房地产市场颓势分析,房地产市场颓势分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产市场颓势分析的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产市场颓势分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产调控为什么要因城施策，一城一策呢？
2. 2022年2月信贷明显减少，为何大家都不借钱了？

房地产调控为什么要因城施策，一城一策呢？

感谢邀请回答这个问题，房地产调控实行一城一策是近几年的事情，包括今年两会后基本上各地都是在进行各自的调控。借此机会简单谈谈我的观察。

我国房地产调控最早开始进行房地产调控的时候，大多数都是上面制定，下面执行的方式来进行的，这样的模式一直从2003年到2016年14年。这样的结果有好处也有坏处几点愚见：

第一、每次调控有效果的时候都会与经济发展相冲突。最明显的例子就是2005年开始的“国八条”和2006年建设部等九部委推出雷霆手段，颁布“国六条”以及2007年，央行进行了六次加息、十次上调存款准备金率至14.5%，创20多年历史新高；国家继续从金融、税收、土地等方面入手，进行房地产市场的全面调控。可以说这次调控力度不可谓不大，效果也是很明显的。2007年下半年不少地方房价出现优惠打折等变相下调或直接下调的现象。但是好景不长，2008年美国的次贷金融危机席卷全球，我国为了避免失业潮的发生不得不放松了对于房地产的调控，房地产作为经济支柱产业可以说再次迎来了一波高增长期，这波时间一直持续到了2011年。

第二、这种集中调控，我称之为“蓄水式”调控，突然放开必然导致房价暴涨。过去很长时间我国对于房地产的调控都是“蓄水式”的，连续几年的打压，好不容房地产市场开始出现颓势。但是因为经济原因，突然间就放开，这种180度转弯，必将带动房价的暴涨。因为在这调控的2-3年内，需求聚集的太多，集中释放后肯定会带来房价暴涨。

第一、三四线城市的房地产周期明显滞后于一二线城市。一个最为明显的例子就是，三四线城市的房价基本从2008年之后到2016年之间上涨的并不多，真正暴涨的时间段是在2017和2018年。而大多数二线城市房价暴涨的时间段则是在2011-2016年中间，原因无他。就是因为城市建设的快慢程度不同，从2011年开始是一二线城市开始进行大力棚改和城中村改造的时间，而三四线城市则是集中在过去的两年。所以，你说用一刀切的政策来调控房地产合适吗？

第二、真正稳定房地产的最佳手段是减弱房地产的投资属性。我一直有一个观点：任何商品本身的需求不足以支撑其价格暴涨。房产也不例外，房价之所以暴涨的主要原因就是因为投资的人太多了，其投资属性过重必然导致价值扭曲。2017年提出“房住不炒”其实就是对于房地产投资属性的一次全面的减弱。

第三、减弱房地产投资属性除去限购、限贷等政策外，宽松适度的货币政策也是很重要的。限购、限贷等政策说到底就是尽量减少投资者对于房地产市场的干预，而真正能够使得房地产市场降温的政策其实是货币政策。2007年很多城市房价开始下调的主要原因还是因为央行进行了六次加息、十次上调存款准备金率的结果。银行贷款才是房地产企业的命脉，毕竟仅仅***这块就占据了大多数房地产企业资金来源的60%以上。

这个问题牵扯到很多的因素：

1.地理条件：地理位置决定了土地***的多少，地理面貌限制了区域内可供开发的***是有限的；

2.人口因素：人口的增长或减少，都会引起区域内市场的购买力；

3.产业环境：就业是对外来人员和本地稳定居住人员的基本诉求，经济活动的开展带来相关的需要；

4.同类市场：投资环境的许可，会带来一部分外来人员进入，这类人群会对比同类城市的投资环境；

5.国家政策：国家大的方针指导，是决定城市发展的定位，继而也会营造招商引资的环境。

总之，所有一切的出发点是为了提升长期稳定居住人口，一切的活动都是以人为中心。每个城市的人口都是不一样的，人均***比例也不一样。地域的限制，人口素质结构的不一样，都是需要综合考虑，去结合本地实际情况去制定相应的政策去实行。

