商业地产模式的核心问题,商业地产模式的核心问题是什么

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产模式的核心问题的问题，于是小编就整理了4个相关介绍商业地产模式的核心问题的解答，让我们一起看看吧。

1. 商业地产如何运作？
2. 商业地产现状及发展趋势是怎样的？
3. 未来的商业模式是怎样的？
4. 投资商铺是投资小区底铺好，还是商业街商铺、商场商铺好？

商业地产如何运作？

感谢邀请！

本人在房地产行业中，商业地产操作占五年。简谈看法：如果说住宅地产是小学，那商业地产一定是大学，要知道商业地产的复杂性远远高于住宅地产，没有丰富经验和***的公司最好不要轻易尝试。金玉良言！如果非要一意孤行，需做好以下几个步骤：1、项目定位。这一步绝不是简单地异想天开，领导人觉得什么好做就做什么，而是要根据城市等级，城市特性，商业分布等做严谨详细的市场调研报告，制定一份完整可行的商业计划书。

2、根据项目报告书确定项目定位。在设计时要确定租售比例，且不可为了后期资金回流卖掉自持出租的物业，会付出惨痛代价，具体参考万达当年的经历。

3、定位，设计完成后，组建优秀的商业管理团队。商业管理核心部门：招商、运营、工程物管。对于没有经验没有商家***的开发商，一定要招募经验丰富的商业公司或团队，万不可为了省钱自主组建人马，最后你会发现，付出的代价远不止招募团队的成本。

4、最后就是营销策划宣传。其实也不是最后一步，可以在项目定位确定下来以后就开始策划宣传，只不过策划是一个长期性的工作，需要时刻配合项目进程更新宣传内容。

最后，衷心祝愿想进入商业地产的同仁，一帆风顺。再次金玉良言，现在的商业地产真的很不好做，谨慎，远离！

商业地产运作，这个问题太宽泛了，这将是一门伟大的学科，当然也可以用几句话概括清楚，商业地产的最终目标，运作成功，达到几个条件，第一条件就是自己赚钱，把房子卖掉，招商成功，第二个条件就是招来的商户，都赚钱，才有后续更多的租金收益，第三个条件，要有足够的专业度，而且对市场的把控，对社会消费心里的把控，足够强。

其实完成以上三个条件，会有很多工作要做，比如说前期调研，项目定位，项目设计，***整合，招商能力，运营能力，策划能力，等等，都需要有专业的一套工具，帮助你完成，另外又要有灵活的团队能力，其实真实的落实到实际，运作当中，除了选择有利的土地位置，新颖的设计理念，运用全新的运营思维，融入商圈，制造商圈的能力，这些都会帮助你成功运营，一个商业地产项目。

这个问题比较宽，只能说这么多了，其实运营好一个商业地产，招商能力，只是前期工作，相当于打头阵的尖刀队，真正厉害的是大部队，客源引流能力，商品吸引度，整体的人员素质，培养，招募，还有就是信誉，商誉，把这些都逐步的建立起来，之后才是一个强大的商业帝国，当然，还有配套，这就在设计里边了，车位配套很重要，不多说了。

分两个视角回答这个问题：

一是老板角度：商业地产因为投资大投资回报周期长，短期逐利伤害公司品牌形象，长期持有，资金占有周期长，所以投资商业地产不是一个容易的课题。其次，多数时候参与商业地产开发是被动入场，如拿地条件要求，或者是地块规划强条。

这样对企业的考验是，开发战略是否清晰。落脚点在财务[_a***_]，开发时序，开发节奏，产品类型选择，租售模型，持售比例，运营模型以及退出机制清晰。这些问题是无法交给执行团队去考虑的，所以没想清楚就入场商业地产后，大概率会失败，或者为项目留下硬伤，运营中各种问题层出不穷。

二是站在职业经理人即CEO层面看，如果企业战略清晰，再聚焦到操盘层面来。这考验的是核心团队的开发经验，对开发链条上所需要的合作***的整合能力，整合如顾问公司，建筑设计公司，施工单位，策划团队，招商运营团队等，经验体现在对竞争中产品技术的把控能力。在商业地产领域，有情怀有责任心的经理人大概率能带领团队和项目胜出。对操盘团队的衡量标准在于团队产品力思维和创新能力。这两项能力充分应用在项目定位，规划设计，建筑施工，招商和运营推广中，项目则闪闪发光。

