现金流分析房地产,现金流视角下房地产

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于现金流分析房地产的问题，于是小编就整理了1个相关介绍现金流分析房地产的解答，让我们一起看看吧。

1. 房地产企业现金流来源包括哪几个方面？

房地产企业现金流来源包括哪几个方面？

国内房地产行业真正实现了“空手套白狼”，为什么这么说呢？我正好借这个问题做个回答，房地产行业主要资金来源如下：

1.银行贷款：房地产企业运作的第一步是参加招拍挂拿地，而拿地需要有充足的现金支持，大部分房地产企业起步阶段就是靠与银行的良好关系，取得***，然后拍地，拍到的土地抵押给银行，完成了抵押贷款的闭环，也完成了房地产开发的第一步。

2.供应商、建筑商融资，建筑出地面：土地拿到后，开工建设也需要钱，但不管是现场施工建设还是购买建材都需要大量的资金支持。但对于起步阶段的房地产开发商来说，第一步拿地后，剩余的***资金已经不多了，怎么办？这个时候，房产开发商往往只给建筑施工方和材料商支付第一笔定金，建筑商再垫付一部分资金开工建设，挖地基、挖管道，材料商也垫付一部分资金，先供应前期的材料，在建筑商和材料商的支持下，房地产开发商的建筑就可以建到出地面了。

3.房产预售融资：建筑建到出地面后，房地产开发商就可以预售了。你没看错，很长一段时间就是这样，还没看到房子的雏形，房子就可以对外卖了。预售给购房者后，购房者向房地产开发商支付首付，银行发放剩余***。拿到全额购房款的房地产开发商就有足够的资金来把房子开发建设完成了。

所有企业的现金流来源都可以归纳到现金流量表中，在该表中，现金流主要分为3类，经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流，房产企业也一样，具体如下图：

经营活动产生的现金流

这个其实很好理解，就是与经营活动相关的现金流。比如收到的售房款、税务部门的税收返还等等。这块就不多说，题主也已经明确了除外了。

筹资活动产生的现金流

筹资活动产生的现金流实际上分为两大类，一类是吸收投资类的现金流，另一类是题主说的融资性现金流。

吸收投资类的现金流就是指公司股本增加，比如增资扩股、比如新股东介入等等，目前实操上比较多的是那种明股实债的模式。

融资性现金流其实简单的理解就是借款。借款的形式其实目前真的有很多种类，从银行的***到各类证券化的资产等等，业内的华夏幸福却是是个比较好的例子，基本将所有的借款模式都做了一遍。

投资活动产生的现金流

看一下这些科目，其实就可以理解为卖资产、卖股权、分红等等。这类的资金流入在房产行业其实很少，在投资类企业中会比较多，所以，实务中这类现金流对房地产这类资金密集型企业来说真的杯水车薪。

房地产企业除了经营性现金流、融资（筹资）性现金流两个来源之外，还有投资性现金流来源。

投资活动的现金流入，具体包括以下几类：

1、收回投资所收到的现金，包括房产销售、转让或到期收回除现金等价物以外的短期投资、长期股权投资而收到的现金，以及收回长期债权投资本金而收到的现金。不包括长期债权投资收回的利息，以及收回的非现金资产。

2、取得投资收益所收到的现金，包括企业因各种投资而分得的现金股利、利润、利息等。

3、处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金净额，包括企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金，扣除为处置这些资产而支付的有关费用后的净额。以及由于自然灾害所造成的固定资产等长期资产损失而收到的保险赔偿收入。

4、处置子公司及其他营业单位收到的现金净额，包括企业处置子公司及其他营业单位所取得的现金减去子公司或其他营业单位持有的现金和现金等价物以及相关处置费用后的净额。

5、收到的其他与投资活动有关的现金”，包括企业除了上述各项以外，收到的其他与投资活动有关的现金流入。

不仅房地产企业如此，其他企业也是如此。

希望我的回答对你有所帮助。

房企现金流来源，简单来说主要就四个方面：

1.项目开发启动资金

该部分资金主要来源于各股东方共同出资，用于前期的项目筹备，拿地，准备开工建设；该启动资金一般需要项目总预算的30%左右；

2.银行***融资

项目进行到一定阶段，取得了国有土地使用证、建筑工程规划许可证、完成总包合同备案等等后，取得了建筑工程施工许可证，可以向银行办理项目开发***；该费用一般用于项目的建设，该笔资金一般占项目总预算的70%，也是各大房企前期现金流的主要来源；

3.销售回款

项目施工建设到一定阶段后，可以办理预售证，能够上市销售。根据各地政策，一般首付比例在20%~30%；该费用是房企主要收入来源，预售证的取得时间，各房企都在最大限度的提前取得预售证；被行业内吐槽的某桂园地产，要求拿地后4个月开盘销售，5个月资金回笼，6个月资金回正，它的速度已领跑行业，但这还不够。他们董事局***要求再提速，将从土地摘牌到开盘平均5.2个月的速度提升到5个月以内，部分项目甚至要在3个月以内。这也导致了施工质量问题频发，造成大量[_a***_]伤亡，引起该房企的品牌危机；

4.运营回款

某些项目以自持为主，不进行销售；可以先将项目整体打包进行证券化，取得资金回款；再进行自持运营，可以有物业费，商铺的租赁费，酒店住宿费等等，有长期持续的现金来源；

以上4部分为房企现金流的主要来源。

这里涉及到企业战略管理中的行业生命周期理论与企业生命周期理论和财务报表阅读技巧。房地产市场细分为几类，避开饱和的部分，如商品房销售，选择未饱和部分，比如园林设计、绿化等，有上升的空间。再细化至同行业竞争的企业，选择处于成长期或成熟期的企业，这两类企业要不处于高速发展期，增长率迅速，如成长期；要不拥有稳定的现金流即成熟期。两种周期都会有很好的现金流量，如果按照楼主要求，可选取部分成熟期企业最近三年的财务报表，有这么几项指标可供参考：

一、资产负债表

1.货币资金不断增加

2.资本结构稳定

二、利润表

1.利润水平高且稳定

三、现金流量表

1.经营活动现金净流量高且稳定增加

2.投融资现金流量流入多于流出，且金额变化不大

以上观点仅供参考，不足之处欢迎补充。

到此，以上就是小编对于现金流分析房地产的问题就介绍到这了，希望介绍关于现金流分析房地产的1点解答对大家有用。