如何观察分析房地产,如何观察分析房地产市场

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于如何观察分析房地产的问题，于是小编就整理了2个相关介绍如何观察分析房地产的解答，让我们一起看看吧。

1. 如何评判房地产企业金融稳定性，决策该不该发债？
2. 郑州楼市速递：房价微跌、楼市遇冷，开发商的日子又难过了，你怎么看？

如何评判房地产企业金融稳定性，决策该不该发债？

房地产行业关乎国家经济稳定和金融安全！剖析房地产行业资金链和风险所在，房地产企业主要是开发商和房地产中介服务企业在整个链条中处于杠杆承载和推进的角色，房地产行业的主要风险是杠杆风险，也就是按揭贷款，最终的风险承担者最终会传导到银行层面！如果房产开发和居民购买力形成拉动力和合理供给那么可持续的发展和挖掘都是健康的，所谓债务融资是没有必要的；从目前的情况来看，房地产企业的超前开发和全民炒房带来的泡沫，已经造成巨大库存待消化状态，房地产企业已经把能用的杠杆资金基本已经用完，而高库存的待消化以及人口红利消失甚至逆城市化的提前到来使得房地产企业回笼资金和负债付息能力压力空前，房地产企业的资产无法变现转嫁给消费者，直接威胁房地产企业的生存，进而导致去库存手段极端可能发生的泡沫破裂带来房价资产缩水导致全民房产杠杆安全，最终会引发大的银行债务金融危机！银行就会成为房地产企业融资无法回笼，居民按揭杠杆破产的两头受害者！后果是非常严重的！那么维持房地产企业生存就成了不得不又无法多时间根本解决得了的课题。发债意味着继续加大房地产企业资金杠杆，显然风险累积会更大，用时间换空间来化解整个房地产行业的泡沫风险正在尝试和待观察的办法！短期来看，适度发债融资也是不多维持生存和避免发生大金融风险不多的办法！

首先我们要了解什么是房地产金融，其次得了解房地产金融稳定的重要意义，再了解房地产金融稳定指数的构造和意义，最后分析房地产企业发债情况，然后再决定该不该发债。

第一，什么是房地产金融？

房地产金融是指与房地产投资开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动。房地产金融需要的三个理由:一是房地产是较好的抵押担保品，债权相对可靠。二是房地产***（或债券）的偿还期长，但可以稳定地提供源源不断的现金量。三是房地产的流动性较差，但可以通过证券化经营来增强其流动性。

第二，房地产金融稳定的意义。

房地产金融稳定事关稳定大局，特别是最近美国表面提出贸易逆差过大，实际是要维护领导权和中国要独立发展权之争。眼看贸易战没有收到什么效果，美国又开展科技战、标准战，将中国一些科技龙头企业列入实体清单，限制美国以及盟国的***、企业、大学和其他学术组织等与这些龙头企业***，接下来美国极可能发动金融战。美国发动金融战的攻击点一般是汇率，股市，外债和楼市。

近期银保监会***郭树清和******易会满在权威媒体先后发声，意思就是如果要发动金融战，中国是有准备，有信心应对的。外汇因为依然受到管制，同时人民币贬值有利于出口，而股市估值确实处于历史低点，沪深港市盈率才12~13倍，比美国股市18~19倍的市盈率低很多。因此主要弱点可能是外债和持续数年的房地产牛市，结合起来估计是房地产企业外债最容易受到攻击。2019年中国房地产企业都在忙着融资圈钱，而且国内外融资渠道都十分畅通，融资成本也有所下降，手里有钱后的房企马上又把钱投入囤积土地，从而房地产金融风险一直处于较高状态，房地产金融风险也是金融系统整体风险的重要来源。

所以不管从国家战略层面，***层面，金融风险防范层面，还是企业层面，防范房地产金融风险是防范系统性金融风险的关键，房地产金融稳定的重要性不言而喻。

第三，房地产金融稳定指数构造。

中国房地产企业金融稳定指数由财务稳定指数（Z-Score）、[_a***_]（Scale）稳定指数以及项目（Project）和政策（Policy）风险指数构成，简称ZSP指数。财务稳定指数是在纽约大学金融系教授Altman的Z值评价模型（Z-Score）基础上，结合中国房地产企业的实际情况做出相应调整后计算出来的Z值。

郑州楼市速递：房价微跌、楼市遇冷，开发商的日子又难过了，你怎么看？

感谢邀请回答这个问题，近期分析了太多关于楼市回温的内容，今天看到郑州楼市处于房价微跌的情况，不由得让人感觉眼前一亮。那么如今郑州楼市如何？借此几乎简单谈谈我的观察。

至今记得2016年上半年，我一个郑州的朋友给我打电话分享郑州楼市火爆的情况。当时郑州的房价处于一种疯狂的情况，基本上一天一个价格（都是上涨的），短短3个月时间均价上涨了3000多元，直接从过去的均价1万元左右上涨到13000元附近。可以说2016年基本上所有的朋友见面都会聊起楼市和房价，有心酸，有庆幸，当然也有不甘。

第一、房价随便一涨基本一年白干的情况还是普遍存在的。按照如今郑州的房价情况来看市区内均价基本在14000元左右，按照过去两年的房价涨幅来看6%是要有的。也就是说90平米的房产一年的升值在7.6万左右（也就是平均一个月6300元的收入），基本上大多数人一年的工资相当于白挣了。

第二、一直很反感有些媒体鼓吹的“房地产寒冬说”或难过了。一个很浅显的道理，什么叫行业寒冬？以传统制造业为例，从2008年之后到现在为止基本上传统制造业的毛利率一直在10%以下，甚至如今大多数都在5%左右徘徊（按照纯利率来看基本不挣钱）。而2018年最差的一年，大多数开发商的纯利率都在10%以上，毛利率甚至在20%左右。你能说“房地产寒冬”？再说，按照6大行公布的2018年新增***来看，50%的新增***都流向了房地产行业，你能说房地产行业寒冬？真的是笑死人了。在我看来，什么时候开发商企业开始出现小规模的倒闭或者房价下降开始成为普遍现象的时候，才能称得上“寒冬”。

第三、郑州楼市从2016年下半年开始到现在为止基本比较稳定，希望保持。从目前的数据来看，郑州的楼市还是没有出台什么大的***政策，比如：进一步放松落户，购房限制放松等；可以说郑州2019年的政策还是相对比较温和的，基本没有去主动***房地产市场。这也就证明了一个结论，房地产市场主要不去主动***，单单依靠刚需和改善是很难有大的上涨的。

第一、虽然说郑州被支持建设国家中心城市，但是从实力来看郑州处于最低一级。很多朋友都说郑州能够入选是因为其他原因，但是无论怎么样，个人觉得河南省这个一亿人口的大省和处于中原地区的核心位置理应有一座特大级城市（或者城市群）出现。入选难，想要真正成为国家中心城市更难，目前来说郑州距离真正的国家中心城市差距还是巨大的。

第二、环境问题（包括软环境）和产业、人才问题才是重点。可喜的是，近几年郑州的发展规划和政策实施都很有预见性。无论的从交通高铁枢纽还是航空运输等方面来看，郑州已经走出了自己的一个路子，在招商引资和产业引进上更加有针对性，高层次人才和普通人才的引进工作也在进行中，也是全国最先开始对于本科及以上毕业生进行住房补贴的城市。相信，一个重视人才和环境打造的城市未来会更加光明。

到此，以上就是小编对于如何观察分析房地产的问题就介绍到这了，希望介绍关于如何观察分析房地产的2点解答对大家有用。