房地产利润分析王石,房地产利润之王|安佳房产网

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大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产利润分析王石的问题，于是小编就整理了2个相关介绍房地产利润分析王石的解答，让我们一起看看吧。

房地产行业即将迎来下一个时代了吗？
万科2019年净利润同比增长15.1%，符合你的预期吗，你怎么看？

房地产行业即将迎来下一个时代了吗？

首先非常感谢在这里能为你解答这个问题，让我带领你们一起走进这个问题，现在让我们一起探讨一下。

房地产已经进入到新的时代了。

（图片来源网络，侵删）

如果说过去的十年是房地产的“黄金时代”，那么现在的十年已经进入到房地产的“白银时代”，暴利式的房价增长已经一去不复返了，现在的是房住不炒的关键阶段，稳字当先是未来房地产发展的主要方向。

中国房地产发展二十多年，前面十年基本属于萌芽状态，许多地方还处于土改、试点的探测阶段，楼市尚未全面苏醒。黄金时代是2008年到2018年。

这十年也是房地产高速发展的十年，全国房价实现了跳跃性的增长。

（图片来源网络，侵删）

2008年11月5日，***院召开常务会议，研究部署进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的措施。会议认为，世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须***取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势，并确定了广为人知的“4万亿计划”，用于扩大内需，促进经济增长。

而4万亿***忽略了资本的逐利性，大量资金被用到房地产这种来钱快的领域，诱发房产热，导致房地产业全面进入突飞猛进的成长期。经过十几年的房价发展，房地产行业为国家经济贡献了不可忽视的力量，而同时经过十几年的成长期，房地产已经发展成一头难以制衡的“巨兽”，并早已经和整体经济构架错综复杂的盘根在一起。如果再任由其发展下去，后果将不堪设想。

基于经济面和市场面的双重考虑，2017年国家正式执行房地产调控政策，大面积在全国区域实施。

（图片来源网络，侵删）

限购政策的执行，意味着房地产野蛮生长的周期已经到头了，行政力量的干预将使房地产发展越来越均衡，楼市全面进入调控时代。房价的增长趋势被摁住了，利润空间被缩小，房地产由黄金时代过渡到白银时代。

在通胀明显的背景下，房地产依然是最稳当、最具收益化的投资行业，在目前没有出现替代房地产的行业出现时，房子依然是最具价值的理财产品。

感谢邀请。本来这个问题我是拒绝回答的，但见此问题后，我内心翻滚，更如有鲠在喉，方一吐为快。

中国房地产发展二十多年，前面十年基本属于萌芽状态，许多地方还处于土改、试点的探测阶段，楼市尚未全面苏醒。黄金时代是2008年到2018年。

2008年11月5日，***院召开常务会议，研究部署进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的措施。会议认为，世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须***取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势，并确定了广为人知的“4万亿***”，用于扩大内需，促进经济增长。

在通胀明显的背景下，房地产依然是最稳当、最具收益化的投资行业，在目前没有出现替代房地产的行业出现时，房子依然是最具价值的理财产品。

很荣幸能回答题主提出的问题，本人15年专业地产经验分享者，就题主的问题谈一谈我对这个问题的一些看法和认识：

用专业一点的名词来说，就是任何行业都有行业生命周期，这个周期有四个阶段：

幼稚期

这一时期的产品设计尚未成熟，行业利润率较低，市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，行业中的用户主要致力于开辟新用户、占领市场，但此时技术上有很大的不确定性，在产品、市场、服务等策略上有很大的余地，对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多，企业进入壁垒较低。

成长期

这一时期的市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗，企业进入壁垒提高，产品品种及竞争者数量增多。

成熟期

这一时期的市场增长率不高，需求增长率不高，技术上已经成熟，行业特点、行业竞争状况及用户特点非常清楚和稳定，买方市场形成，行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发更为困难，行业进入壁垒很高。

衰退期

这一时期的行业生产能力会出现过剩现象，技术被模仿后出现的替代产品充斥市场，市场增长率严重下降，需求下降，产品品种及竞争者数目减少。

无论未来还是现在投资房产都有价值

举个简单的例子，***如你买一套100万的房子，首付30万，贷款70万，月供4000元。然后出租，每个月租金2500元，这样每个月还贷月供变成1500元。两年以后，100万的房子价值变为150万，减去这两年需要支出的月供3.6万，这样这两年盈利为46.4万。每年净赚23万，平均每天收入630元。这就是传说中的“睡后”收入，就是哪怕你一天什么都不干，你的财富也会有630元价值增长。

