商业地产六十问,商业地产百问

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产六十问的问题，于是小编就整理了3个相关介绍商业地产六十问的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产的商业模式是什么样的？
2. 城市化水平的高低对房地产需求的影响是什么？
3. 这一年两年房地产公司破产越来越多。房产股板块走趋如何发展？

房地产的商业模式是什么样的？

房地产的商业模式从物业持有形式上看，可以分为售卖式、出租式、自持式以及租售结合等几种形式，随着行业政策趋严，房地产商业模式中售卖式已然成为昨日黄花，行业的资金周转已经大不如前，而自持的方式需要很强的品牌运营能力，这是传统房地产商所不具备的，资金的使用效率也是越来越难被接受，行业的商业模式转型倍受压力，看来只能寄希望于国家的供给侧结构改革，或许对行业还有一线生机

城市化水平的高低对房地产需求的影响是什么？

①伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，例如，盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而对各类房地产提出更多更大的需求。

②城市人口的增多，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。

③城市建设的发展，需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动***户的大量住房需求，当前中国的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。

城市化（也叫城镇化）是一个国家或地区发展的必然过程，2018年我国常住人口城镇化率已经达到59.58%，可以说我国城镇化发展最快的这些年也是我国房地产行业发展最火热的时期，一个很简单的道理，城镇化的最直接的表现就是城市人口数量增加，居住需求增加，那么房产需求也会增加，从这点意义上来说，城镇化发展有利于房地产行业发展。从理论上来说随着城镇化率的持续提升（一般达到70%左右）大家对于房产的需求就会减弱，因为没有足够的住房需求了，而事实情况未必如此。借此机会简单谈谈我的观察。

城镇化发展都有一个过程，不同阶段对于房地产的需求不一样，理论上城镇化率越高，人们的住房需求就越弱

就以我国发展的阶段来看，在城镇化快速发展时期（大量农民朋友进城）也是对于房地产需求最火热的时期，但是随着城镇化率的提升，比如10年后达到70%，因为进城人数减少自然对于房产的需求就会减少。这也是很多专家学者说到，留给房地产行业黄金时间也就不过10年左右的原因（我国城镇化率速度基本按照每年1%的速度增加）。几点观察：

第一、人们对于房产的最初始需求其实就是居住，后来才演化为其他需求。从建国初期到80年代的计划经济时期，很多城镇居民居住的都是集体宿舍，哪怕后来的分房政策其实也是为了解决职工的住房问题，包括后来实行是商品房制度，也是为了解决人们的住房需求而出台的解决方案。只是随着城市化发展，越来越多的***开始向城市聚集（交通、就业环境、医疗、教育等）使得城市房产本身被附加了很多额外价值，直到今天越来越多朋友购房的目的已经不是单纯的居住。

第二、城镇化率是有数的，比如70%左右基本上已经达到发达国家水平，进城的人数大量减少住房需求减弱也是必然。这个是基本的经济学常识，当进城的人数减少到一定程度的时候，对于住房的需求肯定会减弱，那么对于房产的需求量也就会减弱。这也是为何如今看到欧美发达国家的国内顶级企业很少见到房地产类企业的原因，因为当一个国家或地区城镇化率达到70%以后，对于房地产的需求肯定会减弱，房地产行业也基本完成了自己的使命。

不过需要注意的是，城镇化水平高不代表城市***分配均匀，我国房产的难点在于背后的***依附度过高

第一、城市化水平高不代表城市***分配均匀，在城市***分配不均的情况，优质***聚集的房产还是稀缺。就以如今的北京、上海等一线城市为例（城镇化率早就超过70%），为何这些城市不同区域的房价差距会这么大（最优质区域10—20万一平米，最差的也不过3万一平米）？其实还是因为区域***分配不均导致的，看看优质区域集中的教育、医疗、单位等就知道原因所在了。从理论上来说城市化水平越高人们对于房产的依赖越低，但是实际情况是优质地区的房产始终不会受到影响，而且需求量会越来越大。

