房地产项目定价指标分析,房地产项目定价方案

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产项目定价指标分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产项目定价指标分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 开发商定价规则？
2. 房地产的楼面价10000元，开盘价为何要多一倍？
3. IPO价格是怎么制定的？
4. 阿米巴内部交易如何定价？

开发商定价规则？

1、总体均价确定原则

商品房总体均价确定可以***用消费者反馈法(问卷调查)、市场定价法(层次分析法)和专家意见法三个方法，最好是通过三个方法分别得到项目总体均价，然后在按照权重计算最终均价。

2、推售策略确定原则

推售策略决定了你把房子分多少次推出来，每次计划推出的房源数量有多少，这样才能计算各期推售房源的均价和如何实现整体均价。

3、每套房屋定价原则

房地产的楼面价10000元，开盘价为何要多一倍？

只要是在指导价的允许下，这种情况都不足为奇。由新建商品房限价政策的出台后的情况来看，一些楼面价在10000的，备案价仍然达到楼面价多一倍的楼盘并不少见。

1、新建商品房限价令。

开发商新建的商品房售价需按指导价备案，并公开销售，不得价外加价，杜绝捆绑搭售等行为。但开篇所述的一样只要是在指导价的允许下，这种情况都不足为奇。由新建商品房限价政策的出台后的情况来看，一些楼面价在10000的，备案价仍然达到楼面价多一倍的楼盘并不少见。

2、定价权与定价标准

楼面价和开盘售价无明确的标准，即使限价令的出台，在指导价上依旧是要参照政策出台前期的房地产市场价格来定价，在房价经历了一年的大幅上涨后，基本也就定在了上涨后的价格，定价权在相关主管部门手中，定价标准又无明确的标准，因此房地产的楼面价10000，开盘价为何要多一倍呢？也不足为奇！

3、房地产政策：既不能压死房地产业，又不能不让开发商赚钱，更不能使得天愤人怨。

若是压死房地产业，经济可能会受到影响，若是不对房地产业进行打压，则是“地产兴、百业衰”；若是不让开发商赚钱，则城市的建设没人来建，若是让开发商大赚特赚，则更加加大了贫富差距；同时既要让人民住的起房，也要买得起房。这是一格难以抉择的问题。

总结：任何政策都具有两面性，限地价，竞配建，新建商品房限价等等，都只是现阶段的政策并非真正的长效机制。

楼面价其实就是拿土地时出让土地每平米的价格［简单说是土地的价格］。书面一点就是土地的总价格除以该土地的允许最大建筑面积就是楼面价。一般土地都是被整理好进行拍卖出让，各大开发商举牌拿地，时不时会“冒出个地王”。而题目中楼面价达到10000元，已经算很高的了，看土地属于什么性质，一般是住宅用地，或是商业用地，再看看土地的规划指标，比如容积率、限高、建筑密度等等，就可以根据用地性质、规划指标设计修建哪种物业。
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而开盘价是指的楼盘房源出售的户型面积的每平米单价［简单说房源出售单价］；一般楼盘拿预售证前，都要向房管局提交一个挂牌价，一般这个挂牌价是比“开盘价”还要高的价格，最后根据楼盘的“优惠政策”向客户释放优惠。不讲商业［商业挂牌价浮动很大］，一般住宅楼面价达到10000以上的，开盘价可以达到20000或者以上更高价格，不要奇怪，开发商高价拿地也要收益和利润的［还[_a***_]开发成本等］，只要住宅挂牌价在房管局规定的范围内［住宅挂牌价一般比商业可调价范围要低一些］。
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所以楼面价和开盘价是两个意思，表述的是不同的东西。开盘价比楼面价高也就不奇怪了。

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如果还不清楚的可以来讨论，谢谢。

IPO价格是怎么制定的？

常用的IPO定价方法有三种： 　　

1、收益折现法，就是通过合理的方式估计出上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出上市公司价值。

2、类比法，就是通过选择同类上市公司的一些比率，如最常用的市盈率、市净率(p/b即股价/每股净资产)，再结合新上市公司的财务指标如每股收益、每股净资产来确定上市公司价值，一般都***用预测的指标。市盈率法的适用具有许多局限性，例如要求上市公司经营业绩要稳定，不能出现亏损等，而市净率法则没有这些问题，但同样也有缺陷，主要是过分依赖公司账面价值而不是最新的市场价值。因此对于那些流动资产比例高的公司如银行、保险公司比较适用此方法。在此次建行ipo过程中，按招股说明书中确定的定价区间1.9～2.4港元计算，发行后的每股净资产约为1.09～1.15港元，则市净率(p/b)为1.74～2.09倍。除上述指标，还可以通过市值/销售收入(p/s)、市值/现金流(p/c)等指标来进行估值。　　

3、通过估值模型，我们可以合理地估计公司的理论价值，但是要最终确定发行价格，我们还需要选择合理的发行方式，以充分发现市场需求。常用的发行方式包括：累计投标方式、固定价格方式、竞价方式。一般竞价方式更常见于债券发行，这里不做赘述。累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股份。所谓“询价机制”，是指主承销商先确定新股发行价格区间，召开路演推介会，根据需求量和需求价格信息对发行价格反复修正，并最终确定发行价格的过程。一般时间为1～2周。在询价机制下，新股发行价格并不事先确定，而在固定价格方式下，主承销商根据估值结果及对投资者需求的预计，直接确定一个发行价格。固定价格方式相对较为简单，但效率较低。

阿米巴内部交易如何定价？

经营会计中的核心要点——定价的方式：

1、成本推算法：

这种方法实施起来比较简单，就是各个巴核算成本之后，再加上一个利润额，就是售价。***设：生产巴核算成本为一万元，按20%计算，则利润额为两千元，售价为一万二千元。

这种做法存在一定的弊端，就是有可能经过各个巴数次加价，售价远超出市场价，没有竞争力。

2、市场参照法：

内部定价要注意三个问题:1.产业链价格波动大，上下游不稳定。影响定价的时效。2.行业交易特点，比如大宗商品交易，内部交易特点就需要大的突破。3.隐性工作价值，例如开发岗位，硬要定价就出问题。

京瓷的内部定价，有多重形式，不是非要上下游定价。

最近也一直再关注这些东西，简单的一个问题，要回答的内容太多了，我觉得最合理的答案就是深层次的个性化需求如何满足的问题，没有标准答案。笼统的来说，一，划清责任边界，大家的责权利如何独立和统一。二，成本如何有效的核算。三，利润如何分配。

到此，以上就是小编对于房地产项目定价指标分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产项目定价指标分析的4点解答对大家有用。