大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产烂尾情况分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产烂尾情况分析的解答，让我们一起看看吧。
为什么很多楼盘在封顶的时候烂尾？
首先封顶时间与计划相差大，前期预售房屋所得钱款，已经有一部分提前消耗了，材料,人工等花费，可能用于下个项目了，再就是房屋提前销售不理想后续资金跟不上了，最终受害的就是购房者。
为什么烂尾楼大都是出现在封顶之后？提前点烂尾不是更好吗？
压垮开发商的最后一根稻草一定是销售不畅，于是出现了资金压力下的连锁反应最终成为了烂尾楼。
当开发商在拿到土地之后，如果在这个时间点出现了资金不畅，你就出现无法开工或者拖欠土地款的情况。看看最近有些地方已经对恒D的土地延迟开发进行土地没收的处罚，也就是没有资金进行开发很可能就会被地方直接收缴，自然也不可能会出现烂尾楼。
当缴纳了土地款，只需要进行不到10%的建安成本，或许只需要不到3%不到的投资款就可以启动项目，从桩基工程、土方开挖、地下室工程，再到地上各个单体的土建工程。一般到了工程施工的1/3或者正负零以上就可以拿到预售证。开发商即便在动工之后没有太多的资金或者已经债台高筑，那么也可能通过一定的融资或合作施工单位的垫资完成到正负零或部分单体拿到预售证。因此，开发商可以轻而易举地把项目推到了预售证完成或部门房产封顶。
而真正压垮开发商的就是在预售不畅或者完成销售之后施工方还拿不到钱。这就等于出现了严重拖欠工程款的恶劣***，施工方也不可能会继续往前施工，最终成为了压垮开发商的最后一根稻草。
为什么有些开发商项目出现了烂尾却不影响其他项目的实施，这是由于房地产项目的独立项目法人制带来的结果。一般每个项目的资本金和合伙人都是相对独立的。看上去是每一个开发商的项目，可实际上可能是有很多的合作方，甚至有可能仅仅是挂名在这个开发商的名下进行推进而已。
看项目是否会成为烂尾，限制开发商自然十分重要，但最重要的还是项目能否盈利，也就是卖地价格➕建安费用后是否会低于销售价格，一旦亏损巨大，那么在这种总体不景气的大环境下出现烂尾楼更是司空见惯。投资人需要睁大眼睛。另外，各地方也要尽量地延后发放预售证，最终是在封顶之后再发放，这样可以让投资人在出现烂尾之时承担更低的风险。
前一天，对面住宅搞了声势浩大的封顶庆祝活动，礼炮、礼花、祝贺条幅齐上阵，路过的业主无不欣慰，“等了3年的期房终于有盼头了”！
第二天，往日昼夜不停的工地突然静悄悄，工人撤场、脚手架拆除、大门上锁……房子烂尾了！
早不烂尾、晚不烂尾，偏偏等到房子封顶后才烂尾，为什么不在房子盖到一半或者2/3的时候就烂尾？或者直接在打地槽的时候就烂尾不行吗？盖得越高，投入越大！封顶才烂尾，到底咋想的？
首先，给大家普及一个小常识：任何阶段都有可能烂尾！
“英雄不问出处，烂尾不分阶段”！任何阶段都有可能烂尾，有刚圈起来地就烂尾的、有刚挖好地槽就烂尾的，还有盖了3层就烂尾的、盖到一半烂尾的……
大家之所以觉得封顶后才烂尾的情况较多，原因无非有两个：
一是低楼层烂尾的你看不到，毕竟有围栏遮挡；
二是封顶后烂尾的比例确实高，据说90%的烂尾房都是出现在封顶后。
为什么烂尾楼出现在封顶之后
烂尾楼大家基本上都见过，辛苦筹钱购买的房子，满心欢喜的等待着收房，却不想等到收房之日临近，房子交工却遥遥无期，出现烂尾的情况。不少房子已经封顶，马上就能交工了，却烂尾在现场，为什么烂尾大楼是在楼房封顶后马上可以交工的时候停工烂尾呢？
楼房封顶是个工程节点
