大家好,今天小编关注到一个比较有意思的话题,就是关于房地产价格分析框架的问题,于是小编就整理了1个相关介绍房地产价格分析框架的解答,让我们一起看看吧。
房地产的利润有多高?大家来分析分析?
房地产的利润是等于收入减去成本和费用。其中成本费用包括土地成本及相关税费,这个是房地产成本中最大的一块;建筑成本这一部分一般在1800到2500之间,全国都差不多这个水平;资金成本,房地产主要是资金占用比较大,时间比较长,这几年房地产企业的融资成本一般在百分之十左右,房地产的开发周期短则两,三年,长则五,六年;销售费用一般占房地产销售额的百分之3到5左右。如此下来我们就可以看出来房地产的利润就主要取决于房价,土地成本和开发周期这三个因素了,所以在当前房地产调控的限价政策下,就会出现“面粉比面包🥯贵”的情况,也很好理解为什么现在土地流拍那么多了,也可以理解为什么房地产企业在行情不看好的情况下要降价销售,回笼资金了,因为时间拖久了,他们的资金成本就会把公司拖垮的。所以房地产开发商的毛利率一般要高于百分之三十,否则开发周期拖上四,五年,开发商的利润就基本被利息吃掉了。
房地产的利润有多高?
这个问题我们应该从多个方面进行分析:
房价的组成部分:
地价,也就是土地公开招拍挂的价格,根据福州目前所有出让地块来看,各种控规要求的指标下,对于项目的配套设施(公建部分)占据了一定的比例,无形中拉高了土地的成本(楼面价),从某种角度可以理解为增加了成本,但开发公司在拍地前期都会做好相关预算,一般都在可控范围;
建安,建安分大建安、小建安,我们就不分开解释了,排除其他因素,正常高层建筑的大建安在4000左右是可以包的住的;
税费包含契税、土地使用税、印花税、耕地占用税、增值税等等,地产开发的税费计算起来相对复杂,却又不低;
融资成本,这方面要从项目的开发周期方面去考虑,一般小项目的开发周期在2-3年,大项目的开发周期在5-10年,资金占用的成本及融资成本叠加计算,是一笔很大的支出;
市场及政策因素:
目前整体市场局势来看,限购、限贷、限价等政策的叠加,部分地块的出让也***取限地价、限销售价的模式出让,很多物业面临无法入市销售,需自持经营,各类保障房的入市,分割部分购房群体等多方面因素,房地产将来的发展趋于平稳,不存在大溢价空间,房地产的利润被大幅度的压缩。
房地产的净利率如果项目正常运营,10% 左右。做得好的项目,可以达到 20% 以上;做得不好的还有很多赔钱,项目烂尾,或者房子盖好卖不出去,抵押物被拍卖的。大部分传统行业内的大型企业,利润率 5~6% 左右,甚至更低。
房地产企业超过 15%的有 8 家,10~15% 的有 7 家。其余的都在 10% 以下。
平均看来,就是「比起一般行业,利润高一些」的水平。10% 确实高于很多「一般行业」。但称不上暴利,最多可以说是「微暴利」吧。因为大开发商和小开发商的运营模式很不同。大开发商的融资成本低,但运营成本高,而且会为了打品牌拿「地王」。排名靠前的开发商,有时候,地拍下来的时候就知道是赔钱的。
这些公司怎么做到如此高的利润率的?
最重要的一点是要做到拿地便宜。通过各种方法(此处省略,别问我,我不会说哒!)拿到价格比较低的地。
其次就是利用财务方法做高成本,以此降低增值税和企业所得税。据说(不是我说的哦!不要来查我!)很多公司都做了一定程度的手脚。
还有融资成本。房地产项目基本都是要借钱做的,年息个位数的开发贷和 30% 以上的***,是有很大差别。
到此,以上就是小编对于房地产价格分析框架的问题就介绍到这了,希望介绍关于房地产价格分析框架的1点解答对大家有用。
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