房地产土地分析分几块,房地产土地分析分几块内容

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房地产土地分析分几块的问题，于是小编就整理了3个相关介绍房地产土地分析分几块的解答，让我们一起看看吧。

1. 为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？
2. 怎么分析房地产企业的毛利率和净利润率？
3. 地产股该如何分析？万科、绿地、华夏幸福，有什么异同？

为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？

分期开发除了开发商建房资金能周转外，很大一个原因是土地年年涨，房价节节高，而开发商买进來的土地还是原来的价，涨上去的资金大部分成了利润。

(小部分是建材，人工费的上涨)

***如，房价下跌，开发商分期开发的话，后期利润就更少了。

(甚至前期赚进的，也许后期会贴进去)

对于开发商而言，都希望用最小的资金作为杠杆撬动最大的开发量，因此对一次性开发的抗性就显示的很明显：（1）一次性动用资金过多（2）大面积开发需要整合的***和供应商更多（3）一次性动迁的成本过高（4）全盘推出对市场冲击（供应量）太大，不利于有序去化。

因此，大多数开发商都会选用“一次性圈地、滚动开发、销售一期、建设一期”的做法，用N分之一的杠杆，启动一个整体项目。

同时，站在市场而非资金的角度来看，滚动开发可以实现（1）保障推出体量不至于压垮市场消化的胃口；（2）可以最大限度贴合市场价格的变动，实现在市场上涨过程中的利益最大化。

站在工程建设的立场，滚动开发便于管理便于控制，对企业对接的难度和压力、各个环节人员的配置和管理难度都不会有“瞬间拔高的增量”，便于开发企业的管控和成本。

开发商的楼盘销售分一期、二期、三期……主要是因为资金链的关系。一般来说，新小区第一期的楼盘质量比较好，开发商总想取得一个良好的口碑，有利于后面几期楼盘的销售。

开发商一个楼盘分成几期开发销售。首先，是资金方面的问题，并有利于贷款资金及时回笼。其次，可能是因为第二期、第三期的土地买卖上，可能还有一些技术问题。一般情况下，开发商首先销售第一期的楼盘；通过购房者的首付获得一部分资金，用来开发建设第二期、第三期的工程。

这样操作的话，开发商的资金压力相对要轻一点；从经济角度来出发，可以减少银行***，减轻利息方面的压力。开发商对于整个小区的建设，有一个通盘的考虑，不仅会有土地买卖尚未谈成的问题，也有开发商把二期楼盘建设成为“楼王”的可能性；以此作为下一个开发楼盘的“样板房”。所以开发商的如意算盘，外界人士未必清楚，购房者更是蒙在鼓里。

在大多数的情况下，开发商为了树立整个小区的口碑，在一期的工程建设中，同时会做一个样板房，以吸引二期和三期的准客户。如果一期工程质量有口皆碑的话，可能二期、三期工程的房子会比较抢手。

开发商在建设二期、三期工程的时候，它们的房子已经提前销售，实际上卖的差不多了。此时开发商的主要精力可能就是下一个新小区的开发。不会把过多的精力在放在二期、三期的工程质量上面；所以二期，三期工程不如第一期工程飞质量是大概率的事情。

不过这也不是绝对的，有的楼盘的二期和三期，会对配套设施有所改进，吸取第一期楼盘的经验教训。特别是第二期楼盘在小区中的位置可能比较好，具有景观优势。

打一个比方，在饮食服务业方面，某一个网红饭店；开始的时候菜肴总是价廉物美。久而久之，此类酒店生意好了之后，菜肴质量就会有所降低。即使一些生意火爆的饭庄，老板考虑的事情是怎么去开分店，而不是花费很多心思来提高原来饭店的菜肴质量和品种。

以此类推，开发商造房子也一样的道理；现在国内一流品牌开发商所建造的房子，也会不时出现质量问题。道理是一样的，原理是相通的。

购房者一定要选择适合自己的和自己能负担得起的，如果觉得一期各方面都适合自己，那就买一期；如果觉得一期各方面不适合自己，那可以等二期开盘。但要记住，一期二期可能会相隔很久开发，在这中间可能会存在很大的变数，比如房价上涨。

