房地产领域问题分析,房地产领域问题分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产领域问题分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产领域问题分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产出了问题，房价为什么会出现一夜大跌情况？
2. 有人说楼市有四大坑：商铺、别墅、公寓、海景房！你觉得对吗？
3. 专家们反复强调，房地产问题用时间换空间，这到底是什么意思？
4. 房地产销售行业面临大洗牌，将有多少代理公司被淘汰？

房地产出了问题，房价为什么会出现一夜大跌情况？

你好！题主！我个人认为这个问题的“立题”略微宽泛。

v 最近由于疫情的影响，有部分开发商在搞所谓的“降价促销”。当然相比较之前大家心理上对项目的“心理价格”，可能是“跌”了，但这个所谓的“心理价格”合理吗？真的跌了吗？

v 开发商在给项目定价时是有多种考虑的。在目前的一线、二线城市的定价基本上都是“市场定价法”，而不是“成本定价法”。同一个区域的不同开发商、不同项目、不同内部配套、不同材质的项目的定价差距可以达到30%以上。本身的价格基础就不一样，不存在统一的价格，更不存在“降价”一说。

v 开发商手里的***足够多，在所谓“降价”的同时，有很多的手段去消化“降价”带来的利润损失。比如在“网上促销”实际上是降低了线下的营销费用，压缩了线下的人力、物力成本，同样有很大可能降低建筑的用材品质等等，这些是购房者不可能知道的内部调整。因此，所谓降价，一来并没有真正意义上多大幅度的降低，同时，开发商的利润损失也并没有想想那么大。

v 这个世界上存在着2部甚至1000万部价格相同、相似度99.99%的手机，但绝对不存在2套所谓“相同”的房子。因为房地产不是真正意义上的标准化产品。即使同小区、同楼层、同面积的相邻户型，也存在着装修、方位、朝向、维护状态、业主性质、是否有贷款、是否有抵押等等诸多的不同点。这就导致了每套房产的价格无法真正意义上统一。因此市面上的二手房价格也是千差万别。

v 我们举一个市场上常见的例子，比如小区里有100套房产，有10套房在售，其中有一个业主报的价格最高，单价1万/平米，那么大家所有人的100套房子“好像”就都“涨”到了最高单价的每平米1万的房子了，但真的涨了吗？大家心知肚明；同样，当市场有了波动，有业主率先报低价8000元/平米，那么整个小区的100套房子“好像”就“跌”到了8000元/平米，但真的跌了吗？大家同样心知肚明。

v 二手房的“定价权”更多是掌握在市场上的活跃成交客户的“心理”上。因此，所谓的“涨”和“跌”更多来源于市场化的个人的心理因素，并不存在着真正意义上的所谓“一夜大跌”的情况。

在疫情蔓延全球的当下！将会面临全球经济下滑、甚至会导致金融危机，拥有现金流才是王道！其次现在买房的人真不多了！不是像以前农村像城市转移的这批人、那都是刚需呀！现在虽然也有一部分刚需，但如今的房价让他们望楼兴叹呀！

有人说楼市有四大坑：商铺、别墅、公寓、海景房！你觉得对吗？

楼市四大坑:商铺，别墅，公寓，海景房？

个人觉得这个说法有点以偏概全，毕竟事事无绝对；

第一、商铺；房产界一直流传着“一铺养三代”这么一个说法，虽然按照目前的情况来说，一铺肯定养不了三代，但是部分地区的商铺还是非常有价值的！

我们可以来算笔账，以本人所生活的城市三亚来说，一套60平的商铺大概卖130万，月租金收入7000左右（位置不同价格有差异）；这样算下来一年也就是84000，那么租金回报率就是6.5%左右；也就是说大概需要15年左右才能收回成本；这期间还没有算上房价的增长和通货膨胀等因素；所以部分地区的商铺还是有一定的价值；

第二、别墅；别墅其实也不算坑，只是买的时机不对，而且位置没选好；三亚市区某个项目的别墅，2014年新房售价500万，目前二手价格在1200万左右，所以别说别墅没价值，只怪你没选对；

第三、公寓；目前已经实行[_a***_]登记，40年产品和70年产权没多大区别；就只是交易的税费以及水电费物业费不同；一些大城市像北上广深的公寓该有的价值还是有的；

