房地产投资测算分析,房地产投资测算模型

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产投资测算分析的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产投资测算分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产企业未来可期吗？
2. 房地产专家预测：未来10年全国房价至少翻一倍，是不是真的？

房地产企业未来可期吗？

随着楼市的发展，一二线城市已经进入二手房市场，二手房价格的变化反映了一二线城市的真实情况。总的来说，2021年，开年小洋春楼市出现明显好转，房价上涨成为主流，尤其是一线城市历史上第一次，四个城市二手房排名前四。从市场趋势来看，一二线城市房价上涨明显加快。

但乐观的经济数据给了调控房地产的机会，调控房地产不会对经济产生显著影响。在这种情况下，预计未来几个月收紧房地产监管的可能性将非常高。众所周知，在三个部门发出通知之前，全国各地的银行都进行了“自查”行动。显然，仅仅依靠银行的突击“自查”是不够的。央行联合住建、银保监发的这份通知，是为了形成严打贷款流向楼市的“长效机制”

15家房地产央国企2023年业绩预亏

截至2024年2月9日，共70家发债企业发布了业绩预亏公告，其中央企18家，地方国有企业33家，民营企业19家。值得关注的是，70家业绩预亏企业中，20家为房地产企业，且主要集中在央国企。随着民营房地产企业的风险出清，国有房地产企业的信用状况需要进一步关注。

泰禾集团爆雷了，华夏幸福债务违约了，恒大地产一度风闻遭遇流动性危机，最后靠债转股躲过一劫，房企未来前景堪忧。

2020年，房企的日子很艰难，平均每天有1.5家房企倒闭，留给人们的是一栋栋烂尾楼。

虽然全国新房销售额突破17万亿，销售均价达到***53元一平米，二者均创下历史新高，但房企的市值却缩水了8000多亿。很多房地产上市公司的股价创下历史新低，买了房企股票的股民亏损累累。

最近几年，土地价格不断上升，新房被严格限价，房地产企业的毛利率和净利润率不断下降。大多数房地产企业的营业收入在增加，净利润没有跟着增加，反而下降了，甚至发生亏损。

2020年上半年，TOP100房企的归母净利润总额为2840.93亿元，同比减少了12.5%，超过5成的房企归母净利润同比下滑，近7成房企净利润率同比下滑。

为了继续拿地扩张，大多数房地产企业不断加杠杆，债务越滚越大，资产负债率不断攀升，很多房企的资产负债率超过80%，经营风险不断攀升。

2021年，房企到期债务规模，预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关，房企最重要的任务是活下去。

由于楼市调控不断加码，严格的限购限贷限离限售限商，限制了大量购房需求。

与此同时，国家不断收紧房企的融资渠道，很多房企的资金链极度紧张，极少数房企甚至处于资金链断裂边缘。

上市房企泰禾集团和华夏幸福，目前都已经发生资金链断裂。

——中国房地产销售TOP20格局明显变化

从2021年底以及2022年前5月销售数据榜单对比来看，TOP20格局已经发生明显变化。从销量上看，无论是操盘金额、操盘面积，2022年前5月销售情况明显远不及2021年同期;从竞争排位上看，2022年部分企业如中国恒大、世贸集团、中南置地、阳光城、龙光集团均已跌出前20强榜单，而滨江集团、越秀地产、华发股份、美的置业、金科集团新进入20强榜单;从企业[_a***_]上看，2022年TOP20中具有国资背景的房地产企业有所增多。

注：“/”代表该企业没有国资背景，下同。

注：2022年度数据统计截至2022年5月，下同。

——中国房地产销售TOP20企业背景“国进民退”

从企业资本类型来看，2021年前20强具有国资背景共有9家，2022年上升至11家。TOP11-20历年来多为民营企业占据，但2022年该情况有所变化。2022年，TOP11-20中具有国资背景的企业由2021年底的2家，上升至2022年5月的4家。

