房地产项目运作分析,房地产项目运作分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产项目运作分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产项目运作分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 商业地产如何运作？
2. 地市县级房地产项目如何操盘？
3. 如何做好房地产公司工程副总？
4. 房地产的商业模式是什么样的？

商业地产如何运作？

谢谢邀请。商业地产的运作，首先要去买一块有发展潜力的地，然后根据市场需求和国家政策并开发出相应的商业配套设施，然后通过招商，广告，出租，售卖，物业管理来赚取利润。商业地产的运作的好坏关键还在于自身的定位和营销手段。

分两个视角回答这个问题：

一是老板角度：商业地产因为投资大投资回报周期长，短期逐利伤害公司品牌形象，长期持有，资金占有周期长，所以投资商业地产不是一个容易的课题。其次，多数时候参与商业地产开发是被动入场，如拿地条件要求，或者是地块规划强条。

这样对企业的考验是，开发战略是否清晰。落脚点在财务模型，开发时序，开发节奏，产品类型选择，租售模型，持售比例，运营模型以及退出机制清晰。这些问题是无法交给执行团队去考虑的，所以没想清楚就入场商业地产后，大概率会失败，或者为项目留下硬伤，运营中各种问题层出不穷。

二是站在职业经理人即CEO层面看，如果企业战略清晰，再聚焦到操盘层面来。这考验的是核心团队的开发经验，对开发链条上所需要的合作***的整合能力，整合如顾问公司，建筑设计公司，施工单位，策划团队，招商运营团队等，经验体现在对竞争中产品技术的把控能力。在商业地产领域，有情怀有责任心的经理人大概率能带领团队和项目胜出。对操盘团队的衡量标准在于团队产品力思维和创新能力。这两项能力充分应用在项目定位，规划设计，建筑施工，招商和运营推广中，项目则闪闪发光。

商业地产运作，这个问题太宽泛了，这将是一门伟大的学科，当然也可以用几句话概括清楚，商业地产的最终目标，运作成功，达到几个条件，第一条件就是自己赚钱，把房子卖掉，招商成功，第二个条件就是招来的商户，都赚钱，才有后续更多的租金收益，第三个条件，要有足够的专业度，而且对市场的把控，对社会消费心里的把控，足够强。

其实完成以上三个条件，会有很多工作要做，比如说前期调研，项目定位，项目设计，***整合，招商能力，运营能力，策划能力，等等，都需要有专业的一套工具，帮助你完成，另外又要有灵活的团队能力，其实真实的落实到实际，运作当中，除了选择有利的土地位置，新颖的设计理念，运用全新的运营思维，融入商圈，制造商圈的能力，这些都会帮助你成功运营，一个商业地产项目。

这个问题比较宽，只能说这么多了，其实运营好一个商业地产，招商能力，只是前期工作，相当于打头阵的尖刀队，真正厉害的是大部队，客源引流能力，[_a***_]吸引度，整体的人员素质，培养，招募，还有就是信誉，商誉，把这些都逐步的建立起来，之后才是一个强大的商业帝国，当然，还有配套，这就在设计里边了，车位配套很重要，不多说了。

首先是得能拿到地皮，不管在哪个城市，这都是首要的。

然后是拿地皮到施工时间，越快成本就会花的越少。最后是运作，一个是出售，一个是出租，再一个是自营，同时会自身配有完善的物业管理。

感谢邀请！

本人在房地产行业中，商业地产操作占五年。简谈看法：如果说住宅地产是小学，那商业地产一定是大学，要知道商业地产的复杂性远远高于住宅地产，没有丰富经验和***的公司最好不要轻易尝试。金玉良言！如果非要一意孤行，需做好以下几个步骤：1、项目定位。这一步绝不是简单地异想天开，领导人觉得什么好做就做什么，而是要根据城市等级，城市特性，商业分布等做严谨详细的市场调研报告，制定一份完整可行的商业计划书。