第四、海景房；都说海景房潮湿，盐分大，容易腐蚀家具；我也只想告诉你，那还是因为你没选对地方，在海南买过房子的客户都知道，海景房是最贵，也是最保值的！而所谓的潮湿也只是地区气候差异罢了；

综上所述，商铺，公寓，别墅，海景房虽然有其劣势所在，但事事无绝对，有部分地区的产品还是有价值的！

这个说法太绝对化了，没什么东西非此即彼。下面我来结合自己和亲戚的情况谈谈这其中三种：别墅，商铺和公寓，我住的地方不靠海边，所以对海景房不太了解，知道的也是道听途说或者从网上看到的。

先来说说别墅，因为我上个月刚买了一套双拼别墅。我是这样决定的：1我们周围有几个别墅盘，著名的有夏阳银湖别墅，豫园别墅，金色***别墅，卧龙湾别墅。这几个别墅增值不快，但是持续增长。而且别墅是稀缺***，国家对别墅用地管控越来越严，再加上人们对居住条件要求也越来越高，以后别墅上升空间会很大，当然不能选郊区，郊区的别墅不适合国人，适合美国人。

商铺，必须选十流量大的地方，我家亲戚在义乌商贸城买了一套商铺，05年买的时候了，一共十万块钱。现在每年的租金六万多，而且根本不愁没人租。如果买在小区的商铺或者人流量不大的上那就完了。根本租不出去。

公寓只能出租即使是施教区的公寓，也不能作为孩子上学的依据。而且只能出租给未婚青年。把人喝一般家庭很少住公寓去住。而且他的水电费比较高。

都是房子为什么会有人觉得有些房子是大坑呢？这就是因为现在的购房者已经并不单纯把房子当成是房子，而是当作用来增加自身收益的投资品。所以哪种商品的回报率高，大家就会觉得这种商品好，反正商铺、公寓、别墅、海景房这些商品相对来说溢价可能较高，最终得到的收益比较小，因此也就被很多人以为是房产当中的大坑了。

其实说商铺、公寓、海景房是大坑都可以，只是别墅虽然在普通人眼中确实有些坑，但它也并非普通人可以企及，也并非普通人可以投资的，所以住别墅的人更多的都是为了实现自身的居住感方面的舒适度，并不是单纯出于投资考虑，而在一般人的眼里，有些别墅高价拿到之后几年内周转出手后赚不了多少钱，就觉得别墅是个大坑了。但其实未来我们每一个人的住房需求都会朝着别墅或多或少地靠近。也就是说未来别墅也将会成为我们居住的核心与主流，所以别墅并不是大坑，而是一种趋势。

商铺之所以坑，是因为当前每一个城市当中的商业体确实是太多了，商业的增长与居民的消费之间如果不能匹配的话，我们在房价上涨商铺租金上涨之后，很多商铺是会空置，投资者也不能立马变现，商铺的出售也并非易事，所以商铺算是一个大坑。

公寓只坑的原因是商业性质的公寓，水、电、暖等费用是按照商业来计算，而且还不能落户，并且商业公寓未来增值的趋势也相对住宅差很多，对投资者来说商业性质的公寓也是一个大坑。

海景房就更不用多说了，旅游一时爽买房一时爽，可真正用到房子的时候却发现其实也没那么好用的。而且除了部分特别热点的旅游城市的海景房之外，很多城市所谓的海景房都只是一个噱头而已，以相对低廉的价格吸引到购房者之后，真实居住的体验也就只有几个月，其余时间海景房可能真的就沦为鬼城了。

房子是拿来住的，不是拿来炒的。

第一商铺。大凡买商铺的人，都是看好商铺的投资回报。也就是说他手里已经有一套或者几套房子，住房是一点问题都没有。那么他要买商铺，这就要看商铺的地段和商铺的运作了。看商铺投资是否划算，要看20年之内租金能不能回本。比如说一套100万的商铺，(100/20=5)年租金达5万以上，这种商铺是具有投资价值的。如果回本年限达30年的话，那这种商铺就没有任何投资价值了。

