房产营销背后的规律,房产营销背后的规律是什么

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房产营销背后的规律的问题，于是小编就整理了3个相关介绍房产营销背后的规律的解答，让我们一起看看吧。

1. 为什么，房地产，是周期性行业？
2. 为什么房地产是7年一个周期？
3. 为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？

为什么，房地产，是周期性行业？

我国房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长。

我国房地产业也存在周期性波动，有三个指标可分析出房地产周期性波动的规律：第一是房地产销售额增长；第二是销售面积增长，市场卖了多少房；第三是投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。

为什么房地产是7年一个周期？

我国房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长。因此，盲目进行房地产投资就会有风险。我国房地产业也存在周期性波动，有三个指标可分析出房地产周期性波动的规律：

第一是房地产销售额增长；

第二是销售面积增长，市场卖了多少房；

第三是投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。从有关资料记载看，自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989年到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996年至19***年又是一个低落期；从1998年至今我国房地产业进入了一个新的发展期。

为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？

对于开发商而言，都希望用最小的资金作为杠杆撬动最大的开发量，因此对一次性开发的抗性就显示的很明显：（1）一次性动用资金过多（2）大面积开发需要整合的***和供应商更多（3）一次性动迁的成本过高（4）全盘推出对市场冲击（供应量）太大，不利于有序去化。

因此，大多数开发商都会选用“一次性圈地、滚动开发、销售一期、建设一期”的做法，用N分之一的杠杆，启动一个整体项目。

同时，站在市场而非资金的角度来看，滚动开发可以实现（1）保障推出体量不至于压垮市场消化的胃口；（2）可以最大限度贴合市场价格的变动，实现在市场上涨过程中的利益最大化。

站在工程建设的立场，滚动开发便于管理便于控制，对企业对接的难度和压力、各个环节人员的配置和管理难度都不会有“瞬间拔高的增量”，便于开发企业的管控和成本。

待开发的房产项目，如果土地面积较大，工期较长，运营项目所需资金巨大。开发商人力、物力及资金，一般不具备一次性开发房产项目的条件，且不分期会造成开发商投入大、收益减少，所以，开发商必然会选择分期开发。

不管开发商具备还是不具备一次性开发地产项目的实力。开发商都更愿意选择分期、多次的开发楼盘项目。

第一，分期开发可以使开发商前期的投资成本小，风险小。

一个新的地产项目，如果开发商一次性全部开发，会导致前期的投资非常的巨大。

一旦开发商开发的第一期，楼盘定位不准确，市场反应不好，销售情况很差，开发商***就会出现问题，楼盘烂尾的风险增加。

第二，分期开发，开发商可以获得更多的利润。

开发商在开发第1期产品的时候会把价格定得比较合理，增加销售量，树立市场口碑。

第2期开发的时候房价会比第1期会高。第3期的时候又会比第2期的房价高，以此类推。开发的期数越多，获得的收益越大。

第三，分期开发，开发商可以随时根据市场情况调整后期的户型设计、面积大小等产品结构适应市场变化。

开发商在第1期的时候，产品定位是根据前期的市场调研数据制定。

现如今开发商越来越喜欢将一个楼盘分成多期来卖了。不得不说，这样的销售套路可以很好的帮助开发商出货。当然如果遇到李嘉诚这样的开发商，分期开发长期拖延也可以帮助他来囤地，直接赚取土地的利益。

过去的开发商销售，都是现场销售。在制造了销售热点之后，开盘当天几乎会把所有的房子和盘托出，能卖多少是多少。后续剩下一些不好卖的房子慢慢卖。但是现在的开发商销售，几乎不会剩下多少卖不出去的房子，就算是一些楼层不好的房子也会被购房者抢走。清盘已经成为常态。然而开发商清盘的法宝就是制造紧张的气氛，当然一个楼盘分成多期销售之后，每一期的房子就少了，购房者的选择就少了，抢够的气氛也就愈发浓厚了。开发商的销售也就有保障了。

分期销售的好处还有开发商可以涨价。我们能够发现，凡是分期销售的楼盘一期价格更比上一期高不少。开发商酝酿涨价也就顺理成章了。相比过去一个盘一个价格卖出去，现在开发商可以赚更多。除此之外，不断上涨的价格也会给其他购房者带来吸引力，因为买房的人都知道买涨不买跌的原理，所以说开发商的分期销售恰好契合购房者的预期，两者一拍即合。一个买涨价的房子，一个卖房子不断涨价。

其实，开发商分期开发还有一个重要的因素就是想要降低开发的压力。很多时候开发商的楼盘过大的话，需要的资金投入量也很大。如果一次性开发可能拿不出那么多钱。反倒是化大为小更容易消化，也开始让资金的流转更加灵活。

问题回顾：为什么开发商会把一个楼盘拆分成多期卖？

我是【袁哥房产观】，从事房产23年，而且大多数时间都是在房产企业工作，对于开发商为何把楼盘拆分多期卖？这个问题看似很简单，其实之所以这样做，有营销需要，也有开发商经营需要，更多的是为开发商利益需要。接下来，我就为大家揭秘并一一分析。

1：开发商分期卖，是对市场的一种试探及了解，为下一期做铺垫。

开发商拿到一个项目后，开始准备预售，虽然拿地前和预售前都做了详细的市调，但是市场一直在变化中，购房者对于房价的接受程度一直变化中。

把楼盘分成多期，遵循低开的原则，先拿出很少的一部分做为市场试探，不仅能有效的吸引购房者，更主要的是通过一期的试探，可以了解购房群体的年龄，职业，喜好，及对项目的价格接受程度等情况，对于下一期的开发和定价及局部调整，都有非常的意义。

2：开发商分期卖，是一种营销手段，易造成热销。

开发商分期卖，是一种饥饿营销法。推出有限的[_a***_]去吸引无限的准客户。

常常是拿出100套房源，而大肆宣传，吸引数百个或更多准购房者认筹，其目的就是让大家去抢，一方面让在售房源售罄，另一方面没有买上的客户，自动滚动到下期购买。

这种营销手段，确实是有些大家经常说的割韭菜，把购房者当韭菜似的一茬茬收割。

3：滚动销售，易造成价格不断攀升，关键是前期客户造成房价上涨，给后来客户造成热销和房源紧张的一种态势。

到此，以上就是小编对于房产营销背后的规律的问题就介绍到这了，希望介绍关于房产营销背后的规律的3点解答对大家有用。