商业地产项目价格体系建设,商业地产定价

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产项目价格体系建设的问题，于是小编就整理了2个相关介绍商业地产项目价格体系建设的解答，让我们一起看看吧。

1. 翡翠估价体系是如何构成的？
2. 楼盘是如何定价的？哪些因素影响楼盘价格？

翡翠估价体系是如何构成的？

“黄多有价玉无价”，翡翠本是没固定价格的，不同的人看同一件翡翠都会有不同的价格定位，这里面影响价格的因素太多了，如果真要问翡翠的估价体系是如何构成的？抛开个人情感色彩，以专业角度来分析，不同品质的翡翠都会有个大概的价格定位，再结合种、水、色、棉（瑕疵）、工、绺、裂与大小这几方面做综合评估而得出大概的价格。在评估时先看翡翠的底子（翡翠是底子（种、水、瑕疵等）与色组成）底子好的翡翠才能更好的把色体现出来，引用马崇仁老师的一句话：底子相当于地，色相当于庄稼，只有好的土壤才能种出好的庄稼，然后再看色，最后看大小重量。

我记得有个客户问过我：为什么同样是冰种，尺寸重量都差不多，有些价格是一万几千块，而有些却要十万八万呢？其实这不奇怪，同样是冰种，但有刚性、杠味、荧光、胶感等的价格远远比一块普通的冰种料价格要高上很多。飘花（色料）同理，其它方面一样，但飘花（色）的多与少，灵动性、花（色）的颜色丝毫偏差等都会影响着翡翠的价格。翡翠没有固定的价格，按实物估价，看眼缘购买。

翡翠估价是一个比较复杂的学问，同样的一块翡翠，每个人看出的价格都很难一样，甚至相差巨大，哪怕就是专家，也仍然如此。

翡翠定价最关键的几个要素：质地（种水）、颜色、工艺、大小、纹绺棉质、瑕疵……。各个分析按照自己的理解综合起来给出一个整体价格。这里估价跟每个人的专业素养，特长都有很大关系。

翡翠定价，主要来源于市场，只有通过真正的买卖，才能获取它最真实的价格。这就是说每一块翡翠，只有它最终成交的价格，才是它真正的价格。

比如说同一块翡翠，处在不同的环节，都有不同的价格。而且每个环节经手人的眼光不一样，又会给它重新定价出售，在我手上一万，在他手上可能就两万甚至更高。

所以一块好的翡翠让行家估价的时候，他们深谙这个道理，看价是比较严谨的，不会轻易乱估价，即使实在推脱不过，也会事先说明他这个只代表个人理解，不一定准确。

黄金有价玉无价，在专业的角度来说翡翠的价格只能在一个区域间进行评估，不对桩看低一点，对桩的看高一些，这都无可厚非。

这个国内外没有体系的，都是喜欢贵也买，不喜欢便宜也没人要。对于新手来说，我建议还是慎入，如果要买，要有专门的鉴定机构出的鉴定证书作为购买的依据，什么行业都有***的，甚至有多年经验的人都会被骗，所以相信鉴定机构还是新手不错的选择。

翡翠的估价是一个综合的评估，所以需要全面的看待这个问题，需要看翡翠的:颜色、种、质、雕工、瑕疵、裂纹、大小等等来评估。

颜色：翡翠的颜色非常丰富以绿为尊，其次是紫色、***、红色等等颜色。而颜色又有明艳、深浅、浓淡之分。所以细微之处都会导致价格的不同。

种：这是很多翠友都知道的划分翡翠可以分为：玻璃种、冰种、糯种、豆种等等，以玻璃种价格最高，其余次之。当然绝大多数翡翠都是以豆种为主，所以冰种以上翡翠都属于很不错的翡翠。

质地：其实就是翡翠的紧密度，这个紧密度可以用透光性来说明的，翡翠质地越紧密透光性也就越强。翡翠的质地是非常重要的是评估翡翠很重要的一环。

雕工：通常都说“好玉不雕。”素面的翡翠固然很好，但是对于翡翠的品质要求也是很高的，很多翡翠都达不到这样的要求，所以需要避开瑕疵而因形雕刻，好的雕工一定是为翡翠加分的，所以在评价上也是需要根据雕工来评估价格。

瑕疵：也就是净度，指的是肉眼可见翡翠天生自带的一些猫水、黑点或者藓等等，按照可见多少、大小等等来划分。

我先自我介绍一下，本人在翡翠行业摸爬滚打10多年！现就翡翠估计谈以下几点：

1，看外形,也可以叫品相，（如果是大的原石就不谈品相了）

2，看雕工，看雕刻的图案像不像。（如果是大的原石就不谈雕工了）

3，看种水，指产品通透的程度。

4，看质地，指材料够不够老，肉质粗或者细。

楼盘是如何定价的？哪些因素影响楼盘价格？

做为一名房地产十多年从业者，我客观的回答下这个问题，从内部的角度告诉大家房价到底是怎么来的！

第一:楼板价: 简单来讲楼板价就是开发商从国土局拍卖，竞拍或转让来的土地的一个成本价格。开发商在拍地之前就会做一个深刻的研究 一般以周边同类的楼盘作为参考，然后再进行细化，达到一定利润才会考虑拍卖土地，这是楼盘定价的最基础的一个点。

第二:建安成本: 建安成本是房屋建筑成本和房屋设备安装成本的简称，简单的来讲的话就是 建设房屋的投入以及安装这个房屋所有的设备的钱，包括水电，强弱线，有线电视，宽带等所有的费用。

第三:项目本身定位: 项目本身定位是房价的一个提升点，需要参考的因素也比较多，主要有以下几个点:

1.楼盘的地理位置，房地产地段决定一切，如果楼盘所处的位置非常好，周边有丰富的商业配套 ，比如商场，超市，菜场，地铁，公交车站台等，尤其是算不算学区，这些都是考量一个楼盘地理位置是否好的一个标准，如果有则楼盘的定价就会高一点，反之则会降低一定的价格。

2.项目本身的品质定位，如果这个项目属于一个高端楼盘，则相对说定价会高一点，如果这是一个刚需的项目则会定价低一点。

以上说的几点是楼盘定价的一个基础定价
标准。下面我再说几点你实际看到的售价表是怎么来的，也就是所谓的一房一价是怎么回事？

有了上面的基础定价以后，开发商会根据以下几种因素来制定每一套房子的一个具体价格。 首先我罗列下影响楼盘一房一价的主要因素。

1.朝向因素，一般除了别墅以外，楼盘不存在 整栋单元的朝向问题 ，所以我们一般来说，这个朝向是客厅的朝向以及他朝向南边的具体有多少房间。一般来说朝南的房间数量越多越好。

2.景观系数，一般来讲就是看这个小区他的整体绿化程度以及是从这[_a***_]子可以朝外看到的景观有多少，或者这栋单元他周边的绿化有多少来做为参考系数。

3.环境系数，简单来讲就是看一看这个套房周边有哪些污染的情况: 包括噪音啊，电房啊，高压线啊，厕所啊，马路啊这些情况做为参考。

到此，以上就是小编对于商业地产项目价格体系建设的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产项目价格体系建设的2点解答对大家有用。