因为要“稳”太难了，中国人口绝对值巨大，城市太多，当前面临的主要压力在于房地产市场总量太大，如何确保房地产市场总量可持续发展，如何平衡中央与地方***责权划分，利益划分，如何平衡老百姓住房需求与国家地方发展要做到一个政策面面俱到很困难。当前城市与城市间差异化越来越大，有些地方过火了需要压制，有的地方还可以提升房价促进地方发展，我认为中央就管制定年度目标或者一段时间目标更好，至于怎么完成它给更了解情况的地方***更大的空间去操作，这样的模式更好。

房地产调控为什么要因城施策？作为首席楼盘户型分析师，我认为还是为了在有效控制房价的前提下，避免一刀切！

一，对于一线、强一线城市而言，***、人口的过度集中以及中心区核心区土地的稀缺，导致房子根本就不愁卖。

在这种情况下，坚持楼市调控不放松，牢牢摁住领头羊的犄角其实是非常必要的，总不至于上海的房价10万一[_a***_]，你杭州苏州也涨到八九万一平米吧？

所以，一线城市的控房价对于国家而言，就是一面旗帜，指引二三四五线城市找到自己的位置！但对于广大购房业主而言，这就是一个很明显的买入信号:中心区核心区的房子赶紧买，过了这个村就没这个店了。

二，对于三四线及以下城市而言，因为对土地的过度依赖，如果继续严格执行调控，势必会导致楼市的量价齐跌，从而让地方财政捉襟见肘，进而严重阻碍城市化现代化进程的推进。

因此，适当的放开调控，让有钱人多买多卖，继续维持房地产市场的繁荣还是相当有必要的。至少可以缓冲一下房价翻倍之后回调的惯性，这样一切也就妥了。

怎么买房呢？言而总之，总而言之就是:往稀缺的中心走或许回报率不高，但绝对不会犯错！

三，一城一策说白了就是稳房价，怎么稳呢？一线城市房价下降一些，二线城市房价稳住，三四五线城市房价上涨一些，不仅可以使房价更均衡，也可以维持长治久安，这或许就是一城一策的初衷，至于后续……谁知道呢？

以上分析小伙伴们觉得如何？欢迎留言探讨，更多独立楼市观点，请关注首席楼盘户型分析师。

因为总口难调、每个地方的经济情况、人口情况、成熟的发展速度、等等诸多的因素所以要因地施政、就跟因材施教一个道理！国家的政策只是指明一个调控的大致方向，各地方因各地方的实际情况跟着大方向走！在一个就是每个地方的需求的量不一样、所以要适当的进行整改！如果全国统一施政、必然会使整个经济市场瘫痪、你拿一线城市的指标去衡量四五线城市的发展、那四五线城市就废了、你拿四五线城市的指标去衡量一线、那对一线来说不痛不痒！

2022年2月信贷明显减少，为何大家都不借钱了？

先给数据：2022年2月份人民币***增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，企（事）业单位***增加1.24万亿元，其中，短期***增加4111亿元，中长期***增加5052亿元，票据融资增加3052亿元；非银行业金融机构***增加1790亿元。住户***减少3369亿元，非住房贷款大概减少了960亿元

住房***减少这么多原因其实很简单，就是房贷减少了，抛开银行审批、限额等风控因素，主要原因还是因为地产行业不景气，房子卖不出去，购房者少了，房贷群体自然少了。

非住房***的大头基本就是用于高额消费买车、装修、投资做生意等。这两年经济不景气，除了工资没涨，啥物价都在涨，普通人很难存起来多少钱。奢侈性的消费早就没有了。至于投资做生意，2020年第一波疫情刚结束的时候，可能还会有人考虑去做做小生意。之后疫情动不动零星爆发的时候，只要有选择，已经没人敢去创业做生意了。一个小小的疫情爆发，封个十天半个月的城，就可能让自己赔的血本无归。在这样的背景下，就跟没人敢去***消费和投资了，毕竟钱花出去之后，是要还的。

说来说去，还是疫情的影响太严重了。最近的一波深圳、上海和吉林的疫情，又不知道要让多少人一夜之间急白了头发，现在的日子实在是太难了！前两天我们这出了一个疑似确诊病例要排查，当地最火的一个商场（之心城）说封就封了，虽然一天之后解封了，但这几天估计是没人敢去了，没客人商家又要赔本了！

总而言之，不敢借钱主要还是大家对短期内的经济发展有着悲观的预期。疫情还是赶快结束吧，结束了，大家的日子多少都会好过点，现在是在是太难了！

到此，以上就是小编对于房地产市场颓势分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产市场颓势分析的2点解答对大家有用。