房地产融资模式比较分析,房地产融资模式及其运作方式

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产融资模式比较分析的问题，于是小编就整理了4个相关介绍房地产融资模式比较分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产的融资方式有哪些，有什么好的渠道吗？
2. 什么是房地产融资租赁？
3. 房地产公司从拿地到销售，各阶段究竟该如何融资？
4. 房地产开发商从拿地到回款，每个阶段如何融资？

房地产的融资方式有哪些，有什么好的渠道吗？

房地产的融资渠道有很多，首先买的房子可以去做抵押贷，然后可以做装修贷，还可以以这个房子的名义去办几张高额的***，还可以通过房子房产证在支付宝蚂蚁借呗上传，房产证资料，提高借呗的额度，这些都是能融资的额度等等。

什么是房地产融资租赁？

房地产融资租赁的作用及优势分析房地产融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式，是一种集信贷、贸易和租赁为一体的适应性较强的融资方式，其优势主要表现在以下方面：

　　（1）拓宽了房地产融资渠道。房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场***取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产主要靠银行贷款的单一融资方式。在外资银行大力进入中国金融市场以前，房地产融资租赁也为外资进入中国房地产市场提供了平台。

　　（2）降低房屋消费门槛。房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费。传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁真正实现了“零首付”，大大降低了房屋消费的门槛。

　　（3）租约灵活。传统银行***一般是固定利率、固定支付，而租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人定做灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。另外，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。

　　（4）促进房地产销售。房地产融资租赁业务对承租人来说是一种金融服务，对房地产销售方来说，租赁公司是一种营销载体，融资租赁是一种营销方式。房屋消费的门槛降低，扩大了客户的购买力，促进了房地产的销售。资金规模大的房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司***用房地产融资租赁方式促销自己的产品。

　　（5）风险小。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故基本上不存在风险。出租人通过收取租金获得收益，在存款利率不断下降的情况下，出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。

房地产公司从拿地到销售，各阶段究竟该如何融资？

一土地拍卖后，可以抵押给银行！银行一般房款额度是拍卖价格的一半！

二在建设房子过程中，开发商融资是通过[_a***_]商垫资，供应商垫资！自己基本没有花什么钱，钱基本都是通过这些人垫资的！

三如果房子送精装修，家具供应商和装修公司都需要先干活！干完活，走集团流程或者公司流程，等流程走下来基本三年了！

四三年过去后房子基本卖的差不多

五通过销售进行回款！销售回款，资金快，资金成本低，没有利息，稳定！银行从客户准备资料齐全，到银行审批，过会，放款！基本20个工作日！如果赶到年底，放款时间比较慢！一年底银行需要盘点二年底宏观调控三年底揽储任务多四流动流动资金多

六开发商可以股权质押或者民间借贷

七大型房企可以发行债券，当然发行企业债在开发任何环节都可以进行，关键需要通过有关部门的审批！

八金融行业拆借

房地产开发商从拿地到回款，每个阶段如何融资？

其实主要是拿地的钱，拍地的钱按规定要求是自有资金，不可以是银行***股东借款这些，拍地报名时就要交拍卖保证金（一般是底价的20%，调控时会调高，甚至有道60%的好像），这个是要提前提前交，然后拍下来的土地款大部分是可以分几个月或者1～2年缴纳的，但是这些钱全都是最近几年被央行大数据监管的，资金来源如果不对容易被查出来就很麻烦了，所以融资的渠道就相对少一些，拿到地后的融资渠道就多了，银行的开发贷、信托私募、民间融资等等。

土地招拍挂费用可能是自有资金或借款，拿地后迅速抵押***，工程款就是让建筑公司先垫付一部分，这个过程中找合伙企业参股，减轻自己的资金压力，达到投资的二十五就可预售了，开始回款！

拍地阶段

这个阶段的融资需求主要是拍地保证金，这部分资金需要在拍卖前打款，未中标会退回，如果中标可以抵土地款。保证金需要是自有资金，所以这部分融资只能走非金融机构渠道（民间），或者以其他用途名义去金融机构借款。

一般在拍地成功后，土地款需要再3-6个月没完全支付，可以设置几个支付的节点。以前土地款可以通过信托走夹层融资，背后的资金来源主要是银行。新规后，夹层融资已经不可行了，目前土地款主要来源为自有资金或者民间资金。这个阶段行业内术语称呼为拿地前融，一般资金来源有几个，国企闲置资金、各类地产基金、私募基金等等。

国企一般通过委托***、明股实债的形式将资金注入项目公司。

地产基金一般是进项目公司股权，有真股权，也有明股实债。

私募基金一般是募集，也是进项目公司股权，有真股权，也有明股实债。

拿地后就是造房子了。这个时候资金来源最主流的操作就是银行的房地产开发***。一般来说，支付土地款后，就可以办理土地证，并且同时可以办理其他三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证），***需要时间，一般在这个时间内施工单位就开始进场施工了。目前几乎所有的项目都是带资进场，施工企业在开发贷审批下款前会垫付资金（施工企业给项目公司融资），在开发贷审批完成后根据进度放款。这里需要注意，一般如果前期拿地前融做了，开发贷的资金项目公司会和施工企业一起操作套取出来后归还，项目施工由施工企业全垫资。

拿到预售证后，就开始销售，房款进入监管户，监管户资金可以支付工程款。

这个阶段，还有一些花式融资，主要涉及建筑材料的***购等等，基本都是通过供应链的模式操作，比如应付账款融资等等。

对于中小型民营企业，目前的融资环境还是不容乐观的，开发资质，开发品种，经营规模等等金融机构设定的刚性条款都是制约开发企业获得资金补充的门槛，并非仅仅拥有充足的抵押物就可以解决现金流问题，所以开发企业在前期项目可行性筹划阶段做好充分准备，做好施工流水节拍管控计划，做好销售方案制定与实施***，合理测算成本及资金缺口，提前着手资金准备，合理利用地方***支持政策及非银行金融机构的信贷政策，失去现金流支撑的开发项目会像漫漫冬夜般备受煎熬！

到此，以上就是小编对于房地产融资模式比较分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产融资模式比较分析的4点解答对大家有用。