封顶意味着楼房的主体结构竣工，这时候施工队（建筑总承包单位）会邀请甲方（开发商、私人业主、投资方），并会同住建部门质监站、建筑设计院，监理，进行主体结构验收。验收完成后，甲方要进行付款，给施工队（建筑总承包单位）拨付施工进度款，这个时候的工程基本上接近于完工，基本上要付款到总合同款的60~80%，之前根据工程进度也会拨付款项，但是不多。 这次验收完就是最后的整体竣工验收交付业主了，通常就是两三个月的工期就要结束了。
因为这个时候基本上工程已经接近完工，所以要付的工程款项比较多，一些甲方（开发商等）在初期给付施工方的工程款比较少，多数在10~30%左右，好一些在30~50%，其余都是施工方自筹资金垫付，以及赊账欠款。甲方（开发商）一下拿不出这么多钱给施工方，就出现停工。
施工方不可能再垫资了，一方面是它自己也没有多少钱，外面还欠一堆账，压力山大，这个时候工程进度已经接近90%了，另一方面即使有钱也不能垫资了，因为甲方（开发商）这个时候拿不出钱给付工程款，要么是它本身就没钱，施工方前面就没拿到什么钱；要么是它本身就不厚道，把资金挪用了。最要命的是房子都卖完了，但是开发商拿不出钱，这个时候施工方垫付做完工程，没钱也没房，眼瞅着就是给人做嫁衣，他不干；更要命的是，房子都要盖完了，没有卖出去几套，施工方知道即使垫资完工后，也拿不到钱，拿到房也一样卖不出去，还背负更多的债务利息，或者压入更多的资金被套牢。
为什么要等到楼房封顶后才烂尾
[_a***_]施工方来说，工程进度越快，它的成本越低，利润越高，因为时间就是金钱，可节约人员工资，设备租赁费用，贷款利息，***成本，以及工地上的其它消耗，比如水电，其它招待公关，不可预见的费用。
因为银行的关系，所以开发商即使烂尾也要熬到封顶后。
其中100套是客户一次性买的
600套是分期付款，
300套还没卖出去，
开发商100套的钱已经到手了
但分期付款的600套
开发商只拿到30%的首付
剩下70%还在银行手中
有各种原因，实质就是资金链出问题了，肯定是封顶前资金链就有问题，而我国的建筑合同启动资金，改的过程中有两次形象进度资金，封顶前能拿到合同资金的不到50%，所以一个项目，先期一般能筹到30%或40%的紫金的，后续资金跟不上，就烂尾了。
烂尾楼对楼市的影响？
烂尾楼多对房价有一定影响
烂尾楼是指前期规划审批完成以后进行施工，因为各种原因停止施工一年以上的楼盘。烂尾楼的形成是有各种各样的原因，有的规模小的烂尾楼的业主都会想办法筹集帮助施工单位恢复施工。
一是规模大的烂尾楼的开发商，在停工相对时间较长期间，也会想办法筹集资金恢复施工。如果是在恢复不了施工的，***也会参与协调解决的。烂尾楼多了也是相对来说的，对房子的价格影响是有的，但影响有多大程度就说不准的。
1 烂尾楼对楼市有一定的影响。
2 烂尾楼指的是建筑工程在施工过程中由于各种原因导致无法按***完成的楼房。
这些烂尾楼会对楼市造成一定的负面影响。
首先，烂尾楼会导致供应量增加，使得市场上的房屋供应过剩，进而影响房价。
其次，烂尾楼的存在会给购房者带来不确定性和信任问题，降低购房者对楼市的信心，进而影响购房需求。
此外，烂尾楼也会对周边环境造成一定的影响，如影响城市景观和居民生活质量。
3 还包括对开发商和投资者的影响。
对于开发商来说，烂尾楼会造成资金和***的浪费，增加企业的经营风险。
对于投资者来说，烂尾楼会导致投资回报率下降，甚至造成投资损失。
因此，烂尾楼问题需要得到有效的解决，以维护楼市的稳定和健康发展。
频繁曝出的烂尾楼、延期交付问题原因到底何在？
不论国家的政策如何严防死守，烂尾楼和延期交房的问题都屡禁不止。其实说延期交房还好，最终还有机会交房，但是烂尾楼确实让无数购房者神伤。那么烂尾楼和延期交房的问题根源到底在哪呢？
