房地产特殊环境分析,房地产特殊环境分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产特殊环境分析的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产特殊环境分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产市场营销环境分为哪两个层次,分别指的是什么？
2. 深圳楼市又刷屏了，商住房取消“只租不售”，对咱百姓有啥影响？

房地产市场营销环境分为哪两个层次,分别指的是什么？

房地产市场营销环境分为微观环境和宏观环境两个层次 微观环境(Microenvironment)是指直接影响房地产企业服务其目标市场能力的各种因素，包括企业本身、消费者、供应商、营销中间商、顾客、竞争者以及社会公众等。

深圳楼市又刷屏了，商住房取消“只租不售”，对咱百姓有啥影响？

虽然深圳取消了去年颁布的商住房只租不售政策，增大了各类居住的商品房供应，也意味着更多的商品公寓可以入市流通。对于深圳的二手公寓的市场价格有了振奋作用，这两年深圳公寓的价格一直在下降，低于市场价抛售公寓的情况也屡见不鲜。

但是仍然不建议投资深圳公寓，最主要原因在于他还竟然受到限售政策的影响，那么买了公寓就买不了商品房。如果有购房指标的话，那么还是要优先购买商品房。因为公寓有着天生的劣势，过去它也涨不过商品房，未来它仍然涨不过商品房。但是可能跌过商品房哦。对于如果只想着收取租金的投资来说，勉勉强强还可以考虑。

公寓在国内的出现是一个很奇葩的现象，他既不属于商品房，但又不属于办公楼，是夹在二者之中的一个怪胎。它的使用年限是40年，属于商业性质，水电都是按照商业标准收取，费用要比重住宅昂贵的多得多。所以过去销售公寓的卖点是“无需购房名额，不限购不限贷，总价低”，其实每一个卖点都代表着他的一个致命的缺点。有可能他就是不能落户，不属于商品房，未来卖不出价来，市场流动性差。

还有一个非常影响市场流动性和价格的因素就是:二手公寓买卖的税费极高。需要缴纳差价5%左右的增值税，以及城市维护费用及教育附加费，差价3%的契税，差价15%的个税。总体而言，***如100万的公寓二手买卖可能要交纳15万到30万左右的税费。这种买卖的成本巨大，吞没了所有的涨幅。

此次深圳受到大湾区建设规划的影响，将来可能还会吸引大量深港澳地区人员入住，他们有可能去购买公寓。同时深圳市区的房屋供应量已经不足，现在释放公寓可销售政策也是扩大市场供应量的一个办法，在一定程度上也是平抑了市场的[_a***_]。但是只要手里有购房指标的建议，第1套房一定是买商品房，切莫浪费自己的指标。

对于老百姓的影响来说，估计影响不大。因为它的成交量一直不是整个房地产交易量的主流，很难形成大规模的市场效应，影响力比较低。但是从另外一方面可以看清深圳房地产供应量不足，人口不断流入。那么深圳的商品房，目前正在“限购、限贷、限售”的高压下变化不大，但是如果一旦放开，这个刚需释放出来，大家可以想想房价的变化。

总结一下:对于手中有深圳公寓的房东来说是个利好，最少是可以卖房子，而且房价也能得到一定的保障。但是对于整个深圳地区房价和刚需的释放，没有太多的影响。

德先生讲金融和理财由专业变得通俗。跟随德先生得到最简单的答案和最实用的解决之道。觉得好关注我！再多点点赞。

“商住房取消“只租不售””的“商住房”一词，首先对楼主的这个表述要作出纠正：应当是”商务公寓“。

商住房与商务公寓是有区别的：

一是在深圳建筑规范中分为商品住房、商务公寓、办公用房、商业用房。商务公寓具有合法产权。商业用房是指在非住宅类的商业性土地上建造的专门用于从事商业制造活动的营业场所，比方说工业厂房之类的；由于商业用房主人将商业用房切割成小面积的多个房间，并将其当住宅使用销售，这类类住宅就叫”商住房“。可以看出商住房是属于违法建筑，也就不具有合法产权。

二是”商住房”本质是用于实体经济、企业办公和个人创业办公。商务公寓具有居住属性，明确有独立卫生间的，有可以接入天然气的专业设施，跟住宅的的设计规范完全一样。商务公寓与商品住房的唯一差别是产权，商业用地土地使用权是40年。

2019年12月12日，深圳市住建局证实，深圳取消商务公寓“只租不售”的“靴子”已经落地。

深圳取消商务公寓"只租不售”，是源于2018年7月31“深四条”规定，并对取消原因作出了明确的解释。这也是因深圳楼市市场环境出现了变化，作出的在“房住不炒”定位下的结构性调整，基本上符合因城施策、一城一策的长效管理机制。
从2018年7月“深四条”出台的背景，到现在一年多的时间就取消了，和尚认为这是对深圳土地***过度匮乏的一种审慎决策，有利于盘活存量房源市场，加大对市场住宅需求的供应，能缓和深圳房价的进一步快速走高带来的压力。

作为深圳百姓来讲，由于生活成本较高，而商务公寓的价格一般较普通住宅价格要低，同时面积也小许多，这样对于想购房的百姓而言，可供选择的房源数量又多了，确实是一个明智的市场之举。同时也会稀释市场过度竞购商品住宅，从而促进平抑房价。

其实，深圳近期对于稳定楼市发展，接二连三地出台了几条结构性宽松措施，但是并不是放松限购。稳房价、稳地价、稳预期的全国性调控目标没有改变。

💕谢谢阅读！

到此，以上就是小编对于房地产特殊环境分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产特殊环境分析的2点解答对大家有用。