房地产分析依据有哪些,房地产分析依据有哪些内容

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产分析依据有哪些的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产分析依据有哪些的解答，让我们一起看看吧。

1. 怎么分析房地产企业的毛利率和净利润率？
2. 影响房价的关键因素，你觉得哪个更重要？

怎么分析房地产企业的毛利率和净利润率？

对于毛利率的分析，我们首先要明白地产公司地产业务准确的毛利率在哪里查看。地产公司会存在如物业服务等其他业务，如果直接***用报表披露毛利率会存在一定的偏差，影响我们的判断，这需要我们对公司财务报表进行细读、调整，而不是直接***用财务报表上的数据。

通过房地产企业的年报披露的数据，列出毛利率计算过程，可以看到影响房地产毛利的三大因素：结转销售价格、土地成本、开发建设及其他成本。

如果毛利率的提升，主要是依赖单位售价的上涨，其土地成本、开发建设及其他成本变动并不大。说明单位经营良好，由于预售制的存在，结转的收入是地产公司2-3年前的预售金额竣工交付后确认为收入的部分，说明公司预售情况好。

如果要预测未来毛利的变化，就要密切关注未来结转收入中售价、获取的土地价格、开发建设及其他成本的变动情况了。

影响房价的关键因素，你觉得哪个更重要？

大家好，我是勇谈。近期又是不少城市学生入学的日子，可以说每年这个时候家长都为子女的入学操碎了心。学区房、学位房等已经成为很多家长为子女入学所必须做的准备，确实在日常生活中学区已经成为房价的关键因素，地段已经成为次要因素。借此机会简单谈谈我的观察。

过去我们买房一直在强调“地段”，其实地段的背后还是各种***聚集度的体现

• 地段包括什么？除去所谓的商业氛围外，医疗、教育、交通等***都可以算在里面

很多朋友对于好的地段有一个误区，简单的以为好的地段仅仅指的是人口活动量大区域。实际从理论上来说，好的地段自然包括了很多因素，比如：交通、商业、医疗、教育等。只不过在某些情况下这些***的体现程度不一样，毕竟好的地段想要把所有的优质因素集中到一块也是一件难事。几点观察：

1. 地段不仅仅是购房者买房考虑的因素，甚至对于房企拿地来说也是如此。好的地段意味着未来有好的规划、好的发展，我就不止一次看到过某些地块多次流拍。主要原因还是这些地段的土地本身投资价值不大，这些区域往往集中在郊区或者偏远区域。毕竟房企拿地某种程度上也是投资，不囤地的开发商基本是不存在的。
2. 好的地段一般从拿地成本就可以看出来，这也是前几年“地王”频繁出现的原因。

相对成熟的商业、交通等配套，已经板上钉钉的规划等都是好的地段的标志。过去几年不少城市地王频出的原因除去资本的涌入外，也跟不少地块出让的位置有关系。以河南省会郑州为例，2016年上半年土地市场火热“地王频出”，上图所示是部分郑州16宗地王明细表，了解郑州地理位置的朋友应该知道，这些地王基本集中在三环内和郑东新区区域。因此从这方面来说地段不仅仅对于购房者重要，对于房企来说也是至关重要的。

2019年全国城镇常住人口居住面积达到40平米，基本已经宣布了国民缺房的时代已经过去了，绝大多数人买房已经不是简单为了满足居住需求

• 单纯从居住角度来说国民真正没有住房的时代已经过去了，多数人如今选择购房其实在进行“有限的***争夺”，房产只不过是各种***的依附物而已

1. 房产背后依附了太多的***这才是众人投资房产的底气所在。就拿如今的国内北上广深等一线城市来说，房产在***分配中的作用也是显得尤其重要（除去房产就是[_a***_]）；这是由我国建国初期的先天条件不足所决定的，也是由国内优质***不足的现实情况决定的，毕竟我国目前还是处于社会主义初级阶段。这也是包括上市公司、专业机构、民间资本敢于不遗余力投资房产的基本逻辑。所以，从某些方面来说如果不能找到替代房产的方案，那么房价持续上涨，尤其是优质学区房、学位房的房价持续上涨将是必然。
2. 房地产行业这么多年的高速发展赋予了人们太多想象，买房投资已经成为众人皆知的“秘密”，要不然每年新增几十万资金往哪去？大家可以做一个调查“有多少人买房仅仅是为了居住？”相信多数人的选择肯定是多方面的，而且不排除超过半数的购房者或多或少都有买房投资的意愿。这点其实在上市公司身上表现的更加明显，一组2018年的数据显示超过90%的上市企业或多或少都有资金流入到楼市。为何会有这么多资金？其实这跟国内长期依靠投资发展经济有很大关系（大家可以参考每年M2增速情况）。

• 中国式父母目前来看最在意都还是子女的教育，尤其是对于70/80/90后受到高等教育的人们来说

“985/211院校毕业学生的起点就是普通院校大学生奋斗几年的终点”，这句话在如今社会被体现的越来越淋漓尽致。近日火热的中科院90多人离职的新闻众人皆知，月薪9000元看似不高，不过对于在合肥工作的多数毕业生来说哪怕奋斗多年也很难达到这个薪资水平，而这个薪资基本就是进入这些单位人的起点。所以，对于多数现代家长来说哪怕自己过得再苦也会让子女尽量享受到一个好的教育环境。这个本身是没有任何问题的。因此大家也就可以理解，为何很多家长哪怕花费数十上百万也想让子女进入一所好学校的原因了吧。

影响房价的关键因素肯定是地段，不过目前来看学区等教育***毫无疑问占据“头把椅”

• 相比于经济发展等来说，教育***的软实力才是最难短时间弥补的，这点在各大城市之间体现的愈发明显

“用钱能够解决的问题根本不是问题”，关键是在如今社会发展阶段教育等软实力根本无法用钱来解决或者说不愿意用钱来解决。就以如今的一线城市为例，北京和上海基本占据了国内优质教育***的60%以上，同样是经济和产业发展不错的广州和深圳，高等教育***占比并不高，而且广东的高考生也历年被誉为“地狱模式”，难道各位觉得广东的有钱人少吗？所以，对于多数有条件的家长来说“能用钱解决教育问题，是最廉价的方式，是最划算的交易”，就是购买学区房。

• 学区房成为大家买房的主要动力绝对不是一件好事，国内教育***不平等的局面亟需解决，教育不均衡的问题已经是社会性问题

教育***不平等的问题不仅仅体现在城市之间，甚至区域之间教育不平等的问题也普遍存在。产生的原因有很多，不过今天还用“资金不够”等理由作为教育发展不平衡的理由就有点牵强了。如何解决这个问题？其实邻国日本的例子就值得国内搞教育的专家们好好借鉴一下。通过教师***的有序流动，尽量使得各个学校的***均等就可以解决好这个问题。一个十分简单的办法，为何国内不愿意实施？教育改革已经呼吁了很多年，不过结果跟中国足球一样毫无进展，只会在课改、分不分文理之间进行选择，纯粹是浪费时间。

综上，影响房价的关键因素，整体来说地段还是尤其重要的，不过要是具体到细节因素上，学区更为重要。优质教育***的匮乏到底是如何形成的？真的需要好好静心解决下了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

到此，以上就是小编对于房地产分析依据有哪些的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产分析依据有哪些的2点解答对大家有用。