房地产营销定价分析,房地产营销定价分析论文

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产营销定价分析的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产营销定价分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房产中介为何收取那么高的中介费？定价标准是什么？
2. 楼盘是如何定价的？哪些因素影响楼盘价格？

房产中介为何收取那么高的中介费？定价标准是什么？

中介费用太高了，带你看一次房子要你一年的收入，这有点变态了，正是这种变态的收入把市场搅和乱了，好比一个城市一年总成交一万套房子，平均一天30套左右，一个中介业务员要是一直处于工作状态，一个中介一天成交两三套房子完全是正常上班时间就可以完成的，根本不用加班，这样算的话这个城市只想要15个中介业务员就可以了，一天成交两套中介费用两三百就行了，而现在的天价中介费，导致的结果是，市场只需要15个人就能做完的事情，现在来了几万人都在做，这里面浪费的劳动力就是几万人，市场严重扭曲浪费了大量劳动力，几万人做15个人都能做完的活，在这个现代高效率社会闲的特别的可笑

一、看房车

1.一年要跑3万公里一公里7毛，21000元。

2.三次保养4500元。

3.保费5000元。

4.停车费9000元。

5.洗车费1000元。

二、通讯费

1.4000元。

三、请客吃饭加小礼物

1.10000元。

虽然强烈反对演艺圈高收入，但此次支持谢娜！中介费收的太高了，每平米1000元就足够了！要把中介看成是信息提供者，就更没理由拿高额佣金了。现时代，如果没有中介对信息的围缴误导屏蔽收购，发布买卖信息不是很容易吗？没有中介骚扰房主，卖房信息都是卖家联系方式，买家可以自由联系，方便快捷！

楼盘是如何定价的？哪些因素影响楼盘价格？

做为一名房地产十多年从业者，我客观的回答下这个问题，从内部的角度告诉大家房价到底是怎么来的！

第一:楼板价: 简单来讲楼板价就是开发商从国土局拍卖，竞拍或转让来的土地的一个成本价格。开发商在拍地之前就会做一个深刻的研究 一般以周边同类的楼盘作为参考，然后再进行细化，达到一定利润才会考虑拍卖土地，这是楼盘定价的最基础的一个点。

第二:建安成本: 建安成本是房屋建筑成本和房屋设备安装成本的简称，简单的来讲的话就是 建设房屋的投入以及安装这个房屋所有的设备的钱，包括水电，强弱线，有线电视，宽带等所有的费用。

第三:项目本身定位: 项目本身定位是房价的一个提升点，需要参考的因素也比较多，主要有以下几个点:

1.楼盘的地理位置，房地产地段决定一切，如果楼盘所处的位置非常好，周边有丰富的商业配套 ，比如商场，超市，菜场，地铁，公交车站台等，尤其是算不算学区，这些都是考量一个楼盘地理位置是否好的一个标准，如果有则楼盘的定价就会高一点，反之则会降低一定的价格。

2.项目本身的品质定位，如果这个项目属于一个高端楼盘，则相对说定价会高一点，如果这是一个刚需的项目则会定价低一点。

以上说的几点是楼盘定价的一个基础定价
标准。下面我再说几点你实际看到的售价表是怎么来的，也就是所谓的一房一价是怎么回事？

有了上面的基础定价以后，开发商会根据以下几种因素来制定每一套房子的一个具体价格。 首先我罗列下影响楼盘一房一价的主要因素。

1.朝向因素，一般除了别墅以外，楼盘不存在 整栋单元的朝向问题 ，所以我们一般来说，这个朝向是客厅的朝向以及他朝向南边的具体有多少房间。一般来说朝南的房间数量越多越好。

2.景观系数，一般来讲就是看这个小区他的整体绿化程度以及是从这套房子可以朝外看到的景观有多少，或者这栋单元他周边的绿化有多少来做为参考系数。

3.环境系数，简单来讲就是看一看这个套房周边有哪些污染的情况: 包括噪音啊，电房啊，高压线啊，厕所啊，马路啊这些情况做为参考。

关于楼盘的定价，实际是一个很复杂的过程，这要综合考虑多个因素，这些因素对楼盘价格会产生较大的影响。一般来说，开发商有一套自己的定价价格体系，通过这个体系形成一个价格表，再通过提交价格表和房屋[_a***_]，由物价部门批复，房管部门核定无误，进而发放销售许可证。在这里***定价咱就不说了，来说说企业给楼盘定价会考虑到那些因素呢？

第一、成本。如果楼盘地价高，房价也不会低，开发商的拿地成本、建筑成本加利润，分摊到房屋单位建筑面积上，确定最终产品价格。

第二、地段。楼盘的地理位置对楼盘的增长潜力有较大影响，也是影响物业升值条件中唯一不能被改变的因素，地段是影响楼盘价格的核心要素。

第三、结合产品自身特点，包括小区绿化、小区配套、房型设计等实际情况，是毛坯or精装、高层or洋房等，以及最终能否产生产品溢价。这些产品特征和周边楼盘进行对比，再相应定出一个价格。

第四、 楼层，不一样的楼层，价格自然也不同。 高层、小高层一般是倒金字塔型，因为低楼层***光不好，易被前排楼房、树木遮挡。一般来说，楼层越高内墙越薄，实际使用面积高于低层。如果遇到顶底楼层有赠送的面积，则两头价格较高，当然也要考虑到不同楼栋的景观***，在小区里不同的位置，这些参考系数去做些微的调整。

第五、综合一些其他因素，比如小区的物业和楼栋朝向、客群特征等等，综合这些因素进行定价，当然定价要考虑到的因素远不止这些。

到此，以上就是小编对于房地产营销定价分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产营销定价分析的2点解答对大家有用。