房地产专家预测：未来10年全国房价至少翻一倍，是不是真的？

家族财富密码评论员山石：

乍一听房价又要翻倍了，其实仔细想想10年翻一倍真的多吗？笔者认为10年翻一倍是比较温和的上涨。

为什么这么说呢？我们来对比下以前的数据会发现不管是我国还是美国日本这样的发达国家，房价增速和广义货币总量（M2）的增速是高度正相关的，比如我国2008年时货币总量为40万亿到2017年货币总量为167万亿，货币总量增长4.175倍同期我国平均房价涨幅4.2倍涨幅几乎一样，同样美国、日本在过去的发展过程中也显现了这种相关，所以影响房价的最大因素是广义货币总量。

虽然近几年我国的广义货币增速有所放缓，2018年较2017年增速只有8.1%，就是按照这种低增速的水平来计算10年后我国的货币总量还是要翻倍，那么房价上涨一倍也是合理的。更何况现在我国经济处在周期相对底部，美联储加息已经接近尾声，进入2019年各国央行已经有了要放水的迹象，其中印度央行已经率先下调了存款利率，那么很有可能在未来几年迎来一次全球性的货币放水行情，所以按照8%的年货币增长速度测算我们是相对保守的，那么未来10年房价至少翻一倍的逻辑是很清晰的没有任何问题。

好吧！大家先收收唾沫。数据说话。

10年前的100块，可以买10包软装经典红双喜。现在只能买9包。众所周知，香烟由于其特殊性质，价格应该是众多商品中涨得最慢的。

10年前我家乡市区（高州）地价是3000一平，现在已经破万，还供不应求。三倍涨幅！

10年前我刚到顺德就业，当时房价（大良）4000左右，目前该区房价最高已经接近3W。七倍涨幅！

10年前拿着3000底薪，感觉快人生巅峰了，好嗨哦！现在拿着6000底薪，感觉刚够温饱。

……

房价涨不涨？那就要看物价是否通涨。如果物价通涨，那房价肯定是要跟着涨的。以上海为例，房价基本上是工资的的十倍左右。当你工资每月30元时，房价是300元一平，工资300元时房价是3000元一平，现在上海拿到手的平均工资是5千至6千，那么上海的房价现在平均是在5万至6万左右。

从这个数据看房价还是涨的较为理性的，人们之所以有房价“疯涨"的错觉，是因为它是唯一跑赢了通涨的一个品种。如果三十年里你不买房，只存钱，那你的钱会大大的缩水。如果通涨持续，作为工薪阶层不***任何时期都是买不起房子的，过去是，现在是，将来还是。在通涨持续的情况下，想指望房价降下来那是不可能的，是不切实际的幻想。

有些专家站在道德的制高点上语不惊人死不休，误导了很多人。也有些名人借着自己名气引合众人的心里乱讲话，说将来房价不如葱，同样也害人不浅。忠言逆耳，我希望大家还是多听听一直以来说实话的人。

总而言之，只要通涨在持续，那么房价就一定会往上涨。涨快涨慢，就要看物价通涨的快慢了。

既然是房地产专家预测的，那咱就无条件相信“至少翻一倍”之说。

细想想也是不无可能：

一是时间跨度大——十年！十年时间，能印出多少钱？！物价能上涨多少？！物价都涨了，房价能不涨么？！

二是房地产能拉动经济的提升，开发商擅自降价售房的话，不是还有被“约谈”的么？！

三是相关机构也要平衡多方面的利益，既要考虑钢需住房者的迫切，又不能使手中有多套房的投资者吃亏太大——所以，房价温和的上涨，保持个“十年翻倍”，基本上都可接受（实在买不起房的还可以去租房，顾虑租金也上涨的还可以去偏远的农村，那些地方的租金因房子的空置估计是绝对便宜）。

四是“泡沫”真的存在么？即便真的有泡沫，那就让它继续地有着吧——至少手中有房的还可以继续计算着令人欣喜的价值（尽管变现有点小困难）！另外对稳定的大局也起到积极的作用。

到此，以上就是小编对于房地产投资测算分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产投资测算分析的2点解答对大家有用。