第二别墅。***的人基本上都是手里握有大量资金，或者身份显赫。他***的价值不一定在于升值，而是要结交别墅的圈子。大凡买得起别墅的，都处于这个城市的中上游阶层。他们对价值观，生活圈子，都比较看重。所以，别墅尽量买高档小区，可以提升你的交际圈子。这样算来就不存在投资失败不失败的情况，因为圈子给你带来的价值是没有办法估量的。

第三公寓。公寓要选在写字楼多人流量比较大三圈比较集中的区域。因为只有这种区域才比较好出租。公寓目前交易政策，拿来升值投资显然是不划算。

第四海景房。海景房我不是很懂，但我有个叔叔买了两套。从来没有去住过，他现在除了后悔还是后悔。

以上回答希望对有些看官有帮助。

很高兴回答这个问题

1：商铺的投资你不能说全是坑，只能说现在好铺越来越难找，因为商业综合体越来越多越来越密集，人流客流都被分散，都选择就近消费逛街了，所以已经很难形成以前那种人挤人，人挨人的商业街区，具体一点说超市吧，现在楼下就有钱大妈山村园等，或多或少分散了超市客流；

2：公寓的投资，有眼光的人看到的全是机会，不求变化的人看到的就是坑，未来小面积住宅市面绝版，比如60平上下的住宅，在深圳宝安400多万的总价，得到两房使用，还很难买到，而60平的复式公寓，实用面积接近90平，可得三房，不到两百万，一半的总价，租价跟住宅还差不多，南山部分区域在实行公寓入学，一旦教育配套成熟，唯一的入学短板被补全，未来价值可想而知，随着公寓阳台化，花园化，燃气化，各种现象都表明，未来小面积产品主流就会是公寓；

3：海景房的投资，讲究的就是一个稀缺性,不可***性，学校可以建，陆地可以填，但海浪和沙滩，我还没听过可以人造。有高消费力，对生活高要求的人群多的地区，海景房就成了稀缺***，价值高，比如深圳湾，比如碧海湾，红树林，大鹏等，相反你跑到一个没有规划，没有大的产业，没有大的经济带动的渔村去讲海景房，有何价值？

专家们反复强调，房地产问题用时间换空间，这到底是什么意思？

房里已然高位，如果继续高位增长就会***，因为我们的收入已经不足以支撑大幅上涨的房价，但是目前经济还离不开房地产（不能让房价下跌），所谓的时间换空间就是现阶段稳定房价或者让房价小幅上涨，通过以后得通胀，收入增长来平衡高房价。但是我觉得这是一厢情愿，现阶段的经济已经走入死胡同，收入增长的潜力已经没有了，现在矛盾才刚刚提现出来。收入不仅没有增长反而是物价在不停上涨，照这样下去收入可能还会下降，矛盾只会越来越尖锐。玩了这么多年的房地产把实体经济和老百姓手里的积蓄都已经透支了。世界上靠房地产高速增长的经济体没有一个长久的，自食其果吧。

不让房地产大落，保住既有房产者利益，再牺牲一段时间底层群体（买房租房者）的利益。时间是解决问题的最佳方式。两兄弟打死架，当时仇深似海，严重对立，经过时间的淡化，三五年之后，又和好如初。

一直在这么做，房价有下降的趋势，马上去库存，降产能，***供应土地。确保房价稳定。房价高了又限购，可惜市场自有其规律，政策调控必然是要慢半拍的，造成的后果就是房价只涨不跌，或许***也要的是这个结果，毕竟房价下跌必然证明经济下滑

花拳绣腿，蜡样银枪头也。

唯有“配上”专家头衔名利双收而已，犹如墨索里尼——总是有理？

多少时间换取多少空间？？换取的方程式娓娓道来？充其量也只是温室里的纸上谈兵！

专家的意思是不想让房价跌，保持房价，让通货膨胀，好像几年后房价就不会显高了。这其实就是悖论，你想呀，通货膨胀了物价都涨价了，房价怎么会不涨呢？所以这些专家说法，没多少是真的，也没有几个说对的。既然房价能涨，就应该能跌！没有什幺时间空间理论。