第二、欧美国家城镇化率高后对于房地产的需求降低的主要原因是因为各种***配套等与房产连接性不强。欧美国家不会因为你没有房产而不能随便落户、不能就业、不能受到优质教育、不能接受医疗等。说白了我国目前房产存在的问题不仅仅是供需问题、金融问题，关键是背后***分配不均或者叫优质***严重稀缺导致的，因为优质***本身稀缺各个城市不得不通过房产来进行筛选。所以，要想真正摆脱对于房产的依赖，其实更需要做的是做好各种基础***配套，优质高校下沉、优质中小学和优质医疗***建设等。当一个城市发展到3环外[_a***_]的***配套与市中心***配套并无太大差距后，人们对于房产的需求自然就会随着城镇化的水平提高而降低。

综上，只想告诉大家我国房产问题、房价问题绝对不是简单的供需问题、金融问题，其实质还是因为过去那么多年追求GDP增长的背后忽略了基础配套的建设。所以，要想解决人们对于房产的依赖在***取调控稳定房价的同时，大力进行基础配套建设才是关键。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，更多优质内容继续贡献中。

市场政策

从长期角度看虽然***进行市场调控，各大房企都在收缩战线，但是从长期看房地产行业还是有工作前景的。因为房地产行业依托于土地和国家宏观经济，而土地***是稀缺***，而且中国的城市化个人觉得至少还要十年甚至更多的时间。有城市化就有需求，有需求就有供给。因此我们说，未来房地产是有利可图的。

增量VS存量

有人说这个行业是夕阳行业，但是从国外房地产市场可以看到随着城市化的加速和人民收入水品的提高，人民对居住环境的要求也在提高，看国外地产行业从城市化后开始细分领域，如国内之前兴起的文旅地产，长租公寓，机器建造，都是大型开发商从原有地产业务细分出来的领域，前几十年地产开发商是在增量市场中拼抢份额，后面的日子是地产开发商在存量市场中抢顾客。

城镇化率是一个城市现代化发展的指标。

城镇化率是农村人口转为城镇人口的这么一个过程，是世界各国发展进程当中必然会经历的一个历史阶段。

城镇化力因此也代表一个城市的现代化发展程度，城镇化率指标越低，证明这个城市还有很大的上升空间，那么对于房地产的需求就会非常的大。

城镇化率越高，表明这个城市发展的越好。但是城镇化率是有一个界限的，一般现在发达国家最高的城镇化率基本上在85%左右。

发达国家的城市化率一般在80%-85%，根据资料显示我国截止2018年，我国的城市化率是59.2%，与发达国家相比还有20%以上的一个差距。

这20%的差距，将会带来大量的房地产市场的需求。由于我们中国人口体量巨大，所以20%的规模会非常的大，预测一般在3亿左右的规模。

全国各地大规模的城镇化建设步伐，必将带来房地产市场的巨大需求。大量的农民涌入县城，县城的居民进入省城，中心城市等。

城市人群对于房屋的需求，必将带来大量的租赁需求、新房需求、置换需求，带动房地产市场的火热。

根据2018年的统计数据显示，上海2018年人口城镇化率已经达到88.1%，是国内的城镇化率最高的城市。

其后排名是北京，天津，广东，江苏，浙江，辽宁，福建，重庆，内蒙古，山东，湖北，以上城市的城镇化率已经达到60%以上。

目前实现城镇化率的方法主要有棚户区改造，农民进城就业，户籍制度改革，公租房、廉租房改革，允许租赁房屋的常住人口可以在城镇落户。

先不講城鎮化理論，先談中國幾億農民進化演變，農民要改變落後經濟狀況必須走出農村，經過20至30年幾億農民在城領拼搏，有資本和社會經驗積累，有很多人在城鎮扎根，城鎮要滿農民住房需求必須建商品房，這種農民進城廢村現像，文人根本社會發展的自然規率稱為城鎮化。

这一年两年房地产公司破产越来越多。房产股板块走趋如何发展？

这个问题需要一份为二

1.地产公司破产，年年有，行情好的时候破产也有，中国的商人极少部分是饿死的，大多数破产都是撑死的，93年海南地产泡沫破裂，08年闪崩，大批量的企业都死于现金流断裂，高杆杠之殇以后还会有，恐怕今明两年会更多。中国地产体量大，能养出大鱼，行业聚集效应愈发明显，通过做大规模提升市值是国内地产商的不二法门，但是，高负债带来的高增长，并没有带动净资产与核心利润同比例增长