其实开发商只要正规操作，一般都不会出现烂尾的情况，延期交房也是对工期的把我不准或者是资金的临时周转出现了问题。所以说开发商的不正规操作其实才是楼盘问题频出的关键。
开发商对房地产开发认识不清
有很多小型的开发商对于房地产开发的认识不到位，觉得只要自己有钱就能开发房地产。加之现在大量开发贷和融资的介入。开发商更是肆无忌惮。不专业的开发商对房地产开发的成本估计有很大的问题。他们只计算了拿地、建设等成本、却忘了还有各类税费、营销、利息、***的支出。而当这些成本最终暴露出来的时候，开发商再想补窟窿就不够了。
当然还有一些开发商也是受人蛊惑，在开发的时候不按图施工，最终导致成本大增也就无力回天了。
开发商挪用资金
其实大部分的开发商规范开发都是可以做到的，只不过在收了预收款之后多出来的钱还没有支付工程款和后期的税费。所有他们就先将这些钱拿到其他地方挪作他用，等到用完了再拿回来支付其他支出。但是投资总是有风险的，如果投资赔钱了，那么后续的工程款就无法支付了，项目也就面临烂尾了。
开发商步子太大扯蛋了
泰禾现在就是步子太大扯着蛋了。与国内的龙头房企不同，泰禾的产品区域高端，本来销路也是不错的。原本这一类高端的房产不需要大量的供给。毕竟每个项目的资金需求量也很大。但是泰禾就是不信邪，大量项目一起开发，但是自己的资金却没有那么充足，高端房产的资金流动也不是很快。盘大了资金跟不上了，也就扯着蛋了。
首先在房地产的项目，以及区域城市建设的楼盘，出现烂尾楼，延期交房等问题，直接存在的原因，主要由三个方面构成；
1.资金的问题；
资金的影响因素，在这两大问题中，占的比例超过80%左右，也是最常见的，主要的影响原因之一，主要体现在；企业自有的资金比较紧张或者不充裕的情况下，再加上银行***等利息的支出，各项费用综合成本来说，最后造成楼盘延期交付使用，而且即将面临的几个问题。首先，是延期交房赔偿违约金的问题；其次，在这样的情况下，仍然需要支付房地产抵押贷款利息等资金成本的支出；最后，各项工程款等实际每天支出的费用，也是一笔很大的开支，少则数万元，多则几十万元，甚至几百万元不等；所以造成连环的资金紧张问题，是最重要，最主要，最核心的关键影响因素之一；
2.企业自身的问题；
由于以前的房地产项目开发，可以直接用土地抵押向银行借款，那如果在开发的过程中，和销售的环节流程当中，出现了工程延期等情况，或者销售速度较慢，导致回笼资金出现短缺的情况下，项目有可能处于停顿，最后导致延期交房，甚至更严重的就出现了楼盘长期停工，最后出现烂尾楼的情况。
3.项目监管的问题；
很多大的房地产企业，在同一城市开发多个楼盘项目，甚至在其他区域城市同步开发楼盘项目，这样一来大家都知道，在监管不到位或者中途出现问题的时候，再加上房地产项目，更多的时候需要用资金来补充，用来加快建设推进，所以在出现同类问题的情况下，导致项目出现资金紧张，多个楼盘工程规划和开发，处于停滞不前的状态，最后就出现了很多的问题，按期交房的目标将彻底失败，造成延期交房的情况，这也是普遍存在的情况其一。
大家好，我是勇谈。烂尾楼问题从2018年后就逐步被媒体曝光出来，伴随着烂尾楼频发、延期交付的背后其实更多的是国家房地产调控从供需端向融资端转变后的一个必然阶段。对于资金密集型的房地产行业来说，一旦缺少了国家“输血”不可避免的要经历这样一个过渡阶段。
烂尾楼、延期交付的背后都被指向一条“资金链断裂”，房地产企业靠借债过“空手套白狼”的日子已经众人皆知
房地产企业进行项目开发一般来说需要支付的资金只有项目整体的30-40%，除去房地产企业需要自筹资金拿地外，其他的包括商品房建设等资金其实都是可以通过建筑商垫付或者银行***的方式来获得的。
