商业地产分化态势,商业地产分化态势是什么

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产分化态势的问题，于是小编就整理了1个相关介绍商业地产分化态势的解答，让我们一起看看吧。

1. 易居：前4月百城房价涨幅有所扩大，三四线涨幅小于全国水平，房产要分化了吗？

易居：前4月百城房价涨幅有所扩大，三四线涨幅小于全国水平，房产要分化了吗？

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国内房地产行业分化现象早有苗头，这与当地经济发展的规模息息相关，最典型的例子当属东北鹤岗和深圳了。

今年三月，有媒体称鹤岗市的房子仅需几万元便可买到一套，其中不乏1.6万元的“***价”房子。而另一边，房价几万、甚至几十万元一个平方米的深圳楼市，却出现通宵排队抢房的场景。有人将此情此景比喻为：楼市的冰与火之歌。之所以出现如此极端的现象，关键在于经济。

鹤岗曾因煤而兴，随着***开始枯竭，鹤岗如今已是一座收缩型城市，人口净流出。经济结构单一，人口外流是不少楼市熄火城市的共同特征。反观深圳，作为国内知名的一线城市，深圳是不少怀揣梦想之人的理想地，每年吸引着大批流动人口，即便房价再高，也阻挡不了大家的热情。

出现这些现象的原因就是经济，经济发展对房价的影响有多大，很多时候远比大家关心的调控政策、利好消息还要重要的多。未来，楼市发展分化将越来越明显，经济发达的地区楼市稳步前进，而经济薄弱地区的楼市，则发展缓慢。通过分析当地经济发展，对购房者来说具有重要意义，毕竟谁也不愿意自己购买的房子今后会像死水一样，波澜不惊。

我前段时间写过一篇问答，同时也见讲过这个问题。在2016年-2018年期间，全国房价都是“野蛮式”的疯涨，一二线城市涨幅大还可以表示为正常，而三四线城市大幅度的增长就真的是有点不正常了。所以以后房产就要出现两极化，一极为强（一线二线城市），一极为弱（大部分三线四线城市）。下面我给大家先说下为什么以后要出现这种局势。

一.城镇化的进阶

在2013年，我国常住人口城镇化率为53.7％，而户籍人口城镇化率只有36％左右，远远的低于其他发达国家80%的平均水平，而到了2018年我国城镇常住人口城镇化率为59.58%，但户籍人口城镇化率为43.37%。几乎每年城镇化率1.16%的增长，我们按照这个程度，要到达80%的城镇化还需要15-20年的时间，所以说房产分化在5-10年期间就会表现的非常的明显的。

二.投资客+棚改+各大名企

我们在2016年-2018年期间，三线四线城市的房子为什么会增长的如此之快，绝对有以下原因。

（1）短期内有大量的资金：在2016年-2018年因为棚改货币化的原因，这三年期间，棚改货币化投入资金达到4万亿，而在这大量资金的入住，导致三四线城市房价上涨的原因之一。

（2）返乡置业热潮：前几年的“逃离北上广”还是历历在目，那时候在一线二线房价疯狂上涨。同时一二线城市出现了一系列的政策如限购限贷，让一大部分人不得不回家买房子，造就了一大批的刚需客。而一线二线限购限贷政策，也造就了一批投资客去其他城市（三线四线）投资。

（3）土地价位上涨：都说面粉绝对面包的价位，土地就决定着房子的价位。在2016年-2018年这三年期间，各大名企如碧桂园，建业等，都加入到了三四线城市，他们有着强大的资金，专业的技术和熟练的宣传手法，外加品牌的效应，致使三四线城市房价开始上涨。

以上这些都是说的都是三线四线城市在近几年房价上涨的最大原因，如今各大名企的离开，今年棚改货币化的腰斩还有返乡置业的退潮，接着人口再次大量流入一线二线城市，如前段时间西安一年时间引入80万，都是说明一线二线城市在“抢人大战”中所占的优势巨大的，如教育，***，企业等都是有其吸引人。

那讲解了这么多，有人就开始问了，从什么地方最能看出两极分化，在楼市上永远有一段话，来判断房价以后的趋势，短期看金融，中期看土地，长期看人口。在城镇化加速的情况下，对于大部分三四线城市来说。在本地***不足的情况下，就会导致人口大量的流出，在人口减少的情况下，房产分化以后也会越来的越明显。而且在今年因为棚改化的腰斩，各大名企又从三四线城市撤回一线二线，这些问题都能反应出来以后两极化终会要一一验证了。

楼市分化加剧将成为常态，一二线城市加速供地，三四线明显放缓。

从楼市调控也不难看出，调控的思路不再搞一刀切，更加注重对市场的精准化分析。不同城市之间的冷热不均也对调控提出了不同的要求。房价先不说，先从最根本的土地市场说起。 数据显示，今年以来，全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米，成交总价合计9617.37亿元，创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化，一二线城市土地供应加速，三四线城市则明显放缓。2019年以来，一线城市累计供应住宅类用地数量65幅，同比增长75.68%；累计供地面积348.22万平方米，同比增长50.16%。二线城市方面，今年以来累计供应住宅类用地数量842幅，同比增长24.37%；累计供地面积4587.14万平方米，同比增长11.18%。三线城市累计供应住宅类用地数量806幅，同比下降16.74%；累计供地面积4218.21万平方米，同比下降11.62%。

这跟之前官方的指导是一致的。此前自然***部表示，全国各地的县和市，应当根据商品房库存消化周期，来对城市的土地供应做出管控。消化周期36个月以上，停止供地；36个月-18个月，适当减少供地；18个月-12个月，维持供地水平；12个月-6个月，增加供地；6个月以下，显著增加供地。同样遵循了因城施策的原则，无论是增加还是减少，都是因地制宜，降低土地***浪费，搞活土地***周转。

所以，现阶段，对房住不炒的坚守是底线，但更体现出一城一策的功力，市场能不能控制在稳定并能保持良好的态势，全靠对一城一策的度的把握上。这是考验，也是挑战。这个阶段的特点不仅仅体现在土地的供给上的分化，也体现在比如房价、人口等上面的分化，房地产区域分化将成为新常态。

到此，以上就是小编对于商业地产分化态势的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产分化态势的1点解答对大家有用。