，从分项到分部，从分部到单位工程，再从单位工程到最后这大工程，中间的检查和验收数也数不过来，节能呀，智能监控呀，电梯呀，空气呀，水呀等等，什么都检测合格了，手续齐全，也算工程合格竣工了吧。

第五，竣工了，交楼了。可这交楼流程就多了，直接影响到房地产公司的利润。因为每个工程有合同和工期要求，如在规定时间内交房，就没有罚款和违约金，这样的话，利润就会高很多，如果拖延了时间或交房不顺利，交不了房，没房卖，没钱收，哪来收入，何谈利润？所以这交楼直接影响到利润了。

最后，只想说，交房直接影响利润，可安全和质量才是影响利润的最根本所在，愿所有工程都在安全放首位的前题下做出优质工程来，让老百姓都有好房坐！也祝所有房地产公司越做越好！最后对最底层的农民工说一声，你们辛苦了！

本人拍摄

房地产刚改盘是什么意思，和别的盘区别在哪里？

刚改，你可以理解为你有一套房但是这套房目前不能满足你的需求，急需更换的购房者。

从土地指标基本都可以区分

容积率在2以下的，基本具有豪宅基因;

容积率在2-3以下我们可以认为是改善楼盘或偏改善楼;

容积率在3以上基本可视为偏刚需楼盘;

容积率在4以上的基本视为纯刚需楼盘;

容积率在5以上的基本无舒适度可言

容积率低的不一定都是改善，但容积率高的一定和改善无缘。要看他是刚需还是改善，除了看容积率之外，偏改善[_a***_]一般都是洋房小高层产品，刚需盘则大多是是高层或者高低配

如今市场上推出了刚改盘，刚改盘是什么意思，今天就让老张来为大家讲解一下。

　　刚改盘的意思是针对改善型刚需用户的房子，刚即刚需，相对于弹性需求而言，是刚性需求，改即改善，刚改，即“改善型刚需”，指目前已有住房，但面积和条件不能满足目前需求而急需换房的购房者。他们一般处于事业稳定上升期，有一定经济基础。刚改族主要是因为家庭成员增加，孩子入学等问题而迫切需要改善居住环境。

　　刚改族是一个有品位的客群，他们看中配套，强调品质，他们是继“刚需族”之后的另一主力购房群体。如果说居住有生命周期，那么刚改型房就是出于这个周期里的中年期，“刚改族”的人群的年龄段多在30-50岁左右。

就是刚需改善楼盘的意思。

刚需就是现在必须需要有居住的需求，

刚改就是有了一定的物质基础，对生活环境有了一定的追求。根据自己的需求选择环境可以。

改善就是物质基础比较好了，医疗，教育，环境，邻居的素质，小区的配套，物业等等各个方面有了更深一步的理解和追求了，再白点就是不差钱了各方面都要追求更好的

城***司将来的发展前景怎么样？

城投不管在哪 都是房地产行业仅次于质检站的最好的甲方之一，属于国企，以前带编，现在都不带了，但是还是很难进，工资算不上最高但是也不低，工作量要比地产企业少不少，正常的话需要考试才能进去，很不错的单位

什么是投资性房地产，如何进行账务处理？

随着我国社会主义市场经济的发展和进步，房地产市场也在不断完善并逐步规范，企业持有的房地产除用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，将房地产用于赚取租金或增值收益的活动也随之出现了，在这种前提下投资性房地应运而生。

投资性房地产应当按照投资性房地产准则的相关规定及成本进行初始计量。资本化后续支出和费用化后续支出是后续支出的主要方面。成本模式和公允价值模式为投资性房地产后续计量的两种模式，两种模式下会计核算方法完全不同，一种模式只能被同一企业***用，对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时***用两种模式。对于房地产用途发生改变的，如有确凿证据，应将投资性房地产转换为非投资性房地产或将非投资性房地产转换为投资性房地产。

在我国，企业持有的投资性房地产，由于税法规定与会计准则规定不同，从而引起其账面价值与计税基础之间存在差异，因此，在会计期末企业需要重新确定应纳税所得额。文章主要阐述了投资性房地产的初始计量及后续支出、后续计量、投资性房地产相关所得税，投资性房地产的转换等四个方面，望本文的可行化分析可以对楼主有一定的帮助。

投资性房地产准则规定“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。主要内容是持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物和土地使用权。成本模式及公允价值模式是后续计量中主要***用的两种模式，而一个企业的首要任务是***用一种模式对其投资性房地产进行后续计量。企业持有的投资性房地产，因税法规定与会计准则规定不同，其账面价值与计税基础之间存在的差异常会造成，因此，在会计期末企业需要重新确定应纳税所得额。

1.1投资性房地产的初始计量

应当按照成本进行投资性房地产的初始计量，投资性房地产的取得主要包括企业外购和自行建造两方面。对于企业外购房地产的实际成本主要包括相关税费、购买价款和可直接归属于该资产的其它支出。如投资性房地产是同时进行外购、外出租或用于资本增值，应当在购入日作为投资性房地产加以确认，否则应先作为固定资产或无形资产加以确认，直至出租或准备增值后转让时才能转换为投资性房地产。

对于自行建造的投资性房地产，该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出为其成本的主要构成。如自行建造或开发活动完成的同时对房地产开始出租，应将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产，否则应先作为固定资产、开发产品加以确认，直至出租时才能从固定资产、存货转换为投资性房地产。

1.2投资性房地产的后续支出

投资性房地产的后续支出与固定资产相似。如后续支出满足投资性房地产确认条件的，应将其资本化，计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。如后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应将其费用化，在发生时计入当期损益。

从形式上看，成本模式和公允价值模式是投资性房地产后续计量的两种模式，对于同一企业而言，在投资性房地产的后续计量中，不得同时***用两种计量模式，只可以取其中的一种进行。而企业通常***用的是成本模式，在特定的条件下，才会***用公允价值模式。

到此，以上就是小编对于商业地产前期和后期分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产前期和后期分析的4点解答对大家有用。