谢谢邀请。商业地产的运作，首先要去买一块有发展潜力的地，然后根据市场需求和国家政策并开发出相应的商业配套设施，然后通过招商，广告，出租，售卖，物业管理来赚取利润。商业地产的运作的好坏关键还在于自身的定位和营销手段。

首先是得能拿到地皮，不管在哪个城市，这都是首要的。

然后是拿地皮到施工时间，越快成本就会花的越少。最后是运作，一个是出售，一个是出租，再一个是自营，同时会自身配有完善的物业管理。

商业地产现状及发展趋势是怎样的？

据中研产业研究院发布的《2019-2025年中国写字楼市场深度调研及发展前景预测报告》统计数据显示

中国房地产行业的整体状况

二、2017年中国商业地产市场发展分析

1.商业地产投资增速收窄、新开工降幅扩大，销售面积增幅显著

图表：2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

数据来源：国家统计局，中研普华研究院

图表：2013-2017 年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

商业地产投资：占比趋于下降

商业地产，是指用于各种零售、餐饮、***、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。

2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%。

2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。

2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。

商业地产租赁市场：需求下降

2020年***疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。***肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战;根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈(购物中心)租金与上期持平。

2020年上半年，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。

商业地产土地市场：成交面积下降

商业地产土地市场方面，2019年，全国300城商办用地成交规划建筑面积2.2亿平方米，同比增长0.6%;2020年1-6月，全国300城商办用地成交规划建筑面积8147万平方米，同比下降10.0%，下降幅度较大。

未来的商业模式是怎样的？

商业模式是产品流通和利润分配方式的总称！不同时代商业模式也是不同的。

1、传统经济时代的商业模式是渠道分销制，是生产商-省级分销商-地市级分销商-县区级零售商，是利用资本进行产品垄断和财富垄断。

2、互联网经济时代的商业模式是中心平台制，一个中心化的互联网平台打破了传统经济的地域、行业、***的垄断，让每个人都能通过中心化平台公平参与到商业竞争中来，财富分配也是从资本垄断到经营者能者多劳多劳多得。

3、未来是数字经济时代，数字化时代的商业模式是社交电商社群制！传统经济和互联网经济都是以产品为中心，社交电商是以人为中心，通过人类社会最基本社交工具和刚需:健康饮食，通过刚需创造必需，消费定制生产打造全新的经济发展方式！财富分配方式从经营者单向垄断到消费者和生产者共享！

社交电商代表着普惠式经济，是内生（消费定制生产，内部完成良性循环）和包容（你要什么？拼团到社交电商平台吃饭，我送给你！中国所有的生意都可以用社交电商免费模式重做一遍）。

用几个字可以概括未来的商业模式，跨界，整合，直销，我们分别来举个例子。也是别人做成功的例子。一个是卖热水器的，未来社会越来越透明，信息越来越发达，任何骗人蒙人的想法念头都不要起，否则肯定是会被淘汰的。我们来说跨界，一个卖热水器的找到理发馆，他告诉理发馆我的热水器免费送给你，你需要不需要？当然没有热水器的或者热水器用了几年的该换了肯定愿意，但是有一个前提，以后你的消耗性的东西比如洗发水，毛巾等由我来供应，但是我保证质量不亚于你以前的，价格不高于你以前的，他为什么能保证？你是单独购买，他是一个地区几十家上百家集中***购，同样的东西能不把成本降下来吗？他卖的是什么？热水器还是理发用品？

整合，这个可能比较常见了，做平台的企业几乎都在整合，我这里举一个例子，有一个平台，他经过调查发现，几乎所有商品出厂价和零售价的差价都在10倍左右，当然了达不到这个差价的开始平台会补贴一部份，开始做肯定都是大家比较熟悉的名牌产品打前站，直接给厂家承诺量，现款将价格压到最低，然后到零售便利店，这瓶酒让[_a1***_]从我的平台下单，以前零售不是20一瓶吗？现在20你拿走两瓶，顾客还是哪些顾客，商店还是那个商店，商店量上去了，利润上升了，消费者半价购买到了商品还在平台和商店有积分。

定做直销，去买衣服买鞋，转到一家商店个方面都很满意，就是型号好像不合适，没关系在镜子面前一晃你的所有的数据全部传到工厂的设计中心，设计中心根据你的尺寸一会鞋子就出来了，你交完钱在家等鞋子就是了，两天后为你定制的鞋子到了。所以说传统的商业模式必须的转型升级，看了这些商业模式你确定你现在的模式可以竞争过未来的模式？