这就是不动产的魅力，这就是为什么售楼部每次都人头攒动，为什么人们一有点钱，都想着投到房产，转化为“不动产”的原因。如果靠工资，两年赚46万，需要找一份每个月2万以上的工作，而且要起早贪黑，上班打卡，下班喝酒应酬，隔三差五听老板训话，牺牲陪家人的时间，去公司团建。冒着身材发福，不断油腻，泄顶脱发的危险，心力交瘁的过每一天。现在流行“睡后”收入，就是哪怕你不出去搬砖，在家睡觉，一觉醒来依然财富在增值。

其实从上一个房地产[_a***_]的峰值（2017年底2018年初）开始，中国的房地产就已经开始进入了一个全新的时代。

很多人都喜欢把房产价格分三浪，00-08，08-14，14-18。这三段浪赶上哪一波，都会有不错的收益。如果运用高卖低买的理论得当，会造就一大批富豪。那三个时间，绝大部分的核心城市房产价格都有普遍意义的上涨，以北京为例，00年北京市商品房成交均价约为2500-3000每平米。19年的商品房成交均价约为5.5-6万元。20年涨20倍。

我个人更喜欢把这三浪分为一个时代，房地产价格普涨时代。从18年开始，我们将进入房地产差异化增长的时代。这个时代不再是任何进入者都会获益，简单搏“傻”的时代一去不复返。有很多房产不再具有升值潜力，甚至还将在漫长的岁月里逐渐下跌。而有些房产则依然会接着创造财富。

新的时代更需要智慧，知识，更需要使用大数据工具的能力，更需要阅读大数据的能力。旧的时代过去了，也许我们错过了。新的时代到来了，你还在等待什么？

老尤：职业经理人，热爱看房二十年，分享高性价比房源。关注我，为你省钱省时间。

万科2019年净利润同比增长15.1%，符合你的预期吗，你怎么看？

其实光看净利润的增长意义不大，净利润等于收入减支出，会包含很多折旧摊销以及记账期的问题，因此只看净利润的增长偏差较大，15%的净利润增长很容易用会计手法达到。

因此，要真的了解这家公司的表现，还是需要从年报的各个维度去看，看起资产负债结构，营收和支出的细项目，现金流等等，才可比较全面的分析。

当然符合预期，只是比王石的预期低了点。2019年11月，王石在自己的新书发布会上表示，万科的利润非常好。下面结合万科本身的经营情况、行业背景和主观因素三个角度谈一谈我对这个问题的看法。

看一下万科2019年的数据：

核心经营数据：

万科15.1%的净利润增长率，比2018年的20.39%，增速下降了足足5.29%，比例看似不高，实则差距悬殊，要知道万科是一家1.7万亿总资产的公司。与此同时，营业收入23.59%，比上一年增加1.01个百分点。那么问题来了，营收增速增加，而利润增速下降，其背后营业成本是个大问题。

2019年营业成本比上年增加26.90%，比上年增速增加了10.64%（上一年营业成本增速为16.26%）。与此同时2019年营业成本的增长比率也比营业收入增长率高出2.44个百分点。这背后折射的是房地产进入存量时代以后，投资对利润拉动作用逐渐疲软，以往拿地即赚钱的路径正在发生改变。过去多年，房地产行业购销两旺，房子不愁卖出，只要有足够的土地储备，基本能保证企业衣食无忧，但照万科目前的比例来看，未来单纯依靠投资，就能拉动利润的方式已经改变。其他房企就更不用说了，万科历年来的利润质量是上市房企中最好的。

利润演变之下，是行业大背景的变化，房地产行业最看重两个指标：商品房销售额和商品房销售面积。根据统计局公布的数据，2019年全国商品房销售面积171558万平米，最近5年来首次出现微降。

房地产是个砸钱的行业，规模上去了，利润就上去了，即便利润增速下滑，但利润率仍在20%以上。但是万科似乎不这样想，万科很早就做好转型的准备，2014年公开喊出行业从黄金时代迈入白银时代，打造成为“城市生活服务商”，2018年也是率先喊出活下去的龙头房企。万科这几年通过规模的控制，净负债率（有息负债减去货币现金除以净资产，是衡量房企真实债务压力的一个指标）始终保持在40%以下，2019年净负债率约为33%，而行业平均都在40%以上。控制规模，降低风险，从而使得营收增速虽然与自己相比变化不大，但远远落后于碧桂园、融创、恒大等企业，从某种角度讲，是万科有意为之的结果。