2、根据项目报告书确定项目定位。在设计时要确定租售比例，且不可为了后期资金回流卖掉自持出租的物业，会付出惨痛代价，具体参考万达当年的经历。

3、定位，设计完成后，组建优秀的商业管理团队。商业管理核心部门：招商、运营、工程物管。对于没有经验没有商家***的开发商，一定要招募经验丰富的商业公司或团队，万不可为了省钱自主组建人马，最后你会发现，付出的代价远不止招募团队的成本。

4、最后就是营销策划宣传。其实也不是最后一步，可以在项目定位确定下来以后就开始策划宣传，只不过策划是一个长期性的工作，需要时刻配合项目进程更新宣传内容。

最后，衷心祝愿想进入商业地产的同仁，一帆风顺。再次金玉良言，现在的商业地产真的很不好做，谨慎，远离！

地市县级房地产项目如何操盘？

巧了，我也是碧桂园和融创体系出身的营销人，县域市场操盘多年，作为营销干了十几年的所谓的老杆子，首先我们来看看县级市场有何不同于一二线城市的独有特征？

1.地理区位弱势，受关注度小，交通区位优势不明显，后天发展动力不足

2.人口外流型城市，购房主力受限，购房群体外溢，购房意愿不强

3.产业发展失衡，居民收入普遍不高，购买力不强，但房价普遍被动走高

4.价格敏感型客户居多，对品牌感受力差，投资兴趣和理财知识偏弱

1.炫耀心理重。攀比心理成风，不甘人后，强出人头，买房置产较看重

2.从众心理重。愿意听从意见领袖之言，更信服口碑传播，亲朋推介

3.贪便宜心理。喜欢参与各式营销&促销活动，为礼所动，为礼而忙

那么，县域市场如何营销操盘更能奏效呢？

一、县城作战，整体策略很重要，策划-销售-渠道整体合力对外，造成气势如虹的气势形象，先让市场懵圈。蹭热度：产品定位靠民宿客栈，营销贴近宏观趋势，发展形势，落脚点讲模式，营销活动（抖音大赛、民宿论坛、托管品牌、世界杯…）贴近社会热点，与时俱进，敏捷反应。

首先感谢悟空问答的邀请。我在碧桂园和建业地产有多个县级项目的操盘经验，我来简单分享一下这个问题；

房地产项目开发最主要的是拿地。土地是一个房产项目的根本，一块土地的获取，直接关系到一个项目后期操盘的顺利与否。所以在土地获取中，一定要注意以下问题：

1、最高可承受地价的研判。如果一块地超过了最高可承受地价，后期开发无利可图，那么只有风险没有利润，还有什么理由支撑你去做这个项目呢？

2、做好土地市场的调研，摸排临近项目的土地单价、产品类型、竞争力度。尽可能的做到产品差异化，比如一个县级市场都是地中海风格，你还去开发一个地中海风格的楼盘，那么后期就要重点关注一下产品竞争力了；

3、尽可能的寻求资金。资金是一个项目的生命线，很多楼盘烂尾都和资金链断裂有关，所以为了避免后期开发时无钱可用的尴尬局面，一定要测算好县级项目的资金峰值，做好资金策划。

在获取土地以后，首先就是做好客户调研，摸底当地老百姓喜欢什么户型的产品，多大面积的房子，什么风格的造型，心里对房价的预期是多少。总之就是根据市场的需***盘项目，让你的产品一入市就火爆；

其次还做好产品设计，一个项目可优化的成本和卖点在设计阶段占70%，所以一定要注意设计，如果是系列化产品，建议慎重创新，房地产行业不比其他，创新出来的产品，买房人的接受程度如何，是一个很大的风险。

还有就是既然想县级项目，建议最好选择大户型。县城市场对于130以上的三房和四房是需求最大的，还有就是洋房的认可度要远远高于高层。然后就是一定要注意绿化、公共设施，这些都是买房人的敏感点。