个人分析有两方面原因。

其一为楼盘体量相对大，边开发边销售。能够快速回笼资金，且随着楼盘的推新，加强宣传，吸引客户。在加推的楼栋上对价格可以进行调整，灵活性更高。

其二主要是与当前房地产的调控有很大关系。从2018年开始，调控政策的连续出台，到2019年房住不炒，因城施策的房地产核心调控的落地。当前市场在一定程度满足了大部分刚需消费者，少了许多炒作的。致使房地产市场曾经的火爆场面不复存在。开发商就为了保护自己的权益，在新开发楼盘上为了不造成***过度消费，精准吸收潜在的消费者，同一期楼盘***取集中精力差异化销售，保持现金流的充盈。

所以从政策还是开发商开发体量角度，为了维持房地产市场的稳定发展，保持经济活力，达成年度销售目标，开发商会将每个销售的楼盘策略做到精细化。房地产市场转型中每个开发商都不想掉队，所以***取同一楼盘分成小的售期也就不足为奇了。

第一，开发商可以少花钱，一下子开发太多房子，就算再怎么加杠杆，都要话很多的钱，资金压力太大了，风险也太大了。

第二，拆分开盘，可以赚更多的钱，第一期开盘一般都是房价最低的，后期每一期，都会比较上一期的房价要高，而房子开发成本不会有什么增加的。

第三，保持销售房产的稀缺性，一下子开发太多的房子，房子太多了，就不好卖了，只有房子比较紧缺，房子才会抢手，房子才会好卖，价格也才能买的上去，比较物以稀为贵的。

朋友们买房子的时候，尽量买第一期，因为第一[_a***_]价肯定是最低的，并且，房子的品质也一般都是最好的，因为，如果开发商分期开发的话，第一期的口碑是非常重要的，房子太差，会影响后期的售楼速度和卖价。

一般最后一期，房子的品质和手工会比较差，所以，开发商才会分期开发，最好还是买第一期的开盘的房子。

怎么分析房地产企业的毛利率和净利润率？

对于毛利率的分析，我们首先要明白地产公司地产业务准确的毛利率在哪里查看。地产公司会存在如物业服务等其他业务，如果直接***用报表披露毛利率会存在一定的偏差，影响我们的判断，这需要我们对公司财务报表进行细读、调整，而不是直接***用财务报表上的数据。

通过房地产企业的年报披露的数据，列出毛利率计算过程，可以看到影响房地产毛利的三大因素：结转销售价格、土地成本、开发建设及其他成本。

如果毛利率的提升，主要是依赖单位售价的上涨，其土地成本、开发建设及其他成本变动并不大。说明单位经营良好，由于预售制的存在，结转的收入是地产公司2-3年前的预售金额竣工交付后确认为收入的部分，说明公司预售情况好。

如果要预测未来毛利的变化，就要密切关注未来结转收入中售价、获取的土地价格、开发建设及其他成本的变动情况了。

地产股该如何分析？万科、绿地、华夏幸福，有什么异同？

房地产行业是周期行业，因此从微观上的技术指标分析毫无意义，房地产行业的走势决定了地产股的走势。在大背景下的分析更利于做出投资决策。

由于房产拥有70年的产权，因此决定了房地产业的需求在相对时间内是稳定的。中国2017年的城镇化率为58.52%，离欧美发达国家80%左右的城镇化率还有10-20个百分比的增长。而中国每年的城镇化率的年均增速在1.8%。由此可以推断，商业住宅业务离天花板大约就10年左右的时间，战略转型时不我待。

租售同权的实施，使土地市场适度降温。根据全国房源租赁市场的最新数据，机构参与率仅为2.5%，对比发达国家水平可达30%以上，租赁市场大有可为。长租公寓成为下一个房企的风口。

从城镇率上看，2016年的全国大多数省会城市城镇化率已经达到70%水平。包括江苏，浙江，广东，辽宁。北京，上海。三四线城市在城镇化提升空间的考量下，房企在三四线城市可有所作为。

排除刚需，从城镇化的角度大胆的对未来三年的房地产市场需求做一个测算。若在三年内完成3%的户籍人口城镇化，其中包括棚改推动的农村转移人口市民化，按14亿户籍人口估算，2018-2020年将有4200万人口，扣除棚改落户至少每年400万人，3年则为1200万人，若落户人口租赁比例为20%，则有约2400万人存在购房需求。

若按人均50平方米计算，则对应商品销售面积12亿平米年均销售约为4亿平米，占2017年全国商品住宅销售面积比例为27.6%。若按户均3人计算，约800万套商品住宅销售。年均销售320万套。

到此，以上就是小编对于房地产土地分析分几块的问题就介绍到这了，希望介绍关于房地产土地分析分几块的3点解答对大家有用。