2.从股市看，我个人不太看好地产板块，会有优质的龙头企业强者恒强，就行业整体高对比海外市场，估值并不低，美国住宅标准化先驱帕尔迪只有3倍PE，虽然地产规模够大，究其根源还是制造业，买块地当生产资料，盖好卖出，货出不退。然后收回现金又要继续拿地，乐此不疲，兜兜转转发现核心地块越来越少，市场规模或许在2019年已经遇见天花板。所以万达老万早早专战持有型的商业和文旅，当然由于现金流压力山大，老王过得也并不好。但至少商业地产海外给出15-25倍估值

我反而看好地产相关的售后板块，物业板块，近些年花样年的彩生活，中海，碧桂园纷纷拆分物业公司赴港上市，资本市场愿意给估值30-40倍估值，去年港股受压，物业板块整体走俏，也说明市场更认可服务业的公司，可以共享长期现金流。

按央行今年给出的重磅报告，中国人自住比例超9成，已然不缺房，缺的是核心城市的，十几个优质城市是养不起中国近8万家地产公司的，数亿万计的地产商都会在不久的将来退出历史舞台。

周期拉长看人口老龄化，新生儿骤降，实在找不出看好地产板块的理由了。

其实这是一个行业集中度提升的过程，也是整个社会发展的必然趋势，就如曾经的白色家电和水泥板块一样，小企业逐步退出，大企业不断壮大，短期来看，可能大小企业都会收到影响，但从长期来说，大企业会逐步凸显出行业地位出来，总体而言，***丝逆袭的难度越来越大，投资来说，建议还是抓大放小。

2020年开始到现在，受***肺炎疫情这个“黑天鹅”***的极大影响，房地产企业已经破产了几百家。另外今年又是房地产债券到期的高峰期，还债压力巨大，一些小开发商如果一季度不能正常销售，回收部分现金流的话，很容易倒闭，那么项目就会烂尾，即使不烂尾，项目质量也会打折扣，这也正是恒大7.5折卖房的原因，好回笼资金抓紧时间还债。

所以郑重提醒大家：今年买房涨跌是其次，千万别买到烂尾楼。

不管是房地产行业还是其它行业也好，最终能走到最后的永远是头部那几家公司，像房地产无非是万科，保利，金地，招商地产，恒大等几家龙头企业，小的房地产公司抵御风险能力低，很容易破产倒闭。

另外房地产公司的股票由于政策原因很难受到爆炒，对于龙头可以作为价值投资进行配置，靠分红都能抵御通胀。

自今年春节以来，在爆发席卷全球冠状***疫情的影响下，房地产行业也受到冲击，面临较大压力，但发生行业***，出现群体性流动性风险的可能性还是很小。

由于前几年房地产行情持续火爆，房企疯狂拿地，建房，过度扩张，欠下大笔负债，这2年开始进入偿债高峰期。加上突发疫情在的持续扩散，全球经贸产业链受其重创，企业停工倒闭降薪裁员人数增加，就业形势严峻。居民消费呈现下降趋势，手中已无多于闲钱，生存生活必须品重新摆在首位，购房者购买欲望显著降低，高房价一直居高不下，使其销售周期延长，资金回笼慢，时间资金成本增高，利润稀释甚至出现亏损，融资困难，多从[_a1***_]叠加导致房地产企业倒闭破产增加较快。

不过因房地产在我国经济重心占比较大，直接影响诸多上下产业链，国家为稳经济，稳民生，保增长，近期持续不断出台了一系列***政策，确保经济不出现大幅滑坡。加大了货币投放力度，信贷放松，重启大基建。预计4月份随着国内全面复工，房产也将见底逐渐回暖。但由于全球疫情还在持续发酵，国内部分地区余情未了，甚至死灰复燃，预计今年房地产行业呈现总体萎缩下滑趋势。

[房地产季K线中长期划线趋势通道图]

从大A股房地产板块指数上，这2年的仍处于震荡下行的熊市探底趋势，不过，目前已开始进入长期趋势指标的底部区域。但今年将是艰难筑底殷实大底的1年，复苏重启地产板块牛要等到下半年或明年上半年疫情完全控制消除，全球经贸全面复苏增长才行。

(房地产年K线长期趋势划线通道图)

不过，对于头部行业龙头绩优房地产股，今年下半年也是长线投资者进场的好机会。

每一次危机，都是重新洗牌，重塑市场，优胜劣汰，或强者恒强，或新老更替丛林法则的再次演绎。

到此，以上就是小编对于商业地产六十问的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产六十问的3点解答对大家有用。