- 房地产行业发展初期（上世纪90年代后）其资产负债率过高的问题就一直存在，哪怕经历了这么多年的发展，这点仍然没有太大改变。房地产企业资产负债率过高是有历史原因的，毕竟我国首次学习效仿香港开始商品房经济，给予房地产企业足够的土地和金融红利支撑是有必要的，只不过这种支撑逐渐成为了一种习惯。
- 房地产行业“造血”能力不足的问题始终存在，从初期到现在为止都是如此，房企实际自身投入项目建设的资金比例越来越低。现代金融的发展让很多企业都有了“钱生钱”的想法，利用银行和国家的钱为个人（企业）谋利润已经成为一种共识。2019年房地产企业自筹资金占所有到位资金的比例只有32.6%！也就是说其余资金基本都来自于银行***或者购房者的房款。
- 自身造血不足，对于银行***和购房者房款依赖度越来越高的情况下，一旦融资受阻或者房地产市场供需失衡，那么烂尾和延期交房的情况就会很常见。不凑巧的是，2018年开始的国家融资端调控伴随着的市场环境也发生了变化，国内房地产市场已经从过去的供不应求到了如今严重的供过于求！在“房住不炒”背景下，仅仅依靠刚需和改善来消化目前市场上的房地产库存很难。
频繁曝出的烂尾楼、延期交付问题原因到底何在？房地产行业监管缺失、土地红利和金融红利逐步消退是主因
到2018年底，国内登记在册的的房地产企业共计***937家。接近10万家的房地产企业数量确实太多了，在房地产市场快速发展时期涌现了大量的房地产企业，对于这些企业监管不严、审查不严的结果就是很多不符合开发资质和实力的房企进入房地产市场，那么出现今天规模烂尾和延期交付的情况也就是必然了。
- 房地产行业是一个资金密集型行业，这点跟长租公寓类似需要严格监管才行。对于资金密集型的行业必须加强其资金监管，近日银川宣布将在12月1日开始对于房地产企业预售资金和房贷资金进行专项监管，其实是值得很多城市学习的。从理论上来说，仅仅购房者支付的首付款已经能够满足项目完工。
- 土地红利和金融红利逐步消失是事实，作为对土地和金融依赖度很高的房地产行业其融资能力大幅下降是事实。我们可以看到目前媒体曝出的烂尾或者延期交房的项目多数开发商都是本地中小房企为主，甚至被曝出的这些城市也是以中小城市居多。后商品房时代下，对于房地产企业来说最难的其实还是融资能力，需要尽快降负债、降杠杆。毕竟央行已经划定了“三条红线”，要想融资容易就必须这样做。
- 预售制度是造成烂尾、延期交房的客观原因，改革或者取消预售制度已经是必然。在土地红利和金融红利相对比较旺盛的时期，预售制度下烂尾、延期交付的情况发生概率较小。目前房地产市场波动比较大，房地产企业融资受限的情况下，不少房企都会选择烂尾或延期交付。因为说句实话，目前的法律环境对于房企主动烂尾能***取的办法不多。从保护购房者利益角度来看，取消预售制度进行现房销售是很有必要的。
综上，频繁曝出烂尾楼、延期交付问题的答案很明显，其实就是后商品房时代下房地产企业的融资环境发生变化。在房地产行业正在面临洗牌的情况下，一些房企适应不了市场环境导致资金链问题也是必然。对于购房者来说，选择口碑和品牌扎实的开发商很有必要。各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢的朋友可以点赞、关注勇谈楼市壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。
到此，以上就是小编对于房地产烂尾情况分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产烂尾情况分析的4点解答对大家有用。
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