房地产成功的因素分析,房地产成功的因素分析报告

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产成功的因素分析的问题，于是小编就整理了1个相关介绍房地产成功的因素分析的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产为什么这么暴利？

房地产为什么这么暴利？

首先得从房地产本身发展说起 房地产行业基本上都是预售开始 真正有现房的比较少 其实就是用买房子人的钱来做自己的事业 基本上属于空手套白狼 而房地产行业自用资金其实不多 用银行贷款来盖房子 这是一方面 另一个就是现在房价翻着倍的涨 老百姓会跟风的 基本上越涨的东西越有人去购买 开发商不赚钱都不好意思 整个行业就成为暴利的代名词了

如果单纯看上市公司财报，并不暴利，利润率也就在6%-12%的样子，能上10%以上的房企都是优秀的房企。看起来是个很平常的数字，和别的行业也没什么区别。

但是…单纯的看财报你就输了。因为这个暴利隐藏在数字之下。

比如，姚振华花了600亿买入万科股票，由于万科股价翻倍了，现在这些股票值1200亿了。于是你认为他获利了一倍。但实际呢，油条哥自有资金可能就只有20亿，其余全是杠杠资金，那你还认为他获利只是一倍吗？其实他获利30倍。

房地产的实质其实在这。自己投了10亿，银行、信贷及各种渠道最后变成了100亿开发楼盘，楼盘最后卖了120亿，挣了20亿。还借钱的利息等花了10亿，于是财报上说净利润为10亿，净利润为10%。但实际呢，它是用10亿挣了10亿，净利润率其实为100%，这利润率是会让人疯狂的。

那问题来了，很多人就会说，房地产加杠杠，你其它行业也可以加啊。听起来好像是这个道理，但实际其它行业很难像房地产一样干了就基本是挣钱的。所以由于资金安全性的考量，第一，其它行业公司自身不敢这样上杠杠，一旦亏钱，万劫不复；第二，由于不能稳定盈利，银行等金融机构根本不愿意借钱给你。

恒大2003年创立，到2017年利润为500多亿。***设许家印用1000万创立恒大（实际100万都没有），每年利润为10%，第一年利润100万，并把每年利润持续投了房地产，则2017年，理论利润也就1000万不到。而实际呢，第一年利润100万，每年利润率为57%后，24年后的2017年利润才能上500亿，什么行业能每年持续盈利57%？巴菲特每年增长也就20%多。这不是暴利，这是什么？

从上市房企的财务报表上可以看出，各大房企的利润率一般都在6%-10%之间，并不像我们想象的那么暴利。

在三四线城市，多数房企也在自己只开发了一个项目之后就把公司给注销了。可想而知这些房企并没有获得太丰厚的利润，否则怎么连从业资格都没守住。

说到这你以为我要为开发商***，其实不是。大多数人看到的情况是，我们国家前年的首富是王健林，今年的首富是许家印。这两人都是房地产开发商，他们在创业初期也都没有什么资本，***设没有暴利，怎么会成就今天的首富。

冯仑在《野蛮生长》中把改革开放初期民营企业的高增长、高负债、高利润、高风险定义为企业的“原罪”。你看连开发商自己都在反省自己。房地产企业怎么会连一点问题都没有呢！

讲一点财务方面的知识，帮助大家更好的理解。利润率是相对于营业收入的比率。房地产开发企业大都在很长时间保持着高负债率，（没有高负债，怎么会有今年万达大规模抛售资产）虽然总体利润率相对于营收来说可能并不算太高，但是由于房企的高负债，它的净资产利润率则是比较高的。加上房企的融资成本的资本化，如果再赶上某些城市房价上涨的大行情，这些房企就能在获得高额利润的同时也得到了很大的扩张。在完成了原始积累达到了一定规模以后，房企可以撬动的资本就变得更大。讲一句大家都熟悉的话“像滚雪球一样越滚越大”。成就首富也是水到渠成的事了。

但是同时也需要我们注意到的是，王健林、许家印在我们国家屈指可数，因为他们都站在最高峰所以我们更容易注意到他们。而即便是在小城市也有许多开发商，他们大都勤恳且平庸。

到此，以上就是小编对于房地产成功的因素分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产成功的因素分析的1点解答对大家有用。