未来主流商业模式：是消费引流后的闭环经济模式。

满足下列条件：

a、线上、线下，网络与实体同步运营。

b、需求为导向，爆品引流体验式消费。

c、会员制参与，积分增量，无痛消费。

d、平台思维，大数据信息的逆向利用。

e、跨领域互惠，积分互换式消费引流。

f、分享、共享，互帮互助式会员扩容。

g、网络信息平台现代工具管客、锁客。

h、自驱动顾客员工化，降低运营成本。

在商业模式创新中，一般是由四个维度来驱动的：***、客户、供应（基础设施)，还有就是金融（资金）。说到底，设计商业模式应该考虑到效率、价值、风险和机会成本，它既能利益相关者提高效益和效率，又能降低利益相关者的风险和机会成本。

换言之，任何所谓商业模式方案或者只是一个运营方案出来，都必须以上面的要求来检讨，才能走出只考虑自己企业单方向利益的局限。最基本的概念是，你要扩大视野：不光要关注你的利益相关者，还要关注你的利益相关者的利益相关者，也就是说要为你的“共生体”设计商业模式。这样你就能着眼于更大的价值空间，在更大的边界中提高交易的效率，并分享价值。

比方说，现在很多企望预先套取现金流的方案，比如会员制、合伙人制、加盟制或者股权制等等，往往会忽略风险和机会成本，无法切实保障相关利益者的利益。设计中，基本就没有一明确保障相关利益者权益的约束机制，反而成了转嫁风险的***陣。比方说，会员制，收完钱就跑路；比如加盟或城市合伙，连市场在哪都没弄明白；比如股权制，退出几乎难以落实，上市之类只是梦幻泡影。

还有，互联网、新经济时代，各种所谓的新商业模式层出不穷，但是也一样很少没有一个明确保障相关利益者权益的约束机制，甚至简直就是一个圈钱套路。

未来的商业模式可能会与现在有很大不同，人们普遍会利用网络力量，进行一些商业活动，至于赚钱，每个行业做好了都会赚钱，，传统行业有些会消失，但是有些不会消失的，肯定有很多行业会随着科技的发展消亡，但是也会有很多新的行业出现。

投资商铺是投资小区底铺好，还是商业街商铺、商场商铺好？

商业地产有一些共性，这个共性就是他的价值，来源于哪里，商铺的价值来源于租金，金融，还有房子本身增值，这就是它的价值，如果再去挖掘，还有其他的价值，也还有很多，基本上我们说的就是回归商铺自己的价值，以及直接衍生的价值。

既然是租金价值，那就要说到回报率，回报率越高的商铺，价值也越高，可以这么理解，但是在实际操作小区底商，商业街商铺，还有商场商铺，有着很多的区别性，因为这些商铺，经营者不一样，商圈不一样，销售的时候方法也不一样，模式也会有很大的区别，接下来就说一下，怎么选商铺？

第一种商铺就是小区底商，这种商铺有着很高的，自用价值，可以出租也可以自己使用，有着真实的产权，经营门类，租给谁，完全自由，这是最自由的商铺之一，也非常适合个人投资，而且买卖上，也没有任何其他的说法，正常的杠杆正常的买卖。

第二种商品就是商业街，商业街一般会对商铺的经营品类，有一些限制，人家是服装一条街，你总不能给人家卖电器吧，商业街对经营品类会有一些限制，商业街不是纯一层商铺，会有二层三层四层，这样的一些区别，但是会更加专业一些，商业街的经营主要是控制品类，基本上不做硬性管理，商业街的好处就是，本身的品类会吸引更多人，人气是非常重要的，这里商铺价格并不低。

第三种就是，商场的商铺，商场的商铺基本上都是统一经营，统一管理，你买到的商铺，有可能就是属于产权商铺，没有具体的哪个位置，属于你，只有一只产权，没有实体商铺，只能投资，没有太多的自用价值，而且收益，全靠品牌经营方，品牌经营方经营的好，就能给你收益率，经营的一般般，你的收益率就会变低，就这么一种形式，过多的依靠的就是经营方，而自己没有完全的自由选择。

针对这三种商铺，最不容易出手的，就是商场的商铺，基本上是最后一波接盘的，最容易出手的应该是社区商铺，金融价值最高的，也是社区商铺，另外就是增值，增值最快的应该是人气比较旺的商业街，没有增值的就是商场的商铺，社区商铺处于中间，增值一切靠时间，大概就这样一个情况。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

到此，以上就是小编对于商业地产模式的核心问题的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产模式的核心问题的4点解答对大家有用。