房地产销售行业面临大洗牌，将有多少代理公司被淘汰？

这次地产的周期与往年不同，往年只是隔几年又会恢复地产的景气，大量的地产公司都会退出市场。

流动性收紧，融资渠道受限制，小地产公司没有杠杆资金来源，项目直接凉凉，迅速关门。几乎每一个市都会有地产公司，并且不止一家，小城市的地产上，几乎都会淘汰，原因很简单，高速城市化的过程已经结束，没有了新增人口，小城市住房需求失去增长动力，所以这些地方的地产商会退出市场。

另一方面，种种发展地产，高房价带来的严重后果，已经体现出来，不仅是过去的日本，还有现在其他有些地方，也已经表现出来高房价的危害，所以，国家会坚决控制地产，不再任炒任投。

根据统计局公布的数据，今年上半年，全国房地产销售面积7.58亿平方米，同比下降1.8%，地产公司重点观察的14个城市商品房预售面积同比增长10.3%，14个重点城市成交上升，说明三四线城市销售面积同比下降远不止1.8%。

正如地产公司讲的，地产的黄金时代已经过去，现在进入白银时代。地产小公司退出，行业集中度提高。符合正常的行业竞争趋势。

地产代理，也就是[_a1***_]，也跟着地产行情变化，原来小区外面有最少10家地产中介，现在大部分关门，剩下的都是连锁的地产中介，同样行业集中。

房地产躺着赚钱的时代，已经过去了！以后的日子或许会越来越难

现在在地产圈里，普遍都有一个共识：“日光盘”已是美好回忆了，新盘首月40%的去化率算是热销了，平销期一个楼盘月销个位数那是再正常不过，年头卖到年尾或跨年的项目遍地都是，房子真的是太难卖了。

很多代理公司都在面临这样的问题，销售业绩直线下滑，如果你还在用传统的营销手段卖房子的话，我劝你可以考虑转行了。时代不同，方法也要懂得改变。

为什么在目前形势严峻的情况下，有些代理公司月销个位数，但有些代理公司手下的项目就能月销100套甚至200套呢？答案就是找到一条正确的突围道路。

像“买房送装修，交一万送十万”模式，虽然现在市面上很多类似于买房送装修的营销手段。但市场鱼龙混杂，消费者踩坑现象层出不穷，容易引起客户的不满。但作为“买房送装修，交一万送十万”的全国首创者，以“匠心服务、坚守品质”为理念。鸿鹄中国始终拥有高格局站位，抛弃虚***套路，而是坚持长远可持续发展，将口碑作为根本发展底线，坚守踏实的品牌作风和诚信的服务品质。

鸿鹄中国拥有7年的模式运营经验，成功落地项目超过1000个。通过城市的模式与专业的营销团队，帮助开发商实现快速去化，实现资金回笼。

如名仕樾府项目

如该项目一期属于尾盘项目，二期发售时间不确定，被渠道***严重，拓客方式单一，案场来访少，客户知晓度低，市场竞争激烈，月销5套左右，资金压力巨大，急需快速去化完成目标。

模式介入后：通过鸿鹄中国专业团队的营销赋能，以及开发商、合伙人的高效配合，打了一个漂亮的翻身仗，实现月销100套，改善了项目口碑，快速完成去化目标。并且到后期五盘联动，17天劲销1.2亿。

房地产经过了十几年的发展，现在已经不再是一个暴利行业了，因此过去短平快的销售方式肯定面临结构性的转型，其中一部分代理公司肯定会被淘汰。

房地产过去十几年来经历高速发展，主要原因是中国经济的高速发展和房地产作为一个新兴市场带来的红利，现在经过多年的建设红利已经逐渐被消耗干净了，中国的经济增速也开始放缓，因此房地产不可能***过去十几年那样突飞猛进式的发展，而是进入了一个平缓的增长平台期。

这不意味着房地产未来出现下跌，但是房地产作为一个暴利行业的时代已经结束了，房地产未来的盈利和其他正常行业相同。这样以前房地产那种粗暴的销售模式，肯定即将转型过去房地产行业的红利养活了很多产业链上直接或者间接的经销部门，但是现在这样的红利已经下滑了，意味着更多房地产公司开始对客户进行直销，甚至是我们看到在双11上的降价促销噱头，这就是说，未来房地产的销售模式肯定会出现转型。