其次是要和地方关系和ZF搞好关系，合法经营，注重口碑。

以上就是我的个人建议，预祝你操盘的项目销售火爆。

如何做好房地产公司工程副总？

1、熟悉业务，提升能力；2、建立人脉，增加业绩；3、培养骨干，团队协作。只要做到满足岗位要求，履行好岗位职责，那至少便是合格的经理。如果再发挥特长，做出业绩，自然就是优秀了。一、岗位职责： 1、根据集团公司战略规划和，制定房地产公司发展战略规划、年度综合***（包括工作目标及节点、透支预算、收入、毛利等全方位***），并组织实施、确保房地产公司战略规划和***的有效执行。2、制定房产公司的运营方案（包括组织架构、编制、岗位职责、薪酬体系、规范流程、考核办法等）并组织实施、组建项目公司经营团队。 3、参加项目前期的选址、谈判 、签约、可行性分析论证、策划、项目和产品定位。 4、全面负责项目包括投融资及现金流测算、前期手续、施工设计、造价、工期、质量、安全、验收、销售/租赁/招商、交付使用/开业、前期物业管理等项目全流程工作，确保项目按***实施、竣工和交付使用。5、负责项目开发各阶段的产品研发、品牌定位、营销策划等工作； 6、协调房地产公司各类涉外公共关系方面的事务，维护公司对外形象。 7、深入了解房地产行业发展和市场需求，对项目的市场定位、全面规划、营销策略、施工进展具有全局性的指导、领导作用； 8、及时了解房地产相关市场信息、业内动态，为集团公司决策提供建议。二、职责要求： 1、房地[_a1***_]营管理、建筑、工程等相关专业，专科及以上学历，中级以上职称优先； 2、10年以上房地产开发企业工作经验，其中5年以上项目开发管理工作经验，2年以上房地产开发企业副总经理以上职位工作经验； 3、拥有项目前期、规划设计、工程管理、成本控制、项目定位、报规报建、前期策划、营销等统筹管理经验； 4、熟悉房地产企业的管理规范和流程，熟悉国家和地方房地产的相关法律、法规、政策及行业规范，熟悉房地产市场情况； 5、具备良好的经营意识和管理能力，出色的沟通能力、领导能力、公关能力、决策能力；6、具有清晰的房地产项目开发管理思路和先进的项目管理理念，熟悉相关的成本控制系统； 7、有主持3个以上地产开发项目全程运作的成功案例，熟练掌握房地产项目的前期，选址，规划，用地，施工，营销推广，物业管理等流程。 8、具有丰富的市场开拓与相关客户网络***，能够与相关***和行业单位建立和维护良好的关系；9、具有比较丰富的管理实施经验和广泛的人际关系；10、抗压能力强，具备良好的职业操守素质。

能做到副总这个职位也是了不起的人，说明工作能力是非常强的，但是有些刚升到高层领导层面的人难免有些懵懂，不知怎么更好的开展工作，作为高层领导层，要了解基层的工作状况了解员工的情况及工程的进度,质量，完善公司管理制度，制定整体的工作***，把关好安全工作，要做到怎么在为公司节省不必要花费资金的情况下保证工程的质量，做好个个外包公司的对接工作，同时也做好对外的工作。

房地产的商业模式是什么样的？

房地产的商业模式从物业持有形式上看，可以分为售卖式、出租式、自持式以及租售结合等几种形式，随着行业政策趋严，房地产商业模式中售卖式已然成为昨日黄花，行业的***已经大不如前，而自持的方式需要很强的品牌运营能力，这是传统房地产商所不具备的，资金的使用效率也是越来越难被接受，行业的商业模式转型倍受压力，看来只能寄希望于国家的供给侧结构改革，或许对行业还有一线生机

到此，以上就是小编对于房地产项目运作分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产项目运作分析的4点解答对大家有用。