原来蛋糕很大，任何人都可以从蛋糕上分到自己的部分，现在蛋糕缩小了，那么房地产的直接经营者就需要在蛋糕上划分出来属于自己的利益，其他人注定得到的将是越来越小的分成，很多代理商也是处于这个阶段，肯定要在市场的大潮中被淘汰很多。

中介行业的大事分久必合，合久必分。现在的分，是等到更好的合；现在的合，是为了等到更好的分。这波肯定会死到很多公司：1）没有稳定***的代理公司。2）还未建立稳固渠道的代理公司。3）没找到服务升级渠道的代理公司。4）专业的、资本的、***的等秋风萧瑟后才会见真章：想活且能拼死盈利的才能活下来。

大家好，我是勇谈。房地产销售行业大洗牌的是在房地产企业洗牌的背景下开始的，大家需要知道的是未来会有越来越多的房企加入破产、转型的行列中来。也就是说未来不会有那么多的房产需要人进行销售，这也是导致为何很多房产销售人员感觉到要洗牌的原因。那么未来或许会有不少代理公司被淘汰，怎么面对这样的情况？关键还是看公司的运营模式如何转变。借此机会简单谈谈我的观察。

从2019年房地产调控进入融资端调控阶段后，不少房企面临破产或转型的命运，销售代理公司同样受到牵连

开始之前先问大家一个问题“如今小区周边最多的门店是什么？”毫无疑问是房产中介，包括21世纪、德祐等房产中介和代理公司在内。我曾留意过自己小区周边的房产中介数量，以我这边中等规模的小区房产中介数量已经达到了4-5家，甚至有些小区达到了十家以上。我们真的需要这么多房产销售或房产中介吗？这是我的第一个疑问。

第一、接近10万家房企究竟带动了多少房产中介和代理公司的发展？房企太多的同时也意味着房产中介和代理公司太多了。过去多年之所以有这么多的房产销售代理公司，甚至不少中介也做着房产销售的事情，主要原因还是因为房企多，开发的楼盘多，项目多。但是一旦房企数量减少，项目减少后呢？这些企业破产或者转型或许就是必然。

第二、销售代理公司究竟有多少会被淘汰？这个很难准确说，不过房产中介或更坚挺点。根据观察后发现，很多房产销售代理公司都面临着“内忧外患”的窘境。售楼部销售不畅，售楼部外也有同行业，比如：房产中介等的竞争；本身就是依靠销售提成来过日子的销售代理公司日子只会更加难过。说到底，销售代理公司的盈利模式过于单一是根本。反而，此时的房产中介或许会更加坚挺，毕竟房产中介涉及的业务更加广泛。未来房产中介会不会与销售代理公司合二为一？这个值得关注。

房产销售代理公司要想不被淘汰找好“大树”和扩展本身业务是关键

从概率上来说，大企业、大品牌的项目相对比较稳定，销售也会更加稳定些。如果说一个销售代理公司能够榜上几个大的房企，成为其独家代理，自然日子会好很多。不过为了房产销售代理公司要想真正过得好，必须扩展本身业务范围，比如：加入租房业务等。几点愚见：
第一、从理论上来说房产销售经历了从房企专职销售到代理公司销售的阶段，其主要原因还是因为节省开支。这点趋势还是不会变的，就跟如今很多大企业都做人力***外包和财务外包道理一样。但是因为这些年房产销售代理公司太多的原因，导致竞争过于激烈，如何在同行竞争中保持独有优势很关键（其实就员工专业度和销售业绩）。

第二、积极拓展本身业务范围也是一个值得尝试的路径。仅仅依靠房产销售维持运营还行，但是想要不被市场淘汰自身还必须深入挖掘房产业务的潜力。比如：提供租房业务、二手房交易业务等。简单来说，未来房产销售的代理公司是要尽量向房产中介靠拢的，两者合二为一的概率很大。

综上，房产销售代理公司面对的行业大洗牌跟房地产行业的大洗牌是息息相关的，这种趋势是很难改变的。毕竟房地产改革的决心目前还是没有动摇过，希望此次疫情不会打乱去年年底高层的部署，在房企都要转型的背景下，房产销售代理公司转型也就是必然了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

到此，以上就是小编对于房地产领域问题分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产领域问题分析